Ceny mieszkań w Krakowie w lipcu i sierpniu 2024. Najdroższe i najtańsze lokale oraz dzielnice, kogo stać?

W porównaniu z ubiegłym miesiącem (lipiec 2024), ceny mieszkań dla Krakowa wzrosły o 0.37%. Obecnie cena za 1 m² mieszkania kształtuje się tutaj w okolicach 14567zł. Na początku ubiegłego miesiąca 1 m² mieszkania kosztował tu 14513.0zł. Cena od początku roku wzrosła o 1044zł, co daje zmianę o 7.72%.

Najdroższą dzielnicą w Krakowie jest w tym miesiącu Dzielnica I Stare Miasto. Cena 1 m² mieszkania wynosi tutaj 19034zł, co stanowi kwotę o 4467zł wyższą od średniej ceny w mieście ogółem. Cena 1 m² mieszkania dla dzielnicy Dzielnica I Stare Miasto jest więc o 30.67% wyższa od średniej ceny w Krakowie. Na drugim miejscu pośród najdroższych dzielnic Krakowa znajduje się Dzielnica II Grzegórzki, gdzie cena 1 m² mieszkania wynosi 16715zł – o 2148zł więcej niż w mieście ogółem. Na trzecim miejscu jest dzielnica Dzielnica VII Zwierzyniec. Cena za m² mieszkania wynosi tu 16347 zł zł, o 1780zł więcej od średniej ceny 1 m² w mieście.

W bieżącym miesiącu najtańszą dzielnicą w Krakowie jest Dzielnica XVIII Nowa Huta. Cena 1 m² mieszkania w tym rejonie to średnio 12573 zł – o 1994 zł mniej od średniej ceny w mieście. Na drugim miejscu wśród najtańszych dzielnic znajduje się Dzielnica XVII Wzgórza Krzesławickie z ceną za 1 m² mieszkania na poziomie 12862 zł. To o 1705zł mniej od średniej ceny w mieście. Trzecie miejsce z kolei zajmuje dzielnica Dzielnica XV Mistrzejowice, gdzie 1 m² mieszkania kosztuje 13161 zł.

W ostatnim miesiącu liczba aktywnych ofert mieszkaniowych w Krakowie wynosiła 5863 i wzrosła ona o 385 w porównaniu z miesiącem poprzednim. Zdecydowanie najwięcej ofert znajdziemy w rejonie dzielnicy Dzielnica I Stare Miasto – obecnie jest tu aktywnych 717 ogłoszeń. Najmniejszy wybór mieszkań na sprzedaż charakteryzuje z kolei dzielnicę Dzielnica XVII Wzgórza Krzesławickie – aktywnych ogłoszeń jest tu zaledwie 70.

Czas aktywności oferty na rynku to liczba dni, jaką średnio musimy poczekać, aż mieszkanie się sprzeda. W tym miesiącu taka liczba dla Krakowa to 81 dni. W porównaniu z zeszłym miesiącem czas aktywności oferty na rynku wzrósł. W ubiegłym miesiącu wynosił on 79 dni. Najszybciej mieszkania sprzedają się w rejonie dzielnicy Dzielnica XV Mistrzejowice – szacowany czas aktywności oferty na rynku wynosi tutaj 67 dni. Najdłużej na sprzedaż mieszkania poczekamy z kolei w okolicy dzielnicy Dzielnica I Stare Miasto gdzie szacowany średni czas aktywności oferty na rynku wynosi aż 101 dni

Według naszych prognoz ceny mieszkań w Krakowie będą wynosić w obecnym miesiącu (sierpień 2024) średnio 14567zł za 1 m².
Ile kosztują najtańsze mieszkania w Krakowie?

Najtańsze mieszkania w Krakowie aktualnie znajdują się w dzielnicy Dzielnica XVIII Nowa Huta gdzie aktualna cena wynosi około 12573 zł za 1 m² i jest to zmiana o -132.0 zł za 1 m² (-1.04 %) w porównaniu do poprzedniego miesiąca
Ile kosztują najdroższe mieszkania w Krakowie?

Najdroższe mieszkania w Krakowie aktualnie znajdują się w dzielnicy Dzielnica I Stare Miasto gdzie aktualna cena wynosi około 19034 zł za 1 m² i jest to zmiana o -44 zł (-0.23 %) w porównaniu do poprzedniego miesiąca

Aktualnie najbardziej drożeją mieszkania w dzielnicy Dzielnica XIV Czyżyny gdzie aktualna cena wynosi 15091 zł za 1 m² i zmieniła się o 221 zł (1.49 %) w ciągu ostatniego miesiąca

ŹRÓDŁO: https://sonarhome.pl/

Lipiec był drugim z rzędu miesiącem spadku średniej ceny metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie. Taniej było też w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Zaś w pozostałych największych miastach ceny używanych mieszkań utrzymały poziom z poprzedniego miesiąca – wynika z danych portalu GetHome.pl.

– Po raz pierwszy w tym roku w żadnym z największych miast nie wzrosła średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych na rynku wtórnym. Po raz ostatni z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w grudniu 2022 r., czyli w okresie głębokiej zapaści na rynku kredytów hipotecznych – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Podobnie jak wtedy – stabilizację cen poprzedził duży wzrost liczby mieszkań dostępnych w ofercie. Z danych serwisu Unirepo.pl, który monitoruje 52 największe portale ogłoszeniowe wynika, że w całym 2022 r. wzrosła ona o 28%, czyli o tyle samo, co w ciągu siedmiu miesięcy tego roku. Pod koniec lipca br. w całym kraju było zamieszczonych ok. 157 tys. unikalnych ofert sprzedaży mieszkań. Od grudnia ubiegłego roku ich liczba wzrosła o blisko 28%. Świadczy to o tym, że mieszkań, które sprzedający wprowadzali na rynek było więcej niż chętnych na nie.

Po sprzedażowym tąpnięciu w styczniu, rynek wciąż nie wrócił do najlepszego pod tym względem trzeciego kwartału ubiegłego roku. Baza unikalnych ofert kurczyła się w tym okresie o 36,3 tys. mieszkań w miesiącu. Według Unirepo.pl w lipcu z rynku wtórnego wycofano zaś 34,5 tys. ofert.

Warto zwrócić uwagę, że było ich o przeszło jedną piątą więcej niż miesiąc wcześniej. Czy może to świadczyć o wzroście popytu na mieszkania z drugiej ręki? Trudno to jednoznacznie stwierdzić, bo część lokali sprzedający mogli po prostu wycofać ze względu na brak chętnych. Z drugiej strony, w lipcu wyraźnie wzrosła liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. I co ważne, w lipcu wybór lokali na rynku wtórnym zwiększył się w większości największych miast (wyjątkiem były Katowice). Najwięcej ofert było w Warszawie (17,4 tys.), we Wrocławiu (9,4 tys.) i Krakowie (9,4 tys.).

W tym roku wzrosła także liczba mieszkań dostępnych w ofercie firm deweloperskich. Część z nich decyduje się nawet na promocyjne obniżki cen. W efekcie także sprzedający używane mieszkania zaczęli spuszczać z tonu. Z danych GetHome.pl wynika, że pierwsze symptomy stabilizacji średniej ceny metra kwadratowego pojawiły się w maju. Jednak dopiero na podstawie danych z lipca możemy stwierdzić, że stabilizacja zawitała już do wszystkich metropolii. Średnia cena metra kwadratowego nie zmieniła się już trzeci miesiąc z rzędu w Krakowie (17,7 tys. zł/m kw.) i Trójmieście (15,3 tys. zł/m kw.) oraz dwa miesiące w Łodzi (8,7 tys. zł/m kw.). Ponadto wyhamowała we Wrocławiu (14,1 tys. zł/m kw.) i Poznaniu (11,7 tys. zł/m kw.). Spadek cen mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy, i to aż o 2%, miał miejsce w Warszawie (18,3 tys. zł/m kw.) i w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (8,4 tys. zł/m kw.).

Podsumowując siedem miesięcy 2024 roku największa dynamika cen miała miejsce w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, w której metr lokalu z drugiej ręki wzrósł aż o 8%. Na drugim i trzecim miejscu znalazły się Łódź i Kraków, w których ceny od początku roku wzrosły o odpowiednio 7% i 6%. Warszawa i Wrocław zanotowały zmianę rzędu 5%. Najmniejszą podwyżkę średniej ceny metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym analitycy GetHome.pl odnotowali w Trójmieście (+1%) oraz Poznaniu (+3%).

Warto nadmienić, że mimo bardzo wysokich podwyżek cen mieszkań z drugiej ręki w Aglomeracji Katowickiej i Łodzi, wciąż pozostają one jednymi z najtańszych miast spośród wszystkich metropolii. Wynika to z tego, że w ofercie wciąż wysoki udział mają mieszkania w PRL-owskich blokach i starych kamienicach. Jeszcze na początku poprzedniej dekady w obrocie rynkowym były głównie takie mieszkania. Ich ceny były wówczas średnio nawet o 30% tańsze od nowo budowanych w przeliczeniu na metr kwadratowy. W kolejnych latach w ofercie rynkowej rósł udział mieszkań wybudowanych po 1989 r. W efekcie dysproporcja w wysokości średniej ceny metra kwadratowego zaczęła maleć. Obecnie różnica wynosi ok. 20%.

Na koniec warto również zwrócić uwagę, że już nie w czterech, a tylko w dwóch metropoliach – w Warszawie i Krakowie – średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym jest wyższa niż na rynku pierwotnym. Jeszcze miesiąc wcześniej w tej grupie miast były także Wrocław i Trójmiasto. Jednak w obu metropoliach mieszkania na rynku pierwotnym podrożały bardziej niż na wtórnym, i stąd ta zmiana.

ŻRÓDŁO: https://gethome.pl/

Już drugi miesiąc z rzędu średnia cena nowego M w stolicy Małopolski utrzymała się na tym samym poziomie. Aktualnie cena m kw. mieszkania z rynku pierwotnego wynosi 16 285 zł. Czy w najbliższych miesiącach możemy się spodziewać spadków cen?

W Krakowie nie ma już tanich mieszkań

Krakowscy deweloperzy budują przede wszystkim dla zamożnych klientów. Mieszkania wprowadzone przez nich w czerwcu na rynek kosztowały średnio ponad 15,3 tys. zł za metr kwadratowy. Od początku roku średnia cena m kw. poszła w górę o 5%.

W jakich dzielnicach jest najdrożej? Zdecydowanie najwyższe ceny za m kw. notujemy w centrum miasta. W czerwcu br. w dzielnicy Grzegórzki m kw. nowego M kosztował średnio 20 893 zł. Drogo jest także na Zwierzyńcu - 20 218 zł/m kw. Najmniej zapłacimy na Wzgórzach Krzesławickich - 10 465 zł/m kw.

Niestety, w ofercie krakowskich deweloperów nie ma już lokali z ceną poniżej 10 tys. zł za m kw. Sporym wyzwaniem jest także kupienie lokum z ceną do 500 tys. zł. Na koniec czerwca br. w ofercie lokalnych deweloperów znajdowało się zaledwie 350 takich mieszkań. Co więcej, kurczy się także baza ofert w przedziale cenowym od 10 do 12 tys. zł. W grudniu ubiegłego roku takie nieruchomości stanowiły 8% oferty, w czerwcu br. już tylko 6%.

Wzrost oferty

Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl w czerwcu w stolicy Małopolski, dostępnych było 5 857 ofert mieszkań z rynku pierwotnego. Pierwsze półrocze 2024 roku przyniosło wzrost oferty aż o 22%.
Obecnie największy wybór nieruchomości mają kupujący w takich dzielnicach jak Prądnik Biały – 1043 ofert i Podgórze – 1218. Najmniejszy wybór jest w dzielnicy Bieńczyce i Zwierzyniec.

Jakie mieszkania przede wszystkim znajdują się w ofercie krakowskich deweloperów? Nie da się ukryć, że budują oni głównie dla zamożnych klientów. Niemal 60% M dostępnych w ofercie charakteryzuje się średnią ceną powyżej 15 tys. zł/m kw.
Czy warto czekać na rządową pomoc w zakupie mieszkania?

Na początku lipca pojawił się długo wyczekiwany komunikat dotyczący losów programu Kredyt Mieszkaniowy #naStart. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało, że program może zostać uruchomiony na początku 2025 roku. Resort nie daje jednak gwarancji, że faktycznie tak się stanie. Mimo to, zapowiedź Ministra Krzysztofa Paszyka na nowo obudziła dyskusję na temat wpływu programu na wysokość cen mieszkań. Czy zatem powinniśmy spodziewać się ich wzrostów?

- Mieszkania w nowych inwestycjach najprawdopodobniej będą coraz droższe z powodu rosnących kosztów budowy. Jednak wciąż jest szansa na stabilizację średniej ceny metra kwadratowego wszystkich mieszkań w ofercie deweloperów. Paradoksalnie mógłby się do tego przyczynić właśnie „Kredyt mieszkaniowy #naStart” – uważa Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. I wyjaśnia, że chodzi o to, aby jeszcze więcej firm było zainteresowanych budową mieszkań w segmencie popularnym, czyli „na kieszeń” kredytobiorców. W zależności od metropolii najczęściej mogą oni sobie pozwolić na wydatek do 500-700 tys. zł (łącznie z wkładem własnym).

Kolejne miesiące pokażą, czy deweloperzy faktycznie będą powiększać swoją ofertę właśnie o tego typu mieszkania.

Na rynku nie brakuje inwestycji deweloperskich z terminem ukończenia dopiero w 2026 roku. Sprawdzamy udział takich projektów w dużych miastach.

W pierwszej połowie bieżącego roku deweloperzy pracowicie odbudowywali ofertę nowych mieszkań. Pod koniec czerwca na terenie siedmiu największych rynków (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, miasta GZM) było dostępnych około 55 500 nowych lokali mieszkalnych, czyli o 29% więcej niż pół roku wcześniej. Warto oczywiście mieć świadomość, że lokale wprowadzane do oferty często cechują się dość odległym terminem ukończenia. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, jak duży udział w ofercie deweloperów mają mieszkania z terminem ukończenia w 2026 roku.

W bazie danych BIG DATA RynekPierwotny.pl znajdziemy informacje na temat terminu ukończenia dostępnych w ofercie inwestycji deweloperskich oraz mieszkań. Lepszym rozwiązaniem wydaje się uwzględnianie liczby lokali mieszkalnych z terminem ukończenia w 2026 roku, a nie liczby inwestycji. Taki udział dostępnych w ofercie nowych mieszkań, które mają być ukończone w 2026 roku wyglądał następująco pod koniec czerwca:

• Warszawa - 29% wszystkich mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów
• Kraków - 18% dostępnych mieszkań
• Łódź - 28% dostępnych mieszkań
• Wrocław - 37% dostępnych mieszkań
• Poznań - 37% dostępnych mieszkań
• Trójmiasto - 19% dostępnych mieszkań
• aglomeracja katowicka (miasta z obszaru GZM) - 30% dostępnych mieszkań

Uwagę zwracają zwłaszcza niskie wyniki dotyczące Krakowa i Trójmiasta. W Mieście Kraka zdecydowanie największą część oferty (49%) stanowią lokale z terminem ukończenia przypadającym na 2025 r. Analogiczny wynik z Trójmiasta (46%) okazuje się niewiele mniejszy. Udział gotowych mieszkań na badanych rynkach wynosi natomiast od 8% (Warszawa) do 23% (Kraków).

2 kwartał 2024 r. nie przyniósł pocieszających informacji dla osób przygotowujących się do zakupu mieszkania. Ceny w transakcjach na rynku wtórnym ponownie wzrastają, podobnie jak średnie ceny w katalogach deweloperów. Najnowsze dane na ten temat prezentuje Barometr przygotowany przez Metrohouse, Credipass i RynekPierwotny.pl.

Dlaczego ceny znowu wzrosły?

O ile kształtowanie się cen na rynku deweloperskim jest pochodną wielu czynników związanych choćby z kosztami wytworzenia mieszkania, środowiskiem konkurencyjnym, albo też wielkością popytu i podaży, to rynek wtórny rządzi się nieco innymi prawami. - Właściciele mieszkań na sprzedaż zwykle zbyt optymistycznie podchodzą do wyceny swoich nieruchomości, co w rezultacie ma wpływ na przedłużającą się sprzedaż, ale też wiąże się z odrzuceniem wydawałoby się mniej atrakcyjnych ofert zakupu. Coraz dłuższa sprzedaż prowadzi jednak do uświadomienia sobie, że nieruchomość, aby doszło do transakcji, powinna mieć skorygowaną cenę, mówi Marcin Jańczuk, współautor Raportu Metrohouse i Credipass.

W ten sposób dochodzimy do ciekawego zjawiska, kiedy w raportach dotyczących cen ofertowych pojawiają się, wprawdzie jeszcze niezbyt znaczące, ale spadki cen. Jednocześnie w obecnym wydaniu raportu Barometr Metrohouse i Credipass dane transakcyjne dowodzą, że trend wzrostowy jest kontynuowany w każdym z analizowanych miast. Wytłumaczeniem takiego stanu rzeczy jest fakt, że wiele cen ofertowych jest zupełnie oderwanych od sytuacji na rynku. Wydaje się, że właściciele mieszkań jakby zapomnieli o tym, że rządowe programy dopłat jak na razie nie są czynnikiem cenotwórczym i sprzedaż mieszkania w atrakcyjnej cenie na przełomie roku nie gwarantuje, że w obecnie będziemy w stanie powtórzyć ten wynik. - Dlaczego zatem w Barometrze raportujemy jednak wyższe ceny transakcyjne? Dzieje się tak, ponieważ do głosu doszli klienci, którzy albo nabywają nieruchomości za gotówkę, albo posiłkują się kredytem na standardowych warunkach. W przeciwieństwie do kredytów w ramach Bezpiecznego Kredytu 2% beneficjenci musieli zwracać uwagę na całkowitą kwotę transakcji. W normalnych warunkach rynkowych takie ograniczenia nie istnieją, przez co w koszyku transakcji możemy spotkać m.in. większą reprezentację mieszkań klasy premium i bardziej rozproszone terytorialnie transakcje niż tylko te ograniczone do tańszych osiedli na peryferiach miasta, tłumaczy Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Coraz drożej na rynku nowych mieszkań

Na rynku nowych mieszkań wzrosty średnich cen ofertowych za 1 m kw. były widoczne w każdym z największych miast. Natomiast skala tych kwartalnych zmian okazała się zróżnicowana. – Przykładowo, warszawski rynek pierwotny można było określić jako względnie stabilny cenowo w II kw. 2024 r. Tego samego nie można powiedzieć o Wrocławiu, który zaczął „drożeć” po dłuższym okresie stabilizacji cenowej, mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl wskazują, że w minionym kwartale na wrocławskim rynku pojawiło się sporo nowych mieszkań kosztujących 12 001 - 15 000 zł/m kw. i 15 001 zł/m kw. - 20 000 zł/m kw. Wyraźnie ubyło natomiast lokali deweloperskich w przedziale cenowym 10 001 zł/m kw. - 12 000 zł/m kw. Ten czynnik też wpłynął na skalę wrocławskich podwyżek.

Z ciekawą sytuacją mieliśmy do czynienia również w Krakowie. – Tamtejszy rynek pierwotny od kwietnia do czerwca 2024 r. cechował się największym udziałem ofert z ceną ponad 20 000 zł/m kw. w całej sprzedaży deweloperów. Pod względem odsetka takich sprzedanych najdroższych mieszkań (16%) Kraków wyprzedził Warszawę (13%) i zdystansował na przykład Gdańsk (7%), mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Zaskoczeniem może być też wynik Łodzi (5%) wyższy od wrocławskiego (3%) oraz poznańskiego (2%). Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl wskazują, że w ujęciu kwartalnym struktura krakowskiej sprzedaży mocno przesunęła się w kierunku mieszkań kosztujących u deweloperów ponad 15 000 zł/m kw. Udział takich ofert w sprzedaży wzrósł aż o 15 punktów procentowych (do 58%), czyli do poziomu niewiele mniejszego niż warszawski (63%).

W oczekiwaniu na start nowego programu

W drugim kwartale 2024 r. światło dzienne w końcu ujrzał projekt nowego programu rządowego wsparcia kredytobiorców, czyli kredyt mieszkaniowy #naStart. Wszyscy zastanawiają się, jak nowy program rządowy wpłynie na rynek kredytowy i mieszkaniowy. Ze względu na jego konstrukcję, może to nie być tak silnie zmieniający realia rynkowe program, jak było to w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2%. - Dla przykładu singiel będzie mógł otrzymać maksymalnie 200 tys. zł kredytu ze wsparciem, ale jednocześnie nie będzie mógł zarabiać więcej niż ok. 7 tys. zł netto (wg limitów na 2025 rok, w kolejnych latach limit ma być aktualizowany). Oznacza to, że będzie mógł pożyczyć jeszcze dodatkowo około 250 tys. zł na warunkach standardowych. Jeśli jego dochód będzie przekraczał ten próg, to środki z dopłaty będą pomniejszane. Może się okazać, że ten program wiele nie zmienia w tej sytuacji i łatwiej byłoby zaciągnąć standardowy kredyt bez obwarowań. Warto o tym pamiętać i przeanalizować możliwe scenariusze – zauważa Andrzej Łukaszewski z Credipass, jeden z autorów Barometru.

Nie znamy jeszcze sposobu wyliczenia zdolności kredytowej i czy będzie on się różnił, tak jak było to w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2%, gdzie zdolność potrafiła być o ok. 30-40% wyższa niż standardowa. Jedno jest pewne – klienci, którzy planowali zakup nieruchomości na jesieni posiłkując się kredytem z dopłatami, będą musieli poczekać. Z ostatnich informacji wynika, że paragram ruszy dopiero w styczniu 2025 r.

Na jaki kredyt mieszkaniowy mogą liczyć przeciętnie zarabiający single, bezdzietne pary i rodziny? Jaki mają one wybór nowych mieszkań w siedmiu największych metropoliach? Eksperci portali Rankomat.pl i RynekPierwotny.pl prześwietlili pod tym kątem ofertę banków i firm deweloperskich.

W analizie zostało przyjęte założenie, że przeciętnie zarabiający 30-letni singiel to taki, którego wynagrodzenie netto, czyli na rękę wynosi 6 tys. zł. W przypadku bezdzietnej pary 30-latków bierzemy pod uwagę zarobki na poziomie 8 tys. zł, a małżeństwa w wieku 35 lat z dzieckiem – 10 tys. zł. Co ważne, młodzi mają umowę o pracę na czas nieokreślony. Mieszkając wcześniej u rodziców zdołali odłożyć wkład własny na pokrycie 20% kosztów zakupu mieszkania. Nie mają też żadnych zobowiązań kredytowych, które obniżałyby ich zdolność kredytową.

Kredyty mieszkaniowe

– Czerwiec był kolejnym miesiącem stagnacji na rynku kredytów mieszkaniowych. W przypadku przeciętnie zarabiających singli i bezdzietnych par może niepokoić spadek ich zdolności kredytowej – mówi Konrad Pluciński, ekspert porównywarki kredytów Rankomat.pl, który przeanalizował ofertę 10 największych banków.

Singiel mógł w czerwcu liczyć na średnio 379,2 tys. zł kredytu na zakup mieszkania (o 1% mniej niż w maju), bezdzietna para – 472,2 tys. zł (również o 1% mniej), zaś para z dzieckiem – 573,7 tys. zł (bez zmian). Ostrzejsze kryteria oceny zdolności kredytowej Rankomat.pl odnotował w czerwcu w pięciu bankach: PKO BP, ING, Alior Banku, Santander Bank Polska i BNP Paribas. W Banku Ochrony Środowiska (BOŚ) i Pekao SA sytuacja nie uległa zmianie, zaś Bank Millennium, Credit Agricole i Velo Bank odkręciły kurek z kredytami oferując wyższą kwotę kredytów mieszkaniowych.

Należy jednak zwrócić uwagę na ogromne różnice w sposobie liczenia zdolności przez poszczególne banki. Na przykład w przypadku trzyosobowego gospodarstwa domowego, z dochodem na rękę na poziomie 10 tys. zł, różnica między pierwszym i ostatnim bankiem w zestawieniu wynosiła w czerwcu aż 217 tys. zł. Problem w tym, że banki oferujące największe kwoty nie zawsze są jednocześnie najtańszymi, dlatego bardzo duże znaczenie ma właściwe rozpoznanie rynku i dobór właściwej oferty.

Ceny nowych mieszkań

Dobra wiadomość jest jednak taka, że – jak wynika z danych platformy analitycznej BIG DATA RynekPierwotny.pl – także w czerwcu w większości metropolii minimalnie wzrosła oferta mieszkań (wyjątkami było Trójmiasto i Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia), bo lokali wprowadzonych na rynek było więcej niż sprzedanych.

Zaostrzająca się konkurencja zmusiła niektóre firmy do obniżek cen, np. w postaci kilkuprocentowych rabatów czy gratisów typu komórka lokatorska lub miejsce w garażu. Trzeba zastrzec, że promocje dotyczą głównie mieszkań w mniej popularnych lokalizacjach i ostatnich mieszkań w zakończonych inwestycjach. Niektóre firmy proponują też system odroczonej płatności, który polega na tym, że nabywca może wpłacić 80% lub nawet 90% ceny mieszkania dopiero przy jego odbiorze. Dla tego, kto korzysta z kredytu oznacza to realną korzyść. Nie musi bowiem uruchamiać całej kwoty kredytu w momencie zakupu i płacić od całości odsetek. Deweloperzy zdają sobie sprawę, że wielu potencjalnych nabywców wstrzymuje się z decyzją zakupową ze względu na wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych.

– Szczególnie cieszy to, że deweloperzy zaczęli wprowadzać na rynek więcej mieszkań w segmencie popularnym, co zatrzymało wzrost średniej ceny metra kwadratowego – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w Krakowie i Trójmieście średnia utrzymała poziom z maja, zaś w Poznaniu spadła o 1%. Jednak sytuacja na rynkach mieszkaniowych jest wciąż bardzo dynamiczna. W skali miesiąca średnia cena metra kwadratowego może wzrosnąć, jeśli na rynek trafi pula drogich – jak na dany rynek – mieszkań. W czerwcu przykładem tego są Warszawa, Wrocław oraz miasta wchodzące w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropoli. Odnotowano tam 1% podwyżkę średniej ceny metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie firm deweloperskich. Warto przypomnieć, że w stolicy poprzednie dwa miesiące były okresem stabilizacji, zaś w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropoli trwała ona trzy miesiące z rzędu.

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl wyjaśnia, że deweloperzy sporadycznie podnoszą ceny mieszkań, które już od jakiegoś czasu są w ich ofercie. Równocześnie wciąż rozpoczynają nowe inwestycje, a wśród nich są lokale adresowane do zamożnych klientów. Na przykład w Warszawie jeden z deweloperów wprowadził w czerwcu do sprzedaży dość dużą pulę mieszkań w cenie od 27 tys. do 50 tys. zł za metr kwadratowy. Także we Wrocławiu i Łodzi pojawiły się stosunkowo drogie mieszkania. Równocześnie znikały te najtańsze, co tłumaczy wzrost średniej ceny metra kwadratowego tych, które zostały w ofercie.

Jaki wybór nowych mieszkań?

Oczywiście dostępności mieszkań nie powinno się oceniać jedynie przez pryzmat zarobków, a w efekcie zdolności kredytowej oraz średniej ceny metra kwadratowego. Ważna jest też wielkość oferty, a w niej wybór lokali na kieszeń przeciętnego kredytobiorcy. Portal RynekPierwotny.pl sprawdził więc, jakie mieszkania mogą kupić w danym mieście single, pary i rodziny z dziećmi. Na wstępie jednak warto nadmienić, że dzięki wkładowi własnemu, kwota na zakup mieszkania, którą dysponują hipotetyczni kupujący jest większa. Dla uproszczenia przyjęto, że wszystkie koszty transakcyjne również są w niej zawarte. Ponadto rodzice obiecali młodym pomoc w ewentualnym wykończeniu oraz umeblowaniu mieszkania.

Oznacza to, że rodzina 2+1 może sobie pozwolić na wydatek blisko 717,1 tys. zł (czyli mniej więcej taki sam jak miesiąc wcześniej), a bezdzietna para – nieco ponad 590,2 tys. zł (o przeszło 3,3tys. zł mniejszy). Z kolei przeciętnie zarabiający singiel na zakup nowego mieszkania za kredyt wraz z wkładem własnym może przeznaczyć niespełna 474 tys. zł, czyli o ponad 2,9 tys. zł mniej niż w maju.

W najlepszej sytuacji są pary i rodziny 2+1. W ofercie firm deweloperskich jest bowiem sporo mieszkań spełniających ich oczekiwania cenowe. Czy podobnie ma się rzecz z singlami? Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że bez problemu znajdą dla siebie lokum w każdej z największych metropolii. Największy wybór mieszkań w cenie do ok. 474 tys. zł jest w Łodzi i w miastach wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (ok. 2,5 tys. lokali). Natomiast w pozostałych metropoliach – szczególnie we Wrocławiu, Krakowie i Warszawie – oferta jest znacznie skromniejsza.

Singli planujących zakup mieszkania we Wrocławiu najpewniej ucieszy wiadomość, że w czerwcu wzrosła tam liczba lokali na ich kieszeń. W ofercie deweloperów było ich 386, a miesiąc wcześniej - 235. Praktycznie nie zmieniła się oferta mieszkań dla singli w Poznaniu (956) i Krakowie (294). Niestety w Łodzi, Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, Warszawie i Trójmieście czas gra na ich niekorzyść, bo oferta mieszkań skurczyła się w porównaniu z majem.

W dużo lepszej sytuacji są przeciętnie zarabiające pary i rodziny z dzieckiem. Jedynie w Trójmieście wyraźnie skurczyła się liczba mieszkań będących w ich zasięgu. W pozostałych metropoliach oferta albo się nie zmieniła, albo nawet wzrosła. Przy czym wyraźną poprawę zaobserwowano we Wrocławiu. W ofercie wrocławskich deweloperów zwiększyła się bowiem liczba lokali w segmencie popularnym.

Warto dodać, że za kwotę, którą dysponuje nasz przykładowy singiel można kupić w większości największych metropolii co najwyżej dwupokojowe mieszkanie, choć w Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii znajdzie też trzy- a nawet i czteropokojowe

Nieco więcej lokali o tak dużym metrażu znajdą w obu tych metropoliach bezdzietne pary. Natomiast w pozostałych największych miastach za 590,2 tys. zł można kupić głównie mieszkania dwupokojowe, choć – z wyjątkiem Krakowa i Warszawy – jest też całkiem sporo trzypokojowych.

Z kolei dla rodzin z dzieckiem mającymi do dyspozycji 717,1 tys. zł niemal we wszystkich metropoliach (wyjątkiem jest Kraków) w zasięgu są mieszkania czteropokojowe i większe. Najwięcej tak dużych metraży było w czerwcu w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (niespełna 460) i Łodzi (blisko 270). Wciąż można je znaleźć w Poznaniu, Trójmieście, Wrocławiu i Warszawie, choć w tej ostatniej metropolii jest to spore wyzwanie.

Niestety, decydując się na mieszkanie w dobrej lokalizacji trzeba się pogodzić z tym, że będzie ono miało niewielki metraż. Dla kogoś, komuś zależy na większej powierzchni mieszkania, może to oznaczać konieczność przeprowadzki do peryferyjnych dzielnic miasta.

ŹRÓDŁO: https://rynekpierwotny.pl/

Mieszkania w miastach wojewódzkich nadal drożeją, ale widać wyhamowywanie podwyżek. W II kw. 2024 r. było to więcej o 14% na rynku pierwotnym i o 18% na rynku wtórnym w porównaniu z okresem sprzed roku. To mniej niż różnica między pierwszymi kwartałami 2024 i 2023 r., kiedy wzrosty wyniosły odpowiednio 15 i 19%. Obecnie najszybciej rosną ceny lokali mieszkalnych w Kielcach, Krakowie i Rzeszowie, ale są też minimalne spadki, jak w Opolu czy Olsztynie.

Rosnącym cenom mieszkań w Polsce nikt się już nie dziwi, a zaskoczenie może powodować jedynie skala podwyżek. Co ciekawe, w miastach wojewódzkich z tzw. najwyższej półki cenowej stawki za 1m2 mieszkania gwałtownie rosną, a w tych uznawanych za względnie tanie wzrosty są minimalne. Eksperci multiporównywarki rankomat.pl przeanalizowali ceny mieszkań na podstawie na podstawie średnich stawek ofertowych w II kw. 2024 r. na rynku pierwotnym i wtórnym w 18 miastach wojewódzkich. Porównanie dotyczy okresów I kw. 2024 r. oraz II kw. 2024 r. Dane pochodzą z bazy portali z branży nieruchomości - RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

Mieszkania w 2024 r. prawie wszędzie do góry

W porównaniu z ostatnim okresem, czyli I kw. 2024 r., mieszkania w większości miast wojewódzkich nieznacznie podrożały. W jednym przypadku ceny nie zmieniły się, a w kilku nawet potaniały.

Na rynku pierwotnym właściwie wszędzie II kw. 2024 okazał się droższy w zestawieniu z I kw. br. Jedynie w Białymstoku 1m2 kosztował w 2024 r. więcej niż obecnie (11 299 zł w I kw. do 10 040 zł w II kw.). W Opolu stawka nie drgnęła i wynosi 7 722 zł. W pozostałych 16 miastach wojewódzkich w poprzednim kwartale było taniej, od zaledwie 58 zł w Gorzowie Wlkp. do ponad 1100 zł w Kielcach na jednym metrze kwadratowym.

Na rynku wtórnym I kw. 2024 r. był droższy od obecnego w 5 miastach wojewódzkich, a różnice były minimalne. Od 15 zł w Poznaniu do 192 zł w Szczecinie za 1m2. W pozostałych miastach II kw. 2024 r. był droższy w porównaniu do I kw., ale najwyżej o 500 zł/m2, jak w przypadku Gorzowa Wlkp. czy Lublina.

O wiele większe kontrasty widać w zestawieniu rocznym, czyli II kw. 2024 do analogicznego okresu w 2023 r. Tu różnice sięgają już 31% i nawet 3715 zł w przeliczeniu na 1m2.

Rynek pierwotny: Warszawa, Kraków i Gdańsk uciekają reszcie

Na rynku pierwotnym wyraźnie rysują się dwa bieguny cenowe. Trzy najdroższe miasta wojewódzkie mają stawkę powyżej 15 000 zł/m2, a trzy najtańsze to okolice 7 000 zł/m2.

W czołówce nadal jest Warszawa (17 688 zł), Kraków (16 285 zł) i Gdańsk (15 349 zł). Tuż za podium plasują się Wrocław, Poznań, Szczecin oraz Katowice. Taniej, ale ze stawką ponad 11 000 zł/m2, jest w Toruniu, Rzeszowie, Olsztynie, Łodzi i Lublinie.
Mieszkanie z rynku pierwotnego za mniej niż 10 000 zł/m2 można praktycznie znaleźć już tylko w Zielonej Górze (7 790 zł), Opolu (7 722 zł) i Gorzowie Wlkp. (7 253 zł). Bydgoszcz ze stawką 9 940 zł jest tuż pod tym progiem cenowym. – wynika z analizy raportu RynekPierwotny.pl.

- Największe polskie miasta jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, łącznie z turystycznym Gdańskiem, funkcjonują na zasadzie spirali przyciągając najwięcej inwestorów, studentów czy migrantów zarobkowych, co powoduje wzmożony popyt na mieszkania i ich rosnące ceny. A to wszystka bez jasnej i konkretnej deklaracji o wprowadzeniu programu Kredyt Mieszkaniowy na Start, który prawdopodobnie stworzy warunki do jeszcze większych wzrostów na rynku nieruchomości - ocenia Konrad Pluciński, analityk rankomat.pl.

Rynek wtórny: ponad 18500 zł/m2 w stolicy

Mieszkania z rynku wtórnego w miastach wojewódzkich rządzą się innymi prawami. Tu także Warszawa, Kraków i Gdańsk są najdroższe, jednak występują znacznie większe kontrasty. O ile w Warszawie 1m2 kosztuje już 18 567 zł, to w Gorzowie Wlkp. jest to zaledwie 6975 zł.

Poza stolicą drogie są także Kraków (17 584 zł), Gdańsk (15 292 zł) i Wrocław (14 110 zł). Dalej różnica jest już bardziej wyraźna. W Poznaniu za 1m2 mieszkania z drugiej ręki trzeba zapłacić 11 653 zł, a nieco powyżej 10 000 zł w Białymstoku, Lublinie, Szczecinie i Katowicach.

Reszta miast wojewódzkich oscyluje w granicy 8 000-9 000 zł za metr. Najtaniej w zestawieniu GetHome.pl wypadają Zielona Góra (8 504 zł), Bydgoszcz (8 469 zł) i Opole (8366 zł). Zieloną latarnią na cenowej mapie Polski jest Gorzów Wlkp. ze stawką 6975 zł/m2.

Największe wzrosty w Kielcach i Katowicach
Mieszkania w miastach wojewódzkich drożeją, ale nie wszędzie i nie w takim samym tempie. Z analizy porównawczej RynekPierwotny.pl i GetHome.pl między II kw. 2024 a II kw. 2023 r. wynika, że za 1m2 trzeba zapłacić nawet 31% więcej niż przed rokiem.

Na rynku pierwotnym najbardziej podrożał 1m2 w Kielcach – o 30%. Równie gwałtowne zmiany rok do roku zanotowały Rzeszów (+26%), Gdańsk i Lublin (po +22%) oraz Katowice

(+20%). Z kolei najwolniej w ciągu 12 miesięcy drożały nowe mieszkania w Szczecinie, Białymstoku i Zielonej Górze (+6-7%), a w dwóch miastach stawki nawet spadły. Kwotowo najbardziej przez rok zdrożały mieszkania w Gdańsku (o 2 764 zł na 1m2), a w Opolu potaniały (o 252 zł na 1m2).

Na rynku wtórnym procentowo 1m2 mieszkań najbardziej zmienił się w Katowicach (+31%), Krakowie (+27%), Kielcach (+26%) oraz Bydgoszczy i Olsztynie (+23%). Najmniej przez rok rosły stawki w Gorzowie Wlkp., Rzeszowie i Opolu (maksymalnie +8%), a także w Gdańsku i Poznaniu (+15%). Kwotowo gigantyczny skok zanotował Kraków (o 3715 zł na 1m2), a najmniejsza różnica w ciągu 12 miesięcy wystąpiła w Gorzowie Wlkp. (o 361 zł na 1m2).

ŹRÓDŁO: https://rankomat.pl/

Rafał Trzaskowski wystartuje w wyborach prezydenckich?