Wojna miasta z prywatną firmą o działkę w centrum Krakowa, wartą miliony złotych. Kto ma rację?

FLESZ - Pensje posłów wyższe niż sądzimy. Dzięki dodatkom

Przypomnijmy w skrócie. Miasto w 2016 roku ogłosiło licytację, którą wygrała wspomniana firma JTL Property Holdings Limited, stając się tym samym użytkownikiem wieczystym działki między ul. Zatorską a Ludwinowską (cena za użytkowanie gruntu została ustalona na łącznie 2,5 mln zł).

- Prywatny inwestor, który wygrał, ma obowiązek wybudowania na działce przepompowni, zgodnie z jej przeznaczeniem. Na budowę obiektu ma cztery lata - tłumaczył w 2016 roku na naszych łamach Robert Żurek z krakowskich wodociągów. Wspomniana przepompownia ma chronić osiedle Podwawelskie przed podtopieniami. Jednocześnie przedstawiciele MPWiK mówili, że po zakończeniu inwestycji wystąpią o odkupienie gotowego obiektu po cenach rynkowych.

Inwestor ostatecznie faktycznie zbudował przepompownię, ale tylko na fragmencie (ok. 250 mkw.) mierzącej ok. 1200 metrów kwadratowych działki w atrakcyjnej lokalizacji. I nie ukrywa, że na niezabudowanej większości chciałby zrealizować inną swoją inwestycję (nie określa dokładnie jaką).

Tymczasem władze Krakowa chcą tę niezabudowaną przepompownią część gruntu odzyskać.

- Działka została oddana w użytkowanie wieczyste na konkretny cel – budowa przepompowni. Ponieważ ostatecznie inwestycję zrealizowano jedynie na jej części, Wydział Skarbu wystąpił do sądu z pozwem o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego, by odzyskać dla Gminy część, która okazała się niepotrzebna do realizacji celu wyznaczonego w postępowaniu przetargowym - informował Dariusz Nowak, kierownik magistrackiego biura prasowego.

Przedstawiciele firmy JTL Property Holdings Limited twierdzą natomiast, że "skierowany przez gminę do sądu pozew o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego pozostałej części działki niezabudowanej przepompownią jest bezprzedmiotowy i bezpodstawny. Podstawowy cel zawarty w umowie - czyli wybudowanie przepompowni - został przez nas zrealizowany w terminie i zgodnie z zapisami umowy. W umowie nie było żadnego zapisu mówiącego, że na tej działce możemy wybudować wyłącznie przepompownię".

Działka - o którą toczy się walka - o powierzchni ok. 1000 metrów kwadratowych, na wolnym rynku warta była zapewne kilka milionów złotych.

Zapytaliśmy prawników (przedstawiając im m.in. nasz pierwszy artykuł na ten temat oraz przekazując posiadaną przez nas wiedzę) kto w tym sporze ma rację.

Mateusz Radomyski z Kancelarii Prawnej Capital Legal zwraca uwagę m.in., że zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego, użytkowanie wieczyste jest tak zwanym prawem celowym, co w praktyce oznacza, że użytkownik wieczysty gruntu został zobligowany do wykorzystania nieruchomości otrzymanej od miasta w sposób ściśle określony w umowie.

- Jeżeli zatem użytkowanie wieczyste zostało ustanowione w celu wybudowania przepompowni, inwestor nie może korzystać z oddanego mu w użytkowanie wieczyste gruntu w sposób dowolny, wybrany przez siebie, na przykład poprzez budowę na gruncie budynków mieszkalnych czy biurowych, nawet jeśli budowa realizowana jest jedynie na części działki - ocenia Mateusz Radomyski, zaznaczając oczywiście, że do ostatecznych osądów w tej sprawie konieczna jest dokładna analiza umowy użytkowania wieczystego.

- Rozwiązanie umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste zakłada szczegółowe zweryfikowanie przez sąd treści umowy łączącej strony oraz konkretnych okoliczności dotyczących sposobu użytkowania gruntu przez użytkownika wieczystego i przyczyn sprzeczności korzystania z gruntu z jego przeznaczeniem. Nie każda zatem czynność użytkownika wieczystego podjęta wbrew przeznaczeniu gruntu będzie uzasadniać rozwiązanie umowy, lecz jedynie czynności spełniające kryterium „oczywistej sprzeczności”, które w mojej opinii może być w niniejszej sprawie spełnione - dodaje Mateusz Radomyski z Kancelarii Prawnej Capital Legal.

Z kolei Bartosz Halejak z kancelarii DURAJ RECK I PARTNERZY, posiłkując się faktami zamieszczonymi w naszym artykule ocenia m.in., że użytkownik wieczysty nie będzie mógł dowolnie dysponować częścią nieruchomości (niezabudowanej przepompownią). - Jest on bowiem ograniczony umową o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, który określa cel jest zawarcia tj. wybudowania przepompowani - dodaje.

Być może całego sporu by nie było, gdyby miasto nie oddało w użytkowanie wieczyste tak dużej, cennej gminnej działki, której zaledwie fragment (około 1/5) wystarczył ostatecznie do wybudowania przepompowni.
- Budowa przepompowni wraz z infrastrukturą była planowana przez Spółkę Wodociągi Miasta Krakowa (wówczas MPWiK S.A.). Z posiadanych przez Spółkę planów oraz opinii biegłego w zakresie budownictwa wodnego wynikało, że działka o pow. 0,1261 położona przy ul. Ludwinowskiej jest właściwa do realizacji tej inwestycji - argumentuje Marta Witkowicz, dyrektor Wydział Skarbu Miasta UMK. - W pierwotnych planach inwestycja miała objąć całą działkę (można polemizować, czy działka 12 ar jest duża) - dodają urzędnicy miejscy.
Rzeczywistość zweryfikowała jednak, że rozmiar terenu zdecydowanie przekraczał potrzeby tej inwestycji.

Oprócz sporu o niezabudowaną część cennej działki, cały czas - już od wielu miesięcy - nie została rozwiązana również sprawa fragmentu terenu na którym stoi przepompownia.

Jak udało nam się dowiedzieć doszło do spotkania władz Wodociągów Miasta Krakowa (WMK) z firmie JTL Property Holdings Limited w sprawie odkupienia przez miejską spółkę tej newralgicznej instalacji. Wciąż formalnie jest ona w prywatnych rękach, choć jej budowa zakończyła się już ponad pół roku temu. A z punktu interesu mieszkańców i bezpieczeństwa przeciwpowodziowego osiedla Podwawelskiego powinny zarządzać nią miejskie wodociągi. Na ten moment pracownicy WMK formalnie nie mają dostępu do ogrodzonej przepompowni.

- W ostatnim czasie doszło do naszego spotkania z przedstawicielami Wodociągów Miasta Krakowa. Usłyszeliśmy na nim - co było dla nas zaskakujące w kontekście dotychczasowej postawy WMK - że są zainteresowani bardzo szybkim odkupieniem przepompowni wraz z tą częścią działki, na której jest ona zbudowana. O przełomie będzie tu można mówić jednak dopiero, gdy zostanie podpisana umowa. Zgodnie z ich deklaracją oczekujemy na wyznaczenie kolejnego szybkiego terminu spotkania i kontynuowanie tych rozmów, mamy nadzieję na ich szybki finał, bo to jest w interesie mieszkańców Krakowa - mówi Piotr Górecki.

W WMK informują natomiast, że "do czasu sfinalizowania rozmów z użytkownikiem wieczystym nieruchomości, nie można w sposób odpowiedzialny i rzetelny przekazać informacji na temat ich dalszego przebiegu, czasu ukończenia czy wreszcie ostatecznych ustaleń".

We wtorek sprawą przepompowni miała zająć się Komisja Skarg, Wniosków i Petycji Rady Miasta Krakowa. Punkt ten został jednak przeniesiony na następne posiedzenie.