To pewne, ceny mieszkań będą dalej rosły. Dane nie pozostawiają złudzeń

Jak tłumaczy w rozmowie ze Strefą Biznesu Aleksandra Gawrońska, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL. , ubiegły rok był bardzo dobry, jeśli chodzi o sprzedaż na 6 największych rynkach w Polsce. – Deweloperzy sprzedali 69 tysięcy mieszkań, co było drugim najlepszym wynikiem w historii na rynku deweloperskim, zaraz po 2017 roku – tłumaczy.

– Popyt w minionych 12 miesiącach ze strony nabywców był bardzo wysoki, szczególnie w pierwszej połowie roku, kiedy to obserwowaliśmy wysoki udział zakupów inwestycyjnych oraz aktywność nabywców szukających miejsca na ochronę swoich oszczędności – mówi.

Z kolei druga połowa 2021 roku była dużo spokojniejsza. Jak podaje ekspertka, kwartalne wyniki sprzedażowe były zbliżone do 15 tysięcy sprzedanych mieszkań.

Duże problemy po stronie podaży

Natomiast po stronie podaży problemy się pogłębiały. Tutaj ekspertka wskazuje jako podstawowy powód utrudnienia wynikające z działania administracji publicznej, opóźnienia w wydawaniu pozwoleń czy decyzji o warunkach zabudowy, które decydują o nowych wprowadzeniach.

– Te problemy przesunęły się z pandemicznego 2020 roku na rok 2021. Różnica pomiędzy liczbą sprzedanych mieszkań, w całym 2021 roku, a liczbą mieszkań wprowadzonych do sprzedaży wyniosła około 11 tysięcy – mówi Gawrońska i dodaje, że świadczy to o ogromniej nierównowadze popytowo-podażowej – mówi Gawrońska.

Na największym w Polsce rynku warszawskim, gdzie w latach 2018-1019 do sprzedaży wprowadzano średnio 24-25 tys. mieszkań, w 2021 r. do oferty trafiło 19 tys. lokali. W obliczu sprzedaży na poziomie 23 tys. mieszkań rocznie, oznacza to skurczenie się liczby dostępnych do zakupu nowych lokali o prawie 4 tys.

W porównaniu do 2019 r. nowa roczna podaż była w Warszawie niższa o 11 proc., a w porównaniu do 2018 r. – o 22 proc. W rezultacie oferta na rynku pierwotnym na koniec grudnia osiągnęła skrajnie niski poziom 10 tys. mieszkań.

Nie dziwi zatem, że w największych miastach, gdzie konkurencja o lokale była duża, a możliwości zwiększania podaży ograniczone, ceny mieszkań, które pojawiały się na rynku, były z kwartału na kwartał wyższe.

Wyższe stopy procentowe studzą zapał

Gawrońska wskazuje, że nastroje się pogarszają, jeżeli chodzi o potencjalnych nabywców. Jednocześnie dodaje, że na te nastroje w najbliższym czasie duży wpływ będą miały decyzje Rady Polityki Pieniężnej dotyczące stóp procentowych w tym roku. Wszystko wskazuje na to, że to nie koniec wzrostów stóp procentowych, co z kolei wpłynie na koszt kredytu potencjalnego nabywcy.

- Najprawdopodobniej nieco się obniży ilość i wartość udzielanych kredytów, ale nie będą to spektakularne spadki- mówi. - Najprawdopodobniej schłodzi się natomiast popyt spekulacyjny, ponieważ ceny będą rosły, ale już nie tak dynamicznie, jak w zeszłym roku- prognozuje.

Mieszkania z dala od centrum

Co ciekawe, to nie te duże rynki w ostatnim roku odgrywały tę największą rolę w produkcji nowych mieszkań. Patrząc na całą Polskę, na liczbę wydanych pozwoleń na budowę i rozpoczynanych inwestycji, okazuje się, że bohaterami rynku deweloperskiego są małe miejscowości i małe miasteczka. Jak wyjaśnia ekspertka, w brew pozorom nie są to lokalizacje znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie dużych metropolii, ale te w drugim rzędzie, oddalone o 20-30 km.

– To tam ta aktywność w ostatnich latach rośnie- wskazuje. Gawrońska tłumaczy, że to wysokie ceny wypychają nabywców z dużych rynków poza granice miast. – Pojawia się szereg innych czynników, które wspierają takie decyzje np. poprawiająca się infrastruktura drogowa, która powoduje, że ewentualny dojazd jest lepszy. Do tego dochodzi praca hybrydowa, która staje się coraz bardziej powszechna – wylicza.

Dodatkowym elementem jest problem z ograniczonym wyborem mieszkań dostępnych do zakupu na największych rynkach. – Warto podkreślić, że przez długi czas, oferta deweloperów na sześciu największych rynkach utrzymywała się na poziomie około 50 tysięcy mieszkań, natomiast w 2021 roku nastąpił wyraźny spadek. Tych mieszkań z których nabywcy mogli wybierać na koniec czwartego kwartału było około 37 tysięcy – mówi.

Nie ma przesłanek do prognozowania spadku cen mieszkań

Układ, jeżeli chodzi o wysokość cen w poszczególnych miastach nie zmienia się od kilku lat. Ekspertka przypomina, że najdrożej jest w Warszawie, gdzie średnie ceny zbliżyły się do poziomu 13 tysięcy złotych za metr kwadratowy. – Po roku 2020, gdzie te ceny były dość stabilne i wynosiły około 11 tysięcy złotych, to ta różnica w ostatnich 12 miesiącach jest wyraźna – dodaje.

Na kolejnych miejscach znalazł się Kraków i Trójmiasto. – One są zbliżone do siebie cenowo. Jest to około 11,5 tysiąca złotych za metr kwadratowy – wylicza i dodaje, że w pozostałych miastach również zostały osiągnięte rekordy cenowe.

– Wrocław przekroczył poziom 10 tysięcy złotych, Poznań 9 tysięcy złotych, a Łódź 8 tysięcy złotych – podsumowuje.