Z wieczystego na własność

Trybunał Konstytucyjny wyeliminował z porządku prawnego przepis o obowiązkowych bonifikatach, stosowanych przez gminy przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność. Wyrok zacznie obowiązywać po 18 miesiącach od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, a więc od czerwca 2011 r. Na tym nie koniec. Rata związana ze spłatą zakupu prawa użytkowania z roku na rok będzie maleć (przy założeniu utrzymania na dotychczasowym poziomie stóp procentowych), a opłata z tytułu użytkowania wieczystego będzie rosła, np. o 50 proc. raz na cztery lata. Zrównanie tych opłat w pierwszym roku nastąpiłoby w przypadku wzrostu stopy redyskonta weksli z obecnego poziomu 3,75 do 5 proc.

Wniosek? Może warto jednak wykupić grunt? Jak to zrobić - radzi rzeczoznawca majątkowy Henryk Jankowski. Zasady przekształcania prawa użytkowania wieczystego w prawo własności reguluje ustawa z 29 lipca 2005 r. Przekształcenie odbywa się odpłatnie, co oznacza, że użytkownik wieczysty chcąc stać się właścicielem nieruchomości ma obowiązek uiścić dotychczasowemu właścicielowi, tj. Skarbowi Państwa bądź też jednostce samorządu terytorialnego, opłatę z tego tytułu.

Wniosek o przekształcenie składa się do:
- starosty - w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa
- wójta, burmistrza, prezydenta miasta - w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Do wniosku dołącza się aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości, której dotyczy przekształcenie, oraz kopię aktu notarialnego potwierdzającego nabycie nieruchomości. Prawo do nieodpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przysługuje osobom fizycznym (następcom prawnym) lub spółdzielniom mieszkaniowym, które:
- były użytkownikami wieczystymi 13 października 2005 r., jeżeli prawo to uzyskały w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa przed 5 grudnia 1990 r.
- prawo to uzyskały za odebraną nieruchomość na podstawie dekretu z 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy.

Osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia. Opłata za przekształcenie stanowi różnicę między własnością prawa własności a wartością prawa użytkowania wieczystego. Wartość tę określa rzeczoznawca majątkowy. Opłaty rozkłada się na wniosek użytkownika wieczystego na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat. Nieuiszczona część opłaty, rozłożonej na raty, podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Wierzytelność z tytułu opłaty podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową.
Od opłaty za przekształcenie udzielane są bonifikaty:
- osobie fizycznej, której dochód miesięczny na jednego członka rodziny w gospodarstwie domowym nie przekracza przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatnie półrocze roku poprzedzającego rok, w którym wystąpiono z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, ogłoszonego przez prezesa GUS, udzielana jest na jej wniosek bonifikata w wysokości 90 proc. od opłaty, jeżeli nieruchomość jest zabudowana na cele mieszkaniowe lub przeznaczona pod taką zabudowę
- osobom fizycznym, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed 5 grudnia 1990 r. oraz ich następcom prawnym, udzielana jest bonifikata na ich wniosek - 50 proc. opłaty.
W odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków opłatę za przekształcenie obniża się o 50 proc.

W przypadku zbiegu prawa do bonifikat z różnych tytułów stosuje się jedną bonifikatę, korzystniejszą dla użytkownika wieczystego. Organ, który wydał zgodę na bonifikatę, żąda zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności, przed upływem 5 lat licząc od dnia przekształcenia zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. Nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej, spółdzielni mieszkaniowej w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków oraz właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności.

Obowiązek stosowania obligatoryjnych bonifikat został zaskarżony do Trybunału Konstytucyjnego. Ustawa w dotychczasowej treści zmuszała samorządy do akceptowania każdego wniosku o udzielenie bonifikaty, co w konsekwencji przyczyniało się do zmniejszenia dochodów gmin. Na posiedzeniu 26 stycznia br. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że zaskarżone bonifikaty, mające charakter obowiązkowy, są sprzeczne z art. 165 ust. 1 oraz art. 167 ust. 1 i 2 konstytucji.

Obowiązkowe udzielenie bonifikaty przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własności powoduje zmniejszenie dochodów jednostek samorządu terytorialnego, czemu nie towarzyszy ani zmniejszenie zadań samorządu lub uzyskania dodatkowych źródeł dochodów. W tej sytuacji przepisy dotyczące udzielanych bonifikat tracą moc obowiązującą z upływem 18 miesięcy od dnia ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw.

Analitycy wyliczają, że operacja jest opłacalna, bo rata spłaty może być niższa od rocznej opłaty za użytkowanie.