Ile w Krakowie mamy mieszkań w "wielkiej płycie". Ile z nich wystawiono na sprzedaż? Co z cenami nowych mieszkań?

Mieszkania w blokach z wielkiej płyty to towar, którego chronicznie od lat brakuje. Powodem nie jest jednak fakt, że Polacy doceniają skrajnie modernistyczną architekturę lub to, że mogą dzięki współdzielonym kanałom wentylacyjnym poczuć woń posiłków przygotowywanych przez sąsiada, albo dzięki nieodpowiedniej akustyce być na bieżąco z tym co akurat sąsiad robi. Do zakupu mieszkań w PRL-owskich blokach nie skłaniają nas również niedomagające instalacje elektryczne i krzywe ściany. Powód jest inny. Jest nim oczywiście cena.

Mieszkania w tych budynkach są po prostu tańsze. Można nawet powiedzieć, że są podwójnie tańsze. Chodzi o to, że gdybyśmy na przykład chcieli kupić mieszkanie dwupokojowe, to wybierając lokal w betonowym bloku nie tylko będziemy musieli kupić mniej metrów, ale też za każdy metr będziemy musieli zapłacić mniej niż w przyzwoitej kamienicy czy bardziej współczesnym budynku. Różnica jest znaczna, bo przeciętny metraż mieszkania w PRL-owskim bloku jest przeważnie o 10-20% niższy niż w konkurencyjnych segmentach rynku mieszkań używanych. Do tego średnia cena metra także jest najczęściej o 10-20% niższa. To daje realne oszczędności.

Nawiasem mówiąc niższa cena zakupu to również powód, który kusi do szukania np. tańszych mieszkań na obrzeżach miast czy w miastach satelickich największych metropolii. I tak jak nowe lokale poza największymi miastami kusić mogą jakością i niższą ceną, tak z jakością wielkiej płyty bywa różnie, ale kusić może ceną, przemyślanym układem osiedli i rozwiniętą infrastrukturą w okolicy.

W kontekście kosztów warto jeszcze podkreślić, że choć wielka płyta jest często tańsza w zakupie, to niekoniecznie jest tańsza w utrzymaniu. Pomimo termomodernizacji czy instalowania odnawialnych źródeł energii, bloki z wielkiej płyty generują wyższe koszty utrzymania niż nowoczesne budownictwo. I chodzi tu nie tylko o nakłady na fundusz remontowy, ale raczej koszty ogrzewania zimą czy coraz popularniejszej klimatyzacji latem. To ważne w kontekście unijnych dążeń do zeroemisyjności.

Mimo więc mankamentów wielkiej płyty czy faktu, że co najmniej kilka razy w roku wybucha burza, która ma sugerować, że okres trwałości tych budynków się kończy, to wciąż takich mieszkań po prostu na rynku brakuje. Od dekady czy dwóch lokalom takim wieści się złą przyszłość, a one na przekór tym wizjom cieszą się nieprzerwanie dużą popularnością. Efekt jest taki, że przeważnie ofert takich po prostu brakuje.

Najprościej można to pokazać zestawiając konkretne liczby. Na przykład w Warszawie betonowych bloków z okresu PRL stoi tak dużo, że wciąż odpowiadają one za około 20% mieszkań istniejących w stolicy. To znaczy, że takich lokali może być w Warszawie nawet około 200 tysięcy. Jeśli jednak przeglądamy ogłoszenia o chęci sprzedania mieszkań w Warszawie, to te dotyczące bloków zbudowanych z wielkiej płyty stanowią tylko 7% oferty rynku wtórnego – wynika z danych zebranych przez HREIT. W liczbach bezwzględnych mówimy o 600-700 aktywnych ogłoszeniach przypadających na stolicę.

To trochę tak jakby tylko jeden właściciel takiego lokalu na ponad 300 rozważał sprzedaż. A w praktyce wynik ten może być nawet kilka razy gorszy. Wszystko dlatego, że nieruchomości te, ze względu na niższą cenę, szybko się sprzedają, a więc pośrednicy bardzo chętnie kopiują tego typu oferty. Bardzo prawdopodobne więc, że jedno mieszkanie prezentowane jest nawet w ramach kilku ogłoszeń.

I nie jest to tylko specyfika warszawska. We wszystkich miastach wojewódzkich znajdziemy na Otodom, Gratce czy Morizonie przeciętnie trochę ponad 2,4 tys. ofert mieszkań zbudowanych w czasach świetności wielkiej płyty (w latach 1971-88). Średnio to tylko 134 oferty na miasto.

To i tak o około połowę lepiej niż na przełomie bieżącego i ubiegłego roku, kiedy mieliśmy do czynienia z dramatycznym wykupieniem ofert mieszkań na sprzedaż. Z danych Unirepo wynika, że pod koniec 2023 roku unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż było około 55 tysięcy i dotyczy to wszystkich miast wojewódzkich, gdzie istnieją prawie 4 miliony mieszkań.
Dziś sytuacja wyraźnie się poprawiła. Łączna liczba unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż wynosi około 73 tysiące. Wciąż jest to o kilka tysięcy ofert mniej niż przed ogłoszeniem programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, ale relatywnie niewiele brakuje do odbudowy oferty do takiego właśnie poziomu. Wraz z odtwarzaniem się całej oferty, rośnie też liczba propozycji z niższej półki cenowej. Nie ominęło to też segmentu „wielkopłytowego”, choć wciąż ofert takich jest przeciętnie o 4 razy za mało względem zasobu, a więc tego ile tego typu mieszkań w miastach wojewódzkich faktycznie istnieje.

Choć stopniowe odbudowywanie się ofert mieszkań na sprzedaż jest dobrą wiadomością, to daje nam to co najwyżej większy wybór. Ceny ofertowe okazują się bowiem wciąż dość „lepkie”. Jest to problem, który w naturalny sposób dotyczy przede wszystkim rynku wtórnego. Ten przeważnie z opóźnieniem reaguje bowiem na zmiany. Efekt jest taki, że dramatyczne wykupienie, z którym mieliśmy do czynienia na przełomie lat 2023/24, wciąż nam ciąży.
Problem w tym, że w Polsce wciąż nie ma łatwego dostępu do cen transakcyjnych (biorąc pod uwagę zmieniony projekt ustawy o kredycie #naStart szybko się to nie zmieni). W efekcie ktoś kto chce sprzedać mieszkanie jako punkt odniesienia przyjmuje konkurencyjne oferty. Problem w tym, że po szalonym finale „Bezpiecznego Kredytu 2%” w ofercie pozostały przeważnie mieszania z zawyżoną ceną. W efekcie ktoś kto dopiero zaczyna myśleć o sprzedaży nie chce sprzedawać "za bezcen" i wystawia świeżą ofertę z nieakceptowalną ceną, która nawiązuje do konkurencyjnych propozycji. Zanim taki właściciel zrozumie, że przestrzelił, to sporo czasu może minąć, a oferta na rynku się opatrzy. Z punktu widzenia sprawnej sprzedaży na korzystnych warunkach maleje też szansa na zawarcie transakcji bez udziału pośrednika.

Bartosz Turek, główny analityk HREIT

Lipiec przyniósł w większości największych miast spadek sprzedaży nowych mieszkań. A ponieważ z rynku znikały w pierwszej kolejności najtańsze, więc tam, gdzie deweloperzy nie dostarczyli odpowiedniej puli lokali w segmencie popularnym, średnia cena metra kwadratowego poszybowała w górę. Takie zjawisko miało miejsce w Warszawie i Wrocławiu. Pozytywnym zaskoczeniem jest sytuacja w Krakowie, gdzie wzrosła oferta mieszkań, a ich średnia cena metra kwadratowego nie drgnęła już drugi miesiąc z rzędu – wynika ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl.

– Potencjalni nabywcy mieszkań najwyraźniej przyjęli pozycję wyczekującą. Ci, którzy mają gotówkę lub wystarczającą zdolność kredytową czekają aż sprzedający zaczną obniżać ceny. Z kolei ci, którzy nie mogą sobie obecnie pozwolić na kredyt z powodu zbyt wysokiego oprocentowania, czekają na korzystniejsze warunki kredytowe. W tej grupie jest z pewnością wielu takich, którzy liczą na nowy rządowy program wsparcia kredytobiorców „Kredyt mieszkaniowy #naStart” – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Jak na spadek popytu zareagowali deweloperzy? W większości największych miast po prostu wprowadzili na rynek mniej mieszkań. Wyjątkami wydają się być Kraków i Wrocław. Ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w stolicy Małopolski deweloperzy wprowadzili do sprzedaży dużą pulę mieszkań w segmencie popularnym. Świadczy o tym ich średnia cena metra kwadratowego. Także wrocławscy deweloperzy zwiększyli w lipcu nową podaż mieszkań, ale zaadresowali ją głównie do zamożnych klientów. W efekcie w Krakowie cena mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy ustabilizowała się, zaś we Wrocławiu wzrosła aż o 2%. Warto w tym miejscu dodać, że tak wysoki wzrost wynika też z tego, że w lipcu z oferty wrocławskich deweloperów zniknęło dużo stosunkowo tanich mieszkań.

A jak było w pozostałych metropoliach? W Warszawie, Trójmieście i Łodzi średnia cena metra kwadratowego wzrosła w lipcu o 1%. Przy czym w stolicy, podobnie jak we Wrocławiu, powodem był najpewniej dopływ na rynek głównie drogich mieszkań. Natomiast w pozostałych dwóch metropoliach większy wpływ na średnią miała wyprzedaż najtańszych lokali. Na przykład w Łodzi udział mieszkań z ceną poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy skurczył się w ciągu zaledwie jednego miesiąca z 32% do 29%. Wzrósł za to – z 28% do 30% - odsetek lokali w przedziale cenowym 12-15 tys. zł za metr.

Także w Trójmieście zmniejszyła się oferta najtańszych mieszkań. Nie oznacza to jednak, że w każdym z największych miast zwlekanie z decyzją zakupową wiąże się z coraz większym wydatkiem. Na przykład we Wrocławiu, gdzie średnia cena metra kwadratowego wzrosła w lipcu najbardziej, nie skurczył się ani odsetek lokali do 10 tys. zł, ani w przedziale 10-12 tys. zł za metr. Zmniejszyła się natomiast oferta mieszkań z ceną metra kwadratowego między 12 tys. a 15 tys. zł. Większy wybór mieszkań mieli zaś ci, którzy są skłonni zapłacić więcej.

– Lepszą wiadomość mamy dla potencjalnych nabywców nowych mieszkań w Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Tamtejsi deweloperzy zaczęli wprowadzać na rynek więcej lokali w segmencie popularnym, co np. w stolicy Wielkopolski zatrzymało wzrost średniej ceny metra kwadratowego już trzeci miesiąc z rzędu. A co ważniejsze, w obu tych metropoliach wzrósł odsetek lokali z ceną poniżej 10 tys. zł za metr – komentuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

W Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii średnia cena metra kwadratowego wzrosła w tym roku o 2%, czyli najmniej wśród największych metropolii. W wyścigu o miano tegorocznego lidera podwyżek prowadzi wciąż Łódź, ale ex aequo z Wrocławiem. Od początku roku średnia cena metra kwadratowego wzrosła w tych miastach aż o 9%. Poznań i Warszawa zajmują kolejne miejsce ze wzrostem średniej o 6%. Z kolei w Krakowie i Trójmieście ceny podskoczyły w ciągu siedmiu miesięcy o 4%

Warto zwrócić uwagę, że deweloperzy raczej sporadycznie decydują się na podwyżki lub obniżki cen ofertowych. Zaostrzająca się konkurencja zmusiła jednak niektóre firmy deweloperskie do „ukrytych” obniżek cen, np. w postaci kilkuprocentowych rabatów czy gratisów typu komórka lokatorska lub miejsce w garażu.

DANE Z https://rynekpierwotny.pl/

Grecy będą pracować 6 dni w tygodniu