Mieszkania w Krakowie: wkrótce 10 tys. zł za metr kwadratowy? Nabrzmiewa nowa bańka, która niebawem pęknie? A może ceny muszą nadal rosnąć?

Potwierdzone dane GUS mówią o 12 594 mieszkań oddanych do użytku od stycznia do końca listopada 2019 roku. Wystarczy porównać tę liczbę ze statystykami w lat poprzednich: w 2007 roku w Krakowie oddano w sumie 4922 lokale, rok później 6621, a w 2009 (kres bańki na rynku) – 10 344. Potem nadeszło wspomniane załamanie. W 2010 wykonawcy oddali 4,7 tys. mieszkań, czyli tyle, ile pięć lat wcześniej. W kolejnym roku było niewiele lepiej. Lekkie odbicie nastąpiło w 2012 r. (6824), 2013 (7019) i 2014 (7346), ale potem znów było gorzej: w całym 2015 r. udało się przekazać klucze do 6455 mieszkań.

Obecna hossa trwa od 2016 r. Wykonawcy, głównie deweloperzy, oddali wtedy 9363 lokale, by w 2017 r. pobić rekord z czasów bańki: 11 044 lokali. W 2018 r. doszło do sporego spadku (9 606 mieszkań), ale w 2019 r. można mówić o prawdziwej eksplozji budownictwa: w trzy kwartały oddano do użytku tyle mieszkań, ile przez cały rok poprzedni i na koniec 2019 r. padł wspomniany wyżej nowy rekord.

Oznacza to niemal potrojenie liczby nowooddanych mieszkań w stosunku do największego dołka na rynku, czyli 2011 roku. Dla porównania: w tym samym czasie liczba mieszkań oddanych do użytku w skali całego kraju wzrosła ze 131 tys. do około 200 tys., czyli o 53 proc. (to rekord w dziejach III RP).

62,4 proc. małopolskich mieszkań wybudowano w Krakowie!

Warto dodać, że w całej Małopolsce od stycznia do listopada 2019 r. oddano do użytku 20 160 mieszkań, czyli te krakowskie stanowią ponad 62,4 proc. ogółu! Mimo to, jako się rzekło, głód mieszkań pod Wawelem pozostaje niezaspokojony.

- Przyczyn jest kilka, zarówno po stronie popytu, jak i podaży. Przez cały rok 2019 rosła nam grupa inwestorów zainteresowanych zakupem mieszkań za gotówkę. Co istotne, wielu takich ludzi kupuje nie jedno mieszkanie, lecz kilka. Chcą w ten sposób zabezpieczyć swoje oszczędności przed inflacją. Lokaty bankowe tego nie gwarantują, fundusze inwestycyjne nie cieszą się zaufaniem Polaków, podobnie warszawska giełda. Nieruchomości wydają się najlepszym wyjściem, zwłaszcza że stale drożeją i wygląda na to, że będą dalej drożeć – komentuje Marek Bolek, prezes krakowskiego Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań.

Najnowsze dane GUS o inflacji – która wyniosła aż 3,4 proc. w grudniu 2019 r. – tylko motywują do inwestowania w lokale mieszkalne. Wprawdzie gwałtownie spadają ostatnio zyski z wynajmu: jeszcze niedawno były dwucyfrowe, teraz - jak wynika z analiz Expandera i Rentier.io – nie przekraczają w Krakowie 6 proc. (przy wynajmie całorocznym), co odstrasza część inwestorów, ale wciąż przewyższają one zyski z najlepszych nawet lokat.

- Poza tym ludziom w coraz większym stopniu wystarcza to, że ulokują swoje oszczędności w sposób bezpieczny, w czymś, co zawsze będą mogli sprzedać bez utraty wartości – wyjaśnia Marek Bolek.

Dodaje, że wśród osób kupujących mieszkania za gotówkę przybywa także młodych. Nabywają lokal dla siebie, jako pierwsze własne M. – Skąd mają tyle pieniędzy? Sporo trzydziestolatków w Krakowie zaczęło świetnie zarabiać, zgromadzili oszczędności, resztą dokładają im rodzice, bądź dziadkowie – wyjaśnia Marek Bolek.

Trzecią grupą nabywców stanowią ludzie (niekoniecznie młodzi) posiłkujący się kredytem. Przez cały rok 2019 banki straszyły wprawdzie ograniczeniem akcji kredytowej oraz podwyżkami oprocentowania i opłat, ale… skończyło się na straszeniu. Według Expandera, pod koniec listopada kredyty mieszkaniowe były najtańsze w historii. Wstępne, na razie nieoficjalne, dane z banków, wskazują, że w całym 2019 r. Polacy zaciągnęli o ok. 15 proc. więcej kredytów hipotecznych niż w 2018 r.

Coraz więcej ludzi chce mieszkać w Krakowie

Popyt na nowe mieszkania zwiększają w ostatnim czasie także ci krakowianie, którzy mają już jakieś lokale, ale zbyt ciasne, niekomfortowe lub nieodpowiednio położone. Dobrze zarabiające rodziny w średnim wieku coraz częściej rozglądają się za czymś lepszym, zwłaszcza że jakość, standard i możliwości obecnego budownictwa są zdecydowanie większe niż choćby dekadę temu (dotyczy to także sprzętów i materiałów wykończeniowych). Np. niemal wszystkie nowe budynki czteropiętrowe w Krakowie są wyposażone w windy, co ma i będzie miało coraz większe znaczenie dla starzejących się mieszkańców.

Za rosnącym popytem kryją się też napływający masowo pod Wawel imigranci – i to zarówno ci ze Wschodu (Ukraińcy, Białorusini, Azjaci…), jaki i z Zachodu; w centrach obsługi biznesu pracuje już ok. 90 tys. osób, z czego większość to przyjezdni – którzy muszą gdzieś mieszkać. Co istotne – coraz więcej cudzoziemców chce się na stałe związać z Krakowem, a to oznacza, że przynajmniej część z nich szuka lub wkrótce będzie szukać mieszkań na własność.

Za rosnący popyt na mieszkania w Krakowie odpowiadają też… dojeżdżający do pracy i na studia. Ilu ich jest? Dane GUS wskazują, że w Krakowie mieszka „na stałe” 22,5 proc. mieszkańców Małopolski. Jednocześnie w stolicy regionu pracuje na co dzień aż… 44 proc. Małopolan! Przyjezdnym jest co trzeci pracownik przeciętnej krakowskiej firmy. Na krakowskich uczelniach „słoiki” stanowią większość.

Dla osób pochodzących z rubieży lub wręcz spoza regionu spędzanie w busach lub pociągach czterech-pięciu godzin dziennie jest zbyt uciążliwe, więc większość z nich decyduje się na wynajem mieszkań. Który w ostatnim czasie stał się absurdalnie drogi. Ludzie posiadający finansowe nadwyżki coraz częściej myślą więc o zakupie mieszkania w Krakowie – dla siebie (pracujący) lub dla swych dzieci (studiujących). Tym bardziej, że wiele osób, po ukończeniu szkół i uczelni pod Wawelem, chce tu zostać na stałe.

Co musiałoby się stać, by ceny mieszkań gwałtownie spadły, jak po pęknięciu bańki z lat 2007 - 2009?

Eksperci uważają, że sytuacja jest diametralnie inna niż w czasach narastania bańki z lat 2007-09, przede wszystkim dlatego, że wówczas większość mieszkań kupowano w Krakowie (i nie tylko) na kredyt i to przeważnie jeszcze zaciągnięty w obcej walucie (frankowicze!). Dzisiaj zdecydowanie najwięcej lokali nabywanych jest za gotówkę, są zatem formą lokaty oszczędności/kapitału, a tylko wyjątkowo – spekulacji. Z zakupem tym nie wiąże się też dziś ryzykowne zadłużenie nabywcy (co wynika z polityki banków i regulacji narzuconych im po globalnym kryzysie).

Do załamania cen nieruchomości mogłoby dojść tylko pod wpływem jakiegoś nagłego i głębokiego kryzysu gospodarczego, skutkującego drastycznym pogorszeniem sytuacji na rynku pracy: wysokim bezrobociem i spadkiem wynagrodzeń. A na nic takiego (przynajmniej na razie) się nie zanosi. Płace w Polsce urosły w zeszłym roku o ponad 5 proc., a w Krakowie i Małopolsce o ponad 10 proc. (dane GUS na koniec listopada), kilkadziesiąt tysięcy krakowian płaci PIT wedle drugiego progu podatkowego (32 proc.), czyli ma dochody pozwalające na odkładanie sporych oszczędności. Tymczasem oprocentowanie lokat bankowych jest najgorsze w historii (średnio… 0,5 proc.!) przy bardzo wysokiej (3,4 proc.) inflacji.

Marek Bolek dodaje, że ewentualnemu kryzysowi gospodarczemu musiałoby towarzyszyć pojawianie się alternatywnych, bardziej atrakcyjnych od mieszkań, form zabezpieczenia i pomnażania oszczędności. Np. banki (przy obecnym poziomie inflacji) zaczęłyby proponować lokaty na minimum 8 procent. Prawdopodobieństwo przedstawienia takiej oferty jest jednak skrajnie nikłe, zwłaszcza że obecny prezes NBP, Adam Glapiński, zapowiedział twardo, że nie podniesie obecnych, bardzo niskich, stóp procentowych. A tylko gwałtowny ruch w tym kierunku mógłby zmotywować banki do podwyżek oprocentowania lokat.

Z wielu powodów Polacy nie zaufają też nagle na masową skalę giełdzie papierów wartościowych czy funduszom inwestycyjnym – zbyt wiele razy się zrazili.

Mało gruntów, drożejąca robocizna

- Relatywnie wysokie ceny mieszkań w Krakowie są także w znacznej mierze pochodną małej dostępności gruntów. Wiele mówi się o uleganiu przez władze miasta deweloperom, a prawda jest całkiem inna: ponieważ wielu krakowian sprzeciwia się dalszej zabudowie miasta, magistrat bardzo zaostrzył politykę wydawania pozwoleń. W dodatku na znacznej części miasta, nie objętej planami zagospodarowania, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest niemożliwe w związku z planowaną rozbudową portu lotniczego w Balicach – objaśnia prezes SBDiM.

Z powodu chronicznego braku wolnych gruntów budowlanych ich ceny poszybowały i sięgają już 3 tys. zł za metr kw. – nawet w przeciętnej lokalizacji. To winduje ceny mieszkań w jeszcze większym stopniu niż rosnące koszty materiałów i usług budowlanych. Sama robocizna poszła w górę o 50 proc. w ciągu czterech lat. Tylko w zeszłym roku średnie wynagrodzenie w krakowskich firmach budowlanych wzrosło o ok. 10 proc. - do 5,5 tys. zł brutto. I to na pewno nie koniec, bo pracowników dramatycznie brakuje, a wypełniających luki Ukraińców przestało przybywać. Może ich nawet ubyć – jeśli część wyjedzie do Czech, Słowacji czy Niemiec lub podkupią ich… działające nad Wisłą firmy przemysłowe. Te krakowskie oferują już pracownikom średnio 6,2 tys. zł miesięcznie, a więc o 20 proc. więcej od średniej na budowie.

Skutek wszystkich tych zjawisk jest taki, że ceny transakcyjne nowych mieszkań dobiły w Krakowie do 8,5 tys. zł, a ofertowe do 9 tys. zł. Ofert powyżej 10 tys. zł jest coraz więcej, a niebawem mogą stać się normą. W atrakcyjniejszych lokalizacjach, jak śródmieście, przy wysokim poziomie wykończenia, „standardem” stało się ponad 20 tys. zł za metr kw. Równie wyśrubowane ceny można w Małopolsce spotkać jeszcze tylko w Zakopanem… Szybko drożeją też mieszkania na rynku wtórnym – o ile te nowe są droższe o 12 proc. niż w krytycznym momencie bańki lat 2007-09, o tyle używane już o ponad 16 procent.

Wedle nieoficjalnych wciąż danych NBP za trzy kwartały 2019 r. ceny transakcyjne nieruchomości w 7 największych miastach Polski (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) wzrosły z 7332 zł w III kw. roku 2018 do 8019 zł w III kw. roku 2019, a ceny ofertowe – odpowiednio – z 7641 do 8520 zł.