Gdy deweloper spóźnia się z oddaniem mieszkań

Kryzys na rynku mieszkaniowym poprawił terminowość pracy deweloperów. Opóźnienia zwykle nie przekraczają kwartału, a deweloperzy, ustalając terminy przekazania lokali kupującym, przyjmują zwykle kilkumiesięczny zapas w stosunku do tego, co wynika z harmonogramu prac budowlanych. Ograniczają w ten sposób swoje ryzyko. Mimo to co dziesiąta inwestycja deweloperska w Polsce jest oddawana z opóźnieniami.

- Jeśli na opóźnienie nałoży się okres zimowy, wtedy trzeba doliczyć jeszcze trzy miesiące - mówi Bartosz Jankowski, specjalista ds. rynku pierwotnego z Home Broker.

Ze względu na złe warunki pogodowe, nie są w stanie wykonywać prac budowlanych.
Terminy przekazania mieszkań określone są w umowie, jaką kupujący zawiera z dewelope-rem. Jednocześnie umowy te określają czynniki wyłączające odpowiedzialność dewelopera. Mogą to być czynniki o charakterze administracyjnym (np. zaskarżenie pozwolenia na budowę), warunki atmosferyczne czy konieczność wykonania dodatkowych robót.

- W większości wypadków, umowa deweloperska przewiduje kary umowne za opóźnienie w wydaniu lokalu kupującemu - mówi Michał Wielhorski z BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni. - Zazwyczaj kary te określone są procentowo w stosunku do ceny sprzedaży lokalu.

I nie są małe. Stawki oscylują wokół 0,01-0,03 proc. ceny mieszkania za każdy dzień zwłoki. Przykładowo, dla mieszkania kupionego za 400 tys. zł, które oddawane jest z sześciomiesięczną zwłoką, kara wyniesie od 7,2 tys. zł do 21,6 tys. zł, czyli 1,8-5,4 proc. wartości mieszkania.
Oprócz kary umownej, kupujący może skorzystać też z prawa odstąpienia od umowy.
- Od umowy można odstąpić, jeśli deweloper przekroczy określony w umowie, zazwyczaj dość długi, okres opóźnienia - wyjaśnia Wielhorski. - Gdy nabywca mieszkania zdecyduje się na ten krok, deweloper powinien zwrócić mu wpłacone pieniądze wraz z odsetkami od dnia wpłaty do dnia zwrotu.
Osoby rozważające rezygnację z umowy z nieterminowym deweloperem powinny zrobić rachunek ekonomiczny ewentualnej decyzji o odstąpieniu, uwzględniając wysokość kary umownej, możliwość zakupu innego mieszkania po cenie nie wyższej, a także koszt przedterminowej spłaty kredytu.

Chodzi o koszt prowizji i - w przypadku kredytów walutowych - koszt spreadu. Przykładowo, dla kredytu na kwotę 400 tys. zł, zaciągniętego w euro po kursie rynkowym 4 zł za euro i spreadem 20 gr, koszt spreadu wyniesie 20,5 tys. zł. Jeśli przyjmiemy do tego koszt prowizji od przedterminowej spłaty kredytu przed upływem roku na poziomie 2 proc., łączny koszt wzrośnie do 28,5 tys. zł. Do tego trzeba doliczyć koszty związane z ubieganiem się o nowy kredyt, na inne mieszkanie (prowizje, ubezpieczenia). Dlatego trzeba obliczyć, czy skórka warta jest wyprawki.