Specustawa mieszkaniowa może doprowadzić do jeszcze większego chaosu w krakowskiej przestrzeni.

Nowa Huta to jedna z najbardziej zielonych spośród 18 dzielnic Krakowa. Deweloperzy próbują to zmienić (przykładem jest rozbudowa budynku na os. Teatralnym, obok którego wycięto kilkanaście drzew), ale nie działają aż tak ekspansywnie jak w Dębnikach (blokowiska na Ruczaju) i Zwierzyńcu (planowane osiedle 200 domów w Chełmie). Sytuacja może się zmienić, bo prezydent RP Andrzej Duda podpisał specustawę mieszkaniową, nazywaną potocznie „lex deweloper”.

Zgodnie z zapowiedziami partii rządzącej, nowe przepisy miały ułatwić realizację programu Mieszkanie Plus, który ma rozwiązać problem braku mieszkań w Polsce (brakuje ich ok. 2,8 mln). Ale de facto na nowych przepisach skorzystają też deweloperzy, którzy budują mieszkania w celach komercyjnych.

Jak? Wróćmy do Nowej Huty, gdzie jest blisko 300 hektarów poprzemysłowych terenów. Ustawa zezwoli na budowę tam nawet 14-piętrowych bloków! I to wbrew zapisom planów ochronnych i wytycznym studium zagospodarowania przestrzennego. Inne przykłady, też z tego rejonu? Przy ul. Wiślickiej będą mogły wyrosnąć budynki wysokie nawet na 40 metrów. W pobliżu rzeki Dłubni? Tam sięgną może i nawet 10 metrów. Co jeszcze nowe przepisy oznaczają dla Krakowa, który już teraz zmaga się z chaotyczną zabudową?

Plany miejscowe do kosza

Parametry pochodzą ze studium zagospodarowania przestrzennego, który jest nadrzędnym dokumentem planistycznym miasta. - Zgodnie z podpisaną przez prezydenta RP ustawą, uchwały, zezwalające m.in. deweloperom na realizację inwestycji, muszą być - jak to zostało zapisane - niesprzeczne z tym dokumentem. Uchwały będą podejmowane przez radę miasta - twierdzi Monika Chylaszek, rzecznik prasowy prezydenta Jacka Majchrowskiego. Kraków ma szczęście, bo obowiązujące tutaj studium jest opracowane szczegółowo.

- Jest w nim określona np. maksymalna wysokość budynków oraz powierzchnia biologicznie czynna - dodaje. A jeśli studium przewiduje na danym terenie zieleń, to i tak - mimo nowych przepisów - nie będą mogły tam powstać bloki. - Nie wszystkie miasta mają tak szczegółowe zapisy w studium, więc gdy nowe przepisy wejdą w życie, pojawi się dla nich duży problem - mówi Chylaszek.

Ale to nie oznacza, że Kraków może być całkowicie spokojny. Kłopot bowiem w tym, że zgodnie z podpisaną ustawą, inwestycje mieszkaniowe nie będą musiały być zgodne z planami miejscowymi. A one często dopuszczają niższą zabudowę niż studium, na podstawie którego są tworzone! Przykład? Sporządzany właśnie plan dla południa Mistrzejowic, który obejmie rejon ul. Wiślickiej.

Studium przewiduje tam możliwość stawiania budynków wysokich nawet do 40 metrów. Mało prawdopodobne, aby na takie parametry w planie zgodzili się miejscy radni, którzy będą ten dokument uchwalać. Ale ich działania nie będą miały dużego znaczenia. Bo inwestorzy i tak będą mogli budować zgodnie z wyznacznikami w studium, a nie zapisami planu.

- Gdy prezydent podpisał ustawę, zacząłem się zastanawiać, czy jest sens w ogóle dalej tworzyć i uchwalać plany - nie kryje Grzegorz Stawowy, przewodniczący Komisji Planowania i Ochrony Środowiska w Radzie Miasta Krakowa. Przypomina, że Kraków pokryty jest planami w nieco ponad połowie. Obowiązuje ich 169, a powstaje jest kolejnych 60. Jego zdaniem te dokumenty zostaną - po wejściu w życie nowych przepisów - bardzo zmarginalizowane. A przecież to dzięki nim udaje się często powstrzymać zakusy inwestorów.

Deweloper wejdzie ci na działkę?

Zgodnie z nowymi przepisami inwestor w pierwszej kolejności będzie musiał się zwrócić do rady miasta - za pośrednictwem prezydenta - z wnioskiem o ustalenie lokalizacji np. bloków. Radni będą mieli zaledwie 60 dni na podjęcie uchwały w tej sprawie - pozytywnej lub negatywnej. Będzie to dla dewelopera wstępna zgoda na realizację inwestycji, wiążąca dla prezydenta, który wydaje pozwolenie na budowę.

Ustawa bulwersuje mieszkańców. Część z nich twierdzi, że nowe zapisy to ingerencja w prywatną własność. Dlaczego? Załóżmy, że na działce, która sąsiaduje z terenem pana X, deweloper będzie chciał postawić kilka bloków i przeprowadzić po jego terenie media. - Jeśli wskaże taką konieczność we wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji, a gmina podejmie pozytywną uchwałę, będzie to podstawa do wywłaszczenia - tłumaczy mecenas Jacek Kosiński, ekspert prawa nieruchomości.

Nie chodzi o zabranie własności, ale o ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, czyli np. udzielenie zezwolenia na przeprowadzenie kabla sieci elektroenergetycznej. - Nowe przepisy przewidują oczywiście odszkodowanie - dodaje mecenas.

Włodzimierz Pietrus, radny miejski PiS, uspokaja. - Założenia ustawy są przede wszystkim nastawione na tereny Skarbu Państwa - twierdzi. Podkreśla też, że na inwestycję musi się zgodzić rada, a przecież reprezentuje ona interes mieszkańców. To prawda, ale problem w tym, że jeśli deweloper spełni wszystkie przepisy, radni nie będą mogli się nie zgodzić na inwestycję, a jeśli to zrobią, inwestor zapewne pójdzie do sądu. Jest też kolejny kłopot: na ponad 40 radnych miejskich, na planowaniu zna się może kilku. Ponadto część z nich - jak to dzieje się i teraz - może sprzyjać interesom deweloperów.

Ale Pietrus dalej chwali nowe przepisy. - Inwestycje, budowane w ramach specustawy, muszą spełniać warunki dostępności np. do komunikacji, szkół itp. - mówi. To też prawda, ale takie warunki może trudno będzie spełnić na obrzeżach. Bliżej centrum deweloper bez problemu znajdzie szkołę oddaloną o 1,5 km od jego inwestycji.

ZOBACZ KONIECZNIE: