Kamienice w Krakowie mają wyjątkowe wzięcie. 2024 rok jest rekordowy na tym rynku

Jak podsumowują analitycy, cały rynek nieruchomości jest teraz w okresie silnej hossy – z wyjątkiem rynku biurowego, który dotąd nie podniósł się po pandemii z przechodzeniem pracowników na pracę zdalną i na którym nadal są nadwyżki powierzchni do wzięcia.

Jeśli chodzi o kamienice w Krakowie, obecnie często całe budynki zmieniają właścicieli, chętnie kupowane są przez inwestorów także udziały w takich nieruchomościach. Mamy tu cały wachlarz nabywców: od krakowskich inwestorów i deweloperów, przez reprezentantów branży nieruchomości z terenu Małopolski, po spółki giełdowe, fundusze inwestycyjne, wielkie międzynarodowe firmy.

W poprzednim, 2023 roku w Krakowie zostały sprzedane 24 kamienice oraz ponad 110 udziałów w takich obiektach. Obroty wyniosły wówczas ponad 200 mln zł, jeśli chodzi o sprzedane całe budynki, a 340 mln - wliczając też udziały w kamienicach. Z kolei w obecnym, 2024 roku już zmieniło właścicieli około 20 kamienic, a statystyka dotycząca sprzedaży udziałów w takich nieruchomościach jest podobna jak rok temu.

- Myślę, że w całym 2024 roku obroty będą jeszcze większe niż w 2023, bo na rynku zapanował optymizm. Są zawierane naprawdę duże transakcje. Inwestorzy wydadzą na zakupy krakowskich kamienic kilkadziesiąt procent więcej i kupią ich więcej. Ten rok na rynku kamienic jest rekordowy od lat pod względem zakupów - podsumowuje Krzysztof Bartuś, ekspert rynku kamienic Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.

W 2023 r. średnia cena za kamienicę w stolicy Małopolski wyniosła 9 mln zł, a w tym roku prawdopodobnie sięgnie około 10 milionów.

Słynną transakcją 2024 roku jest sprzedaż zabytkowej kamienicy Czeczotki tuż obok Rynku Głównego, na rogu ul. Wiślnej i św. Anny. Kupiec zapłacił za niego powyżej 50 mln zł (cena netto).

W samym sercu miasta w tym roku została również sprzedana kamieniczka przy Rynku Głównym 38 (na linii A-B, gdzie kamienice oferowane są rzadko). To kamienica Kencowska, słynna z mieszczących się tam i działających prawie bez przerw od 1823 r. cukierni. Nowy gospodarz wydał na nią ponad 20 mln złotych. Jak podejrzewają obserwatorzy rynku, może w niej urządzić butikowy hotelik, tym bardziej że sąsiednie kamienice są przygotowywane pod taką funkcję.

W nowe ręce przechodzi też wielka, czteropiętrowa kamienica przy Rynku 31 i ul. Szewskiej 3. Jak poinformował Bank Pekao SA, który się jej pozbywa, została zawarta umowa przedwstępna i w tym roku transakcja zostanie sfinalizowana.

Obecnie prezentowane w internecie oferty sprzedaży kamienic w Krakowie opiewają na kwoty najczęściej kilkunastu milionów, a na Starym Mieście dochodzą maksymalnie do ok. 50 mln złotych. Kamienice do remontu – więc te najtańsze - proponowane są z ceną od kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy (krakowskie kamienice mają od 500 do tysiąca metrów powierzchni). Zdecydowana większość kamienic czekających na nabywcę jest do remontu, często kapitalnego. Poza zabytkowym centrum są kamienice, które będzie można nabudować lub rozbudować.

Kogo stać, może dziś wybierać np. między przedwojenną kamienicą przy Madalińskiego za 13 mln zł (ma 550 mkw.), domem przy Karmelickiej za 16 mln zł, kamienicą przy Garncarskiej za 33 mln zł (ma prawie 740 mkw., więc cena za metr to 45 tys. zł). Może zdecydować się na adres przy Floriańskiej, za 9 mln zł - po 25 tys. zł za metr kwadratowy. Na Starym Mieście w obrębie Plant na kupca czekają też dwie połączone kamienice, z proponowaną ceną 60 tys. za metr - więc w sumie za 50 mln złotych.

Ekspert Instytutu Analiz MRN zaznacza, że ceny dziś powszechnie akceptowane na rynku zabytkowych kamienic w Krakowie to kwoty od kilkunastu do 30 tysięcy zł za metr. Więc 60 tys. to jeszcze cena na wyrost.

- Jeśli ktoś szuka, to cały czas jest na rynku kilkanaście dostępnych obiektów. Odbywają się też transakcje, w ramach których inwestorzy dokupują udziały w kamienicach, by stać się właścicielami całości nieruchomości - dodaje też Krzysztof Bartuś.

A kto sprzedaje? Między innymi banki, które rezygnują z posiadania nieruchomości, ponieważ do obsługi klientów wystarczą dziś bankomaty i bankowość internetowa. Kamienice sprzedają również stare krakowskie rodziny, znane nazwiska, jak mówią analitycy - "błękitna krew". Oferentami są także spadkobiercy przedwojennych właścicieli, obywateli polskich pochodzenia żydowskiego. Jest to jedna z największych grup, która oferuje udziały lub nawet ułamki udziałów w kamienicach. Na rynku operują także firmy zajmujące się skupowaniem, a następnie odsprzedawaniem kamienic.

Co do "obleganych" adresów w Krakowie, zainteresowanie jest oczywiście Starym Miastem i Kazimierzem, ulicami: Karmelicką, Długą, Zwierzyniecką, Starowiślną, Stradomską, Krakowską. Bardzo atrakcyjna dla inwestorów - myślących o hotelach czy gastronomii - jest obecnie ulica Pawia, co wiąże się z bliskością dworca, ogromnym ruchem pieszych, turystycznym. Jest to przecież pierwsze miejsce, w które trafiają turyści przyjeżdżający pociągiem z lotniska. Co jakiś czas pojawiają się oferty z tego rejonu, zainteresowani skupują udziały w kamienicach.

Poza ścisłym centrum, w dawnej dzielnicy Krowodrza najpopularniejszy jest niezmiennie Salwator. Wybija się tu zwłaszcza ulica Kościuszki, z dojściem do Wisły i widokiem na Wawel (w nowym apartamentowcu w obszarze tamtejszej zabytkowej zabudowy są teraz najdroższe mieszkania w mieście, nawet po 50 tys. zł za metr). Luksusową lokalizacją stają się w ostatnim czasie Dębniki. W Podgórzu poszukiwane adresy to ul. Kalwaryjska, Limanowskiego, Rynek Podgórski, ul. Zamoyskiego czy Parkowa.

- Kraków jest dla inwestorów topową lokalizacją w Europie, z pierwszej dziesiątki najbardziej pożądanych - jako miasto turystyczne. Odwiedzający w tym roku po raz kolejny dopisali, a do tego Kraków dziś przyciąga w coraz większym procencie turystów bogatszych - zwraca uwagę Krzysztof Bartuś.

Specjalista podkreśla też, że rynek zabytkowych kamienic jest - jako rynek dóbr luksusowych - uważany za najmniej ryzykowny, najbardziej odporny na recesję i spadki cen.

- A rynek kamienic w Krakowie, które stoją pośród innych zabytków, w mieście zapełniającym się turystami, jest jednym z najbardziej bezpiecznych w całym kraju. Przydusiła go w minionych latach pandemia, potem początkiem 2022 r. wybuch wojny na Ukrainie też spowodował, że inwestorzy na kilka miesięcy zamrozili swoje decyzje. Ale dziś nie mają obiekcji, kamienice w Krakowie ich przyciągają i nadal będą przyciągać - uważa analityk.

Odkryto nieznane dzieło Chopina