Jak mądrze i świadomie wybrać kredyt hipoteczny?

Na co zwrócić uwagę, decydując się na kredyt hipoteczny?

• Ocena sytuacji finansowej (dochody, wydatki, spłacane kredyty i pożyczki)

• Wysokość kredytu oraz wkład własny

• Warunki kredytu takie jak: rodzaj oprocentowania (stałe czy zmienne), okres kredytowania, marża, prowizja, możliwość nadpłaty, całkowitej spłaty

• Dodatkowe zabezpieczenia tj. ochrona ubezpieczeniowa życia, zdrowia lub majątku

W jaki sposób przygotować się do wzięcia kredytu hipotecznego? Na co zwrócić uwagę, żeby w przyszłości nie było zaskoczeń? Jak wybrać najlepszą dla nas ofertę? Zapytaliśmy o to Wiolettę Brożek, doradczynię hipoteczną w regionie krakowskim PKO Banku Polskiego.

Rynek nieruchomości w województwie małopolskim jest bardzo zróżnicowany. Najdroższe mieszkania w Polsce kupimy w dużych miastach, przykładem jest Kraków. Cena za 1 m²rośnie w województwie najszybciej i na początku 2025 r. na rynku pierwotnym wyniosła prawie 17 tys. zł. Jak to wygląda w praktyce? Czy jeśli chodzi o zakup mieszkania lub domu w tym regionie mamy w czym wybierać?

W 3. kwartale 2024r. krakowski rynek pierwotny wykazał nadpodaż – deweloperzy wprowadzili do oferty 11,7 tys. mieszkań, z czego sprzedano ok. 8,7 tys. Oznacza to, że wybór jest dalej duży, ale ceny pozostają na takim samym poziomie. Jeżeli chodzi o rynek wtórny to w porównaniu z ubiegłym miesiącem, ceny mieszkań spadły o 0,74 proc.  Obecnie cena za 1 m² mieszkania kształtuje się tutaj w okolicach 13,9 tys. zł, a na początku ubiegłego miesiąca wynosiła ponad 14 tys. zł.

W oddalonym o 90 km Tarnowie ceny ciągle rosną – na rynku wtórnym za 1 m²nieruchomości zapłacimy 7,4 tys. zł, a na pierwotnym – 8,7 tys. zł. Pomimo wzrostu cen, miasto wciąż oferuje tańsze mieszkania niż w Krakowie, co daje nadzieję na przyciągnięcie osób, które szukają bardziej przystępnych cenowo nieruchomości.

Reasumując, rynek w Małopolsce wykazuje duże zróżnicowanie cenowe – Kraków pozostaje najdroższym i stabilnym rynkiem, podczas gdy Tarnów jest tańszą alternatywą, choć z rosnącymi cenami.

Załóżmy, że mamy już wybraną nieruchomość. Wiemy, ile pieniędzy potrzebujemy. Idziemy do oddziału banku. O co zapytać doradcę hipotecznego?

W kontekście kredytów hipotecznych mówimy o dużej kwocie, dlatego zawsze uczulam klientów, że rzetelność i dokładność informacji są kluczowe.

Przede wszystkim klient powinien zapytać swojego doradcę o:

• podstawowe informacje o kredycie: maksymalna kwota kredytu, jaką może otrzymać, na jaki okres rozłożyć spłatę, jaki rodzaj rat wybrać - równe czy malejące, ewentualnie jakie są zasady wcześniejszej spłaty;

• koszty i oprocentowanie, w tym rodzaje oprocentowania oraz rzeczywistą stopę procentową (RRSO) i co się na nią składa;

• wymagania i procedury, w tym niezbędne dokumenty, wkład własny oraz ile trwa sam proces rozpatrzenia wniosku;

• wymagane ubezpieczenia i dodatkowe produkty.

Ważne kwestie, o które klient powinien zapytać, to pytania związane z ryzykiem i możliwymi zmianami około-kredytowymi, a co za tym idzie, co zrobić, aby je zminimalizować np.

• jaki wpływ na wysokość mojej raty będę miały zmiany oprocentowania;

• jakie są ryzyka związane ze zmianą wartości nieruchomości w tak długim okresie kredytowania;

• co w sytuacji utraty płynności finansowej (czasowo lub całkowicie), czy też innych zmian sytuacji życiowej np. choroba, śmierć.

Zachęcam swoich klientów, aby zadawali jak najwięcej pytań. Decyzja o zaciągnięciu kredytu, który będzie zobowiązaniem na kilkanaście bądź kilkadziesiąt lat, nie powinna być pochopna. Warto zastanowić się nad tym, jaka wysokość raty nie będzie zbyt dużym obciążeniem domowego budżetu, czy mamy na tyle stabilne miejsce zatrudnienia, żeby dawało perspektywy na dalsze lata, czy planujemy jeszcze jakieś inne niespodziewane wydatki.

Podstawowa wiedza, jaką powinien mieć przyszły kredytobiorca to z pewnością: co dokładnie składa się na ratę kredytu i co może wpływać na jej wysokość?

Na wysokość raty ma wpływ szereg czynników, przede wszystkim jest to marża kredytowa. Ma ona  wpływ na wysokość oprocentowania. Do marży dodawany jest wskaźnik referencyjny np. WIBOR. Warto przy wyborze oferty pomyśleć o:

• rodzaju rat (malejące czyli takie, w których kapitał spłaca się w równych częściach albo obliczane wg formuły annuitetowej, czyli takie, które są równe, o ile nie następuje zmiana oprocentowania)

• okresie kredytowania

• sposobie oprocentowania – zmienne czy okresowo stałe

Kosztem dodatkowym może być także opłata za użytkowanie karty kredytowej, opłaty za prowadzenie rachunku osobistego czy koszt składki ubezpieczenia na życie, o ile klient z nich u nas skorzysta.

Jeśli mamy już wybraną nieruchomość i wiemy wszystko, co powinniśmy o naszym przyszłym kredycie, to ile czasu powinniśmy zarezerwować na wszystkie formalności? Jaka jest kolejność?

Proces hipoteczny zwykle dzielę na 5 etapów, czyli:

1. Oferta

2. Wniosek

3. Decyzja

4. Umowa

5. Wypłata

Na każdym etapie procesowania wniosku, służymy klientowi pomocą. Standardowo, cały proces kredytowy wynosi około miesiąca. Samo rozpatrzenie kompletnego wniosku maksymalnie wynosi 21 dni od jego złożenia. Oczywiście czas sfinalizowania całej transakcji może się wydłużyć lub skrócić w zależności od kompletności dokumentów, rodzaju nieruchomości, terminów podpisania aktu notarialnego i spełnienia warunków umownych.

Z ciekawostek dodam, że we wrześniu udostępniliśmy, jako pierwszy bank na rynku, całkowicie zdalny proces hipoteczny. Rozwiązanie zakłada, że od przygotowania oferty, przez złożenie wniosku, analizę i wydanie decyzji, aż po podpisanie umowy kredytowej – cały proces może odbywać się zdalnie. Obecnie o cyfrowy kredyt hipoteczny w serwisie internetowym iPKO mogą wnioskować single lub pary z umową o pracę, którzy planują kupić nieruchomość z rynku wtórnego lub remont. To ciekawa propozycja dla osób, które chciałyby wszystkie formalności dopiąć „z kanapy”. W najbliższych miesiącach rozszerzymy rozwiązanie o kolejne cele finansowania (m.in. mieszkania z rynku pierwotnego) czy inne źródła dochodów.

Jak wybrać najlepszą ofertę z rynku? Jest ich bardzo dużo, czym kierować się przy wyborze?

To klient decyduje, co jest dla niego najważniejsze. Dla jednych to jest cena – prowizja, marża, dodatkowe opłaty. Dla innych liczy się dostępność. PKO Bank Polski ma dużą sieć oddziałów. Nasi doradcy zawsze chętnie pomogą i wyjaśnią zawiłe kwestie. Sami też sprawdzajmy i porównujmy oferty i promocje. Bądźmy na bieżąco z takimi wydarzeniami jak trwające właśnie dni otwarte w PKO Banku Polskim. W ofercie specjalnej, którą przygotowaliśmy klienci nie zapłacą prowizji za udzielenie kredytu.