Ceny mieszkań w Krakowie. Czy to już szczyt? Wszystko zależy od dalszego wzrostu stóp procentowych, stanu gospodarki i poziomu inflacji

FLESZ - Firmy mają problem. Dlaczego? Zobacz wyniki badania

Własne lokum stało się szczególnie kosztowne zwłaszcza dla tych, którzy chcieliby je w stolicy Małopolski nabyć na kredyt hipoteczny: w ciągu minionego roku rata 20-letniego kredytu z 20 procentowym wkładem własnym za 50 mieszkanie wzrosła aż o 609 złotych – do 2248 złotych miesięcznie i jest to absolutny rekord Polski; raty kredytów z 10-procentowym wkładem własnym poszybowały powyżej 2700 zł. Co więcej, wobec przewidywanych przez ekspertów kolejnych podwyżek stóp procentowych NBP, czeka nas zapewne kolejny wzrost wysokości rat, nawet o kolejne 400 złotych. Dla porównania: za wynajęcie podobnego mieszkania trzeba pod Wawelem zapłacić ok. 2100 zł miesięcznie, a więc sporo mniej.

- Miesięczne tempo wzrostu cen mieszkań wyniosło 0,8 proc. i było wolniejsze niż w sierpniu w poprzednich miesiącach. W 6 z 17 monitorowanych miast odnotowaliśmy spadki cen miesiąc do miesiąca – największy w Bydgoszczy, bo aż o 5 procent. Największy wzrost miesiąc do miesiąca – o 5 procent – nastąpił w Poznaniu, a zaraz potem w Rzeszowie (4 proc.) i w Krakowie, Wrocławiu i Radomiu (o 3 proc.). W Warszawie, po raz pierwszy od grudnia 2020, ceny minimalnie spadły. Symptomów spowolnienia na rynku jest więc niewiele – komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.

W rankingu średnich stawek za metr kwadratowy Kraków pozostaje wiceliderem – za Warszawą (12,2 tys. zł w analizowanych ofertach): w październiku ceny ofertowe przekroczyły 10,9 tys. zł, a obecnie oscylują wokół 11 tys. zł, przy czym 30-metrowa kawalerka to już wydatek rzędu 370 tys. zł, a za 70-metrowe lokum trzeba dać ok. 750 tys. zł. Oczywiście, jak zawsze wszystko zależy od lokalizacji i standardu wykończenia. Wśród ofert znajdziemy i takie po przeszło 20 tys. zł za metr kw. Trudno natomiast w Krakowie o mieszkania w cenie tych dominujących w Częstochowie czy niedalekim przecież Sosnowcu – w dwóch ostatnich miastach średnia stawka wynosi nieco ponad 5,5 tys. złotych za metr… Pod Wawelem dawno o takich zapomnieliśmy.

Jarosław Sadowski zwraca uwagę, że rynek nieruchomości reaguje na podwyżki stóp procentowych zazwyczaj z kilkumiesięcznym opóźnieniem. Skutki ostatnich – oraz ewentualnych kolejnych - ruchów Rady Polityki Pieniężnej NBP poznamy więc tak naprawdę dopiero wiosną 2022 r. Na dziś oczywiste jest jedynie to, że osoby spłacające długoterminowe kredyty mieszkaniowe (oraz te, które przymierzają się do wzięcia takich kredytów) muszą się przygotować na zdecydowanie wyższe raty.

Krakowianie są tu w szczególnie trudnej sytuacji, bo wzrost wysokości rat okazał się w stolicy Małopolski najwyższy w Polsce. Na razie przy ratach za przeciętne 50-metrowe mieszkanie przekroczył 600 zł (w Warszawie 540 zł, w Gdyni 516, a w Bydgoszczy – 216 zł), ale już wkrótce może przekroczyć tysiąc złotych. A to oznaczać będzie, że rata spłaty 20-letniego kredytu z 10-procentowym wkładem własnym, wynosząca jeszcze niedawno 2100 złotych, a obecnie 2764 zł, przebije granicę 3 tys. złotych. Pytanie: jak zareagują na to potencjalni nowi kredytobiorcy pozostaje otwarte. Jeśli liczba chętnych się zmniejszy, to rynek mieszkań jeszcze silniej zdominują ci, którzy kupują po kilka lub kilkanaście lokali za gotówkę – w celach czysto inwestycyjnych.

- Wzrost cen mieszkań w połączeniu z podwyżkami stóp procentowych powoduje, że osobom nie posiadającym gotówki, a szukającym mieszkania na własne potrzeby, zdecydowanie trudniej jest dziś kupić lokal niż jeszcze rok temu. Ktoś, kto chce kupić 50-metrowy lokal Krakowie i ma 20 proc. wkładu własnego musi pożyczyć w banku aż o 71 600 zł więcej niż przed rokiem (bo ceny mieszkań poszły w górę o 20 proc.) i potem płacić 3,75 proc. odsetek zamiast dotychczasowych 2,49 proc. Rata urosła mu zatem w tym wariancie z 1 638 zł do 2 248 zł. Gdyby natomiast stopy procentowe wzrosły jeszcze bardziej i WIBOR 3M wyniósł np. 3 proc., to przy obecnych cenach rata byłaby aż o 935 zł wyższa niż w październiku 2020 r. – wylicza ekspert Expandera. Przypomina, że raty rosną również tym, którzy kupili mieszkania przed rokiem czy wcześniej. Wzrost jest tam jednak zdecydowanie mniejszy, gdyż na takie samo mieszkanie pożyczyli dużo mniejszą kwotę.

Co dalej z cenami mieszkań? Im mocniej wzrosną stopy procentowe, tym większe prawdopodobieństwo spadku popytu na nieruchomości. Z jednej strony oznacza to bowiem droższe i trudniej dostępne kredyty, a z drugiej inwestorzy mogą nagle odkryć, że gdzieś indziej mogą zarobić lepiej niż na mieszkaniach i zacząć je sprzedawać. Dużo będzie też zależało od tego, czy i jak bardzo wyhamuje gospodarka. Na ceny mieszkań ma bowiem wpływ także to, jaki jest poziom wynagrodzeń i bezrobocia.

- Gdy ludzie boją się utraty pracy, nie zaciągają kredytów na 20 lat. W takiej sytuacji spada popyt, a wraz z nim ceny. Z drugiej strony, ogromne znaczenie ma również poziom inflacji. Jeśli będzie ona utrzymywała się na tak wysokim poziomie, to wciąż będzie zachęcała do masowego inwestowania w mieszkania jako ochrony oszczędności przed utratą wartości. Obecnie trudno więc jeszcze prognozować, co będzie się działo z cenami mieszkań. Nie wiadomo, jak zmienią się wymienione tu czynniki. Wydaje się jednak mało prawdopodobne, aby ceny dalej rosły tak szybko jak dotychczas. Taki scenariusz można sobie wyobrazić jedynie w przypadku utrzymywanie się bardzo wysokiej inflacji – komentuje Jarosław Sadowski.