Ceny mieszkań w Krakowie: było 10 tys., jest średnio 8,5 tys. zł za metr kw. To zapaść czy… świetna okazja do zakupu lokalu? I co dalej?

Zbigniew Bartuś
Zbigniew Bartuś
Fot. Wojciech Matusik
Trzeci miesiąc maleją ceny mieszkań w Krakowie, za to przybywa ofert ich sprzedaży. Powodem jest nie tylko spadek dochodów polskich rodzin oraz strach o przyszłość, ale i to, że najem, który przez ostatnich kilka lat napędzał budownictwo i podbijał stawki, nie daje już tak pewnych i wysokich zysków, jak jeszcze pół roku temu, głównie z powodu braku studentów i zagranicznych turystów. – To przejściowe – przekonują czołowi krakowscy deweloperzy. Przyznają, że ten rok nie będzie na rynku tak gorący jak poprzedni, ale paradoksalnie pandemia przywróciła tu względną… normalność.

FLESZ - Kto wygra drugą turę?

- Z powodu ogromnego i rosnącego zainteresowania klientów, za którym nie nadążała podaż mieszkań, od pewnego czasu obserwowaliśmy objawy przegrzania. To nie jest zdrowe, gdy klient chce zapłacić nawet za przysłowiową dziurę w ziemi i to dosłownie każdą. Trudno wybrać wtedy odpowiedni lokal, źle pracuje się również solidnym deweloperom – podkreśla Mariusz Bryksy, wiceprezes Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań, prezes rodzinnej firmy deweloperskiej, jednej z najbardziej renomowanych nad Wisłą.

Wedle jego obserwacji, klienci, którzy – z powodu pandemii i związanych z nią ograniczeń - nie odwiedzali budów przez ponad dwa miesiące, zaczynają wracać i to szybciej niż zakładała większość prognoz.

- Z wielu przyczyn nie będzie ich, oczywiście, tylu, co wcześniej. Ale to dobrze, bo przywrócona zostanie jakaś równowaga. O ile jeszcze pół roku temu mieszkań było w Krakowie trzy razy za mało w stosunku do popytu, to teraz jest ich nadal za mało, ale nie aż tak. Jednocześnie długoterminowe prognozy rozwoju budownictwa mieszkaniowego są dobre zarówno dla nabywców, jak i sprawdzonych deweloperów – przekonuje Mariusz Bryksy.

Ceny mieszkań w Krakowie w czerwcu: niższe niż w lutym, ale wciąż wyższe niż przed rokiem

Wedle comiesięcznych raportów Expandera i Rentier.io od kwietnia rośnie w Polsce – także w Krakowie – liczba mieszkań wystawionych do sprzedaży. Ofert jest znacznie więcej niż w lutym i o ok. jedną piątą więcej niż o tej samej porze zeszłego roku. Eksperci Expandera przypuszczają, że może to być chwilowy wzrost, spowodowany zamrożeniem sprzedaży w marcu i kwietniu – teraz obserwujemy kumulację ofert.

Inna, pesymistyczna, hipoteza mówi o możliwej panice inwestorów: - Bezpośrednio przed pandemią wielu ludzi skusiła perspektywa łatwych i szybkich zysków. Mieszkania były kupowane z myślą o remoncie i sprzedaży po znacznie wyższej cenie. Inne miały przynosić zyski z wynajmu. Epidemia mogła sprawić, że część inwestorów potrzebuje pieniędzy i chcą szybko wyjść z inwestycji. Inni być może nie mogą znaleźć chętnych do najmu i chcą jak najszybciej pozbyć się mieszkania, aby zminimalizować koszty – wyjaśnia Jarosław Sadowski, ekspert Expandera. Jego zdaniem, trzeba cierpliwie odczekać kilka miesięcy, by sprawdzić, z jakim zjawiskiem mamy do czynienia.

Ofertowe ceny mieszkań w Krakowie spadały od marca o ok. 3 proc. miesięcznie, by dojść do ok. 8,5 tys. zł za metr kw., gdy jeszcze na początku roku większość nowych ofert przebijała symboliczną granicę 10 tys. zł – drożej było tylko w Warszawie i Gdańsku. Oba te miasta notują jednak od maja ponowny wzrost (Warszawa o 2 proc. do prawie 11 tys. zł za metr. kw., a Gdańsk nawet o 4 proc. do 10 tys. zł za metr). Natomiast Kraków – wraz z Toruniem i Białymstokiem – zanotował największy w Polsce spadek: o wspomniane 3 proc. Z drugiej strony nawet takie stawki są wciąż sporo wyższe niż w połowie 2019 r.

Eksperci wskazują, że w ostatnich tygodniach olbrzymi wpływ na rynek miały nie tylko obniżone przez pandemię dochody części potencjalnych klientów, ale i uch nastroje. – Zasada jest prosta: im wyższe bezrobocie, tym mniej osób stać na kredyt. Im większa niepewność o przyszłość, tym mniejsza chęć zaciągania kredytów – tłumaczy Jarosław Sadowski.

I przywołuje prognozy przedstawione na niedawnym Europejskim Kongresie Finansowym, wedle których bezrobocie w Polsce nie przekroczy w tym roku 6,7 proc., a w przyszłym spadnie do 5,6 proc. Równocześnie maleją obawy Polaków związane z tzw. drugą falą pandemii. Ściślej: nauczyliśmy się żyć z koronawirusem i przestał być on źródłem tak wielkich obaw o przyszłość, jak jeszcze w marcu czy w kwietniu. Tym bardziej, że politycy – także kluczowi ministrowie polskiego rządu – jednoznacznie wykluczają ponowne zamknięcie gospodarki czy też niektórych jej sektorów.

Ceny mieszkań w Krakowie: dusi je brak studentów oraz turystów zagranicznych

Budownictwo jako całość przeszło przez lockdown nieomal suchą stopą, natomiast z powodu rządowych zakazów silnie ucierpiał rynek wynajmu krótkoterminowego. Wyraźnie osłabł też popyt na najem długoterminowy. W Krakowie doszło do tego z powodu exodusu studentów i przejścia uczelni na pracę zdalną; równocześnie dotkliwie odczuwamy brak turystów zagranicznych: w 2019 r. oraz w styczniu i lutym 2020 wykupili oni aż 55 proc. noclegów w mieście i to jeszcze tych najdroższych. Sytuację pogarsza fakt, że powrót studentów po wakacjach nie jest wcale pewny (jeśli uczelnie postanowią podtrzymać część zajęć w formie zdalnej), zaś powrót turystów może zająć nawet lata.

- Jeśli faktycznie tak by się stało, spora część tych, którzy zainwestowali w mieszkania na wynajem w najgorętszym okresie, zmuszona będzie sprzedać lokale. Poważne osłabienie popytu doprowadziłby z kolei do istotnych spadków cen. Jesteśmy jednak optymistami i naszym zdaniem drugiego lockdownu nie będzie, a bezrobocie utrzyma się na jednocyfrowym poziomie, co sprawi, że klient szybko wróci – podkreśla Jarosław Sadowski.

- Już wraca! – potwierdza Mariusz Bryksy. - Na podstawie najświeższych zachowań klientów mogę wyrazić przekonanie, że to mieliśmy w Krakowie do czynienia z chwilowym zawahaniem inwestorów.

Zakup mieszkania w Krakowie: czy wciąż się opłaca?

Krakowski deweloper podkreśla, że – mimo pandemii i kryzysu – miliony Polaków, w tym dziesiątki tysięcy krakowian, ma duże oszczędności. W wielu wypadkach chodzi o kwoty pozwalające na zakup jednego lub nawet kilku mieszkań.

– Trzymanie takich pieniędzy na koncie w banku przy najniższych w historii stopach procentowych i wysokiej inflacji to ewidentna strata. Dlatego – po wspomnianym pandemicznym zawahaniu – krakowianie ponownie zastanawiają się, w co zainwestować, by zyskać. Mieszkania są tradycyjnie inwestycją bardzo bezpieczną, zwłaszcza w zestawieniu z giełdą czy funduszami inwestycyjnymi – komentuje prezes firmy Bryksy.

Jego zdaniem, dodatkową zachętą dla klientów może być to, że mogą teraz spokojniej niż przed rokiem wybrać pasujące im mieszkanie w dobrej lokalizacji. Poza tym – wraz ze wspomnianym obniżeniem stóp procentowych – spadło także (do niespotykanych wcześniej poziomów) oprocentowanie kredytów hipotecznych.

- To oczywiste, że obecnie znacznie łatwiej jest negocjować ze sprzedającym niż to było jeszcze kilka miesięcy temu. W tym kontekście jest to więc dobry moment na zakup mieszkania na własne potrzeby. Dodatkowo dane na temat liczby ogłoszeń sprzedaży pokazują, że kupujący mają teraz bardzo duży wybór. Ponadto kredyty hipoteczne są faktycznie najtańsze w historii. Średnie oprocentowanie dla tych z 25-procentowym wkładem własnym wynosi już tylko 2,63 proc., gdy jeszcze w lutym było to 3,82 proc. – wylicza Jarosław Sadowski.

Banki zaostrzyły wprawdzie politykę kredytową, zwiększając wymogi (zwłaszcza co do wkładu własnego – niektóre żądają 30 proc., gdy jeszcze niedawno wystarczyło 10) oraz dodatkowe opłaty, co wyklucza część wcześniejszych klientów, ale dla pozostałych nie stanowi większej przeszkody.

- Można powiedzieć, że rocznie kredytobiorcy otrzymali dwie raty gratis. Stało się tak pomimo podnoszenia marż przez banki. Ludzie to widzą, dlatego zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi jest znowu wysokie – dodaje ekspert Expandera. I przekonuje, że dla wszystkich szukających wcześniej własnego lokum, ze stabilnymi dochodami i perspektywami spłaty rat, to może być dobry moment na zakup.

Zakup mieszkania w Krakowie pod wynajem: tak, ale…

Krakowscy deweloperzy przyznają, że w ostatnich latach koniunkturę nakręcali nie ci, którzy kupowali mieszkania na kredyt – dla siebie, lecz średni inwestorzy, kupujący po kilka lokali za gotówkę. W niektórych firmach zrzeszonych w SBDiM tacy inwestorzy stanowili w zeszłym roku nawet połowę klientów!

- Po pierwsze dobrze i bezpiecznie inwestowali swe oszczędności, bo przecież mieszkania nikt im nie ukradnie, jak gotówki, mieszkanie też nie zbankrutuje, co może się przytrafić niektórym bankom – wyjaśnia Mariusz Bryksy. Tłumaczy, że oprócz ulokowania pieniędzy inwestorzy tacy zarabiali dodatkowo na wynajmie – bo właśnie z myślą o nim kupowali te lokale.

Tymczasem, jak wynika z najświeższego raportu Expandera i Rentier.io, „stawki za najem ponownie spadły”. W porównaniu z lutym są one w skali kraju średnio o 3 proc. niższe. Rekordzistą jest Częstochowa, gdzie spadek wynosi aż 9 proc. W Krakowie odnotowano minus 4 proc., czyli tyle, ile w Gdańsku. W Warszawie stawki spadły o 6 proc.

- Pandemia istotnie obniżyła popyt na mieszkania na wynajem. Szczególnie rzuca się w oczy wzrost liczby pustych mieszkań wynajmowanych studentom na pokoje. Koronawirus wymusił naukę zdalną, a to pozwoliło na rezygnację z najmowanego mieszkania i powrót do rodzinnego domu. Kluczowy dla tego segmentu będzie więc wrzesień, kiedy okaże się czy studenci wrócili na rynek najmu, czy też nadal planują uczyć się z domu – komentuje Jarosław Sadowski.

To duża zmiana, bo na początku obecnej dekady poszukujący wolnych lokali w dużych miastach, zwłaszcza w Warszawie i Krakowie, mieli ogromne problemy ze znalezieniem czegokolwiek. - Nierzadko zanim ktoś zdążył dojechać, żeby obejrzeć mieszkanie, to już zostało ono wynajęte. Odbywały się też swego rodzaju castingi, w których właściciel wybierał najemcę. W ostatnich latach sytuacja poprawiła się, ponieważ na rynek najmu trafiło mnóstwo mieszkań. Teraz można wręcz mówić o odwróceniu sytuacji, czyli karty rozdają najemcy. Ktoś, to chce nająć mieszkanie, może najpierw spokojnie obejrzeć kilka, ponegocjować cenę i wybrać to, które najbardziej mu odpowiada – opisuje ekspert Expandera.

Przez koronawirusa spadł zarówno popyt na najem krótko- jak i długoterminowy. Studenci zwolnili najmowane mieszkania ze względu na naukę zdalną. Zamiana bezpośrednich spotkań biznesowych na telekonferencje ograniczyła podróże służbowe. Jedynie w miastach popularnych wśród turystów sytuacja wygląda nieźle. Polacy spędzają bowiem urlopy w kraju i chętnie wybierają prywatne apartamenty zamiast hoteli. Właścicielom miejsc noclegowych w Krakowie trudno będzie się jednak odkuć – a właściwie wrócić do względnej normalności - bez masowego powrotu turystów zagranicznych.

- I oni na pewno wrócą. Nie wyobrażam sobie Krakowa bez nich. Owszem, ten rok jest tu mocno nienormalny, ale to się niebawem zmieni. Zatem ucierpią jedynie ci, którzy liczyli na krótkoterminowy, bardzo szybki zysk. Tych jest jednak, szczęśliwie, na rynku niewielu. Większość ludzi inwestuje w mieszkania nie na rok-dwa, tylko na 20-30 lat, a w takiej perspektywie inwestycja w mieszkanie będzie zawsze opłacalna – kwituje Mariusz Bryksy.

Jarosław Sadowski zwraca uwagę, że wraz ze spadkiem opłat za najem spadały raty kredytów hipotecznych oraz ceny samych lokali, więc zakup mieszkań na kredyt w celu ich wynajęcia wciąż się opłaca. - Koszt najmu jest w skali kraju średnio o 21 proc. wyższy niż wynosi rata kredytu – wylicza ekspert Expandera. Z raportu tej firmy wynika jednak, że w przypadku Sosnowca ta różnica wynosi aż 56 proc., natomiast w Gdańsku zaledwie 3 proc.

W Krakowie jest to 10 proc. W przypadku 40-metrowego mieszkania przeciętny koszt najmu, bez opłat licznikowych, wynosi tu niespełna 1700 zł, zaś rata kredytu na zakup takiego lokum to 1540 zł. Decydując się na kupno, zyskujemy zatem ok. 160 zł miesięcznie.

Czytaj także

Wideo

Komentarze 1

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

G
Grin

W mojej firmie w czasie lockdownu okazało się, że firma miała nawet większą wydajność pracując zdalnie. Były bolączki jak jakość obrazu i dźwięku(ceny kamer bardzo skoczyły), ale teraz powoli mamy już lepsze sprzęty. Pod koniec czerwca w firmie była ankieta "Czy jeżeli firma dopłaci 35zł miesięcznie do internetu, udostępni laptop, myszkę, klawiaturę i dwa monitory, czy zgodzisz się na pracę zdalną? Do wyboru było: nie zgadzam się/system pracy 3dnizdalne-2dniwbiurze/system pracy 4dnizdalne-1dzienwbiurze/system pracy 5dnizdalnych.

Ponad 80% osób z grupy 116osób zagłosowało na pracę zdalną 5dnizdalnie. Z rozmów podczas kawy słyszę najczęściej, że jak dojdzie do pracy zdalnej(w zależności co będzie ze współmałżonkiem), chcą wyprowadzić się z Krakowa i kupić/wybudować domek na wsi. Każdy mówi tylko o tym jak Kraków utrudnia mieszkańcom życie. Sam oglądam już działeczki w Zielonkach i Przybysławicach. Szkoła w zielonkach jest super, w Przybysławicach budują dużą nową szkołę. Jak to napisałem i pomyślałem o tym, że mogę mieć dom pod Krakowem, cisza i spokój, gdzie z dziećmi pobawię się ogródku, zamiast bloków gdzie sąsiad z góry i boku ma w czterech literach innych, gdzie poruszanie się po mieście to tragedia...itd - to już chyba podjąłem decyzje :)

G
Gość

Niech studenci szybko nie wracają a w ogóle to powinno się zmniejszyć ich liczbę, gdyż jest ich - przynajmniej w Krakowie, ale nie tylko - za dużo. Miasto jest przeludnione, a studenci to jakby drugie miasto wojewódzkie w Krakowie i pogarsza to komfort życia Krakusom. Miasto musi wreszcie przestać rosnąć, gdyż życie w molochu wcale nie jest komfortowe i zdrowe. Czas skończyć z napływem ludności z innych miast do Krakowa! Niech napływają do Łodzi i Katowic (tamte miasta się wyludniają, a Kraków jest przeludniony). przede wszystkim, czas zacząć burzyć BIUROWCE, gdyż to jest zakała Krakowa.

Dodaj ogłoszenie

Wykryliśmy, że nadal blokujesz reklamy...

To dzięki reklamom możemy dostarczyć dla Ciebie wartościowe informacje. Jeśli cenisz naszą pracę, prosimy, odblokuj reklamy na naszej stronie.

Dziękujemy za Twoje wsparcie!

Jasne, chcę odblokować
Przycisk nie działa ?
1.
W prawym górnym rogu przegladarki znajdź i kliknij ikonkę AdBlock. Z otwartego menu wybierz opcję "Wstrzymaj blokowanie na stronach w tej domenie".
krok 1
2.
Pojawi się okienko AdBlock. Przesuń suwak maksymalnie w prawą stronę, a nastepnie kliknij "Wyklucz".
krok 2
3.
Gotowe! Zielona ikonka informuje, że reklamy na stronie zostały odblokowane.
krok 3