Kraków. Deweloperzy o szalonych cenach działek budowlanych pod Wawelem: jest popyt i brakuje wolnych gruntów, więc stawki biją rekordy

FLESZ - Rząd przyspiesza luzowanie obostrzeń

- Pod wieloma względami Kraków jest bardzo atrakcyjnym miastem i ciągle zwiększa liczbę mieszkańców. Aby zaspokoić rosnące potrzeby, deweloperzy nieustannie poszukują nowych terenów inwestycyjnych, a tych z roku na rok jest coraz mniej. Hossa na krakowskim rynku nieruchomości mieszkaniowych dodatkowo zwiększyła ich aktywność

– wyjaśnia Bartłomiej Rzepa, członek zarządu spółki budującej Osiedle Symbioza.

Zwraca uwagę, że pandemiczne ograniczenia oraz rosnące ceny mieszkań sprawiły, iż wiele osób zdecydowało się na budowę własnego domu, przez co rosną cen działek przeznaczonych zarówno pod budownictwo jednorodzinne, jak i wielorodzinne. Pandemia zaburzyła też pracę urzędów, więc czas uzyskania pozwolenia na budowę wydłużył się. Szczególnie pożądane (i drogie) są zatem działki, dla których wydane już zostały decyzje niezbędne do rozpoczęcia budowy.

Co napędza popyt na działki budowlane w Krakowie?

- Mamy wysoką inflację, a lokale mieszkalne cały czas dobrze się sprzedają, dlatego właściciele gruntów budowlanych chcą na nich jak najwięcej zarobić. Część ludzi dobrze zarabia, więc bez problemu znajdują się chętni, więc ceny rosną – mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Quelle Locum.

- Popyt na działki napędza także dobra komunikacja z gmin ościennych. Przy tym program Natura 2000 faktycznie wyłączył część terenów ze sprzedaży. Nakładają się na to błędy planowaniu przestrzennym: za mało terenów jest przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, a w dodatku zamiast jednego wysokiego bloku buduje się kilka niższych, bo prawo wyklucza inne rozwiązanie – wylicza Cezary Chybowski, prezes Reliance Polska, właściciel portalu inwestycyjnego Obligain.

Zwraca uwagę, że lokaty bankowe stały się nieopłacalne i ludzie zaczęli inwestować w nieruchomości, by uciec przed inflacją. Wcześniej kupowali raczej mieszkania, ale przyszłość wynajmu długoterminowego i krótkoterminowego jest w Krakowie niepewna: nie wiadomo, czy na dotychczasową skalę wrócą do miasta pracownicy i studenci oraz turyści zagraniczni.

- Część ludzi boi się, że w mieszkanówce już teraz narosła bańka, więc szuka dla swych oszczędności bezpieczniejszej przystani, a za taką uważają ziemię

– dodaje Cezary Chybowski. W jego opinii, ceny działek rosną także z powodu słabego kursu złotego: zachodni deweloperzy z łatwością są w stanie wykupić grunty nad Wisłą, bo z ich punktu widzenia stawki są ciągle bardzo atrakcyjne.

Poza źle skonstruowanym planem zagospodarowania, powodem deficytu gruntów budowlanych w Krakowie są też – zdaniem deweloperów – problemy z ustaleniem właścicieli znacznej części gruntów; sądowe sprawy w takich sprawach ciągną się latami, a nawet dekadami.

– Daje o sobie znać także biurokracja wydłużająca czas ustalenia dróg dojazdowych do działek i generalne słabe działanie magistratu – ocenia prezes Reliance Polska. Nie spodziewa się spadku cen w najbliższej dekadzie.

- Aby do tego doszło, deweloperzy musieliby zacząć wyprzedawać banki ziemi – wyjaśnia Chybowski.

Najtaniej można kupić ziemię w Nowej Hucie, ale tylko z jej prawej strony, ponieważ lewa już niebawem będzie lepiej skomunikowana ze względu na trasę S7 – i to podbija stawki. - Niższe ceny wynikają ze słabej komunikacji - praktycznie jest tylko jedna droga dojazdowa, więc wyprawa do centrum oznacza godzinę stania w korku. Ceny powinny wynosić w tym rejonie poniżej 580 zł za m kw., a znajdziemy oferty za 800 zł, co potwierdza tezę, że na modzie każdy chce zarobić. Najdrożej w Krakowie jest na Woli Justowskiej, ponieważ tej ziemi jest już mało. Przeciętna wartość działki w tym rejonie to około 1,8 mln zł – opisuje Chybowski.

- Gruntów nie jest wiele, mieszkania sprzedają się dobrze, więc rynek się nakręca. Sądzę jednak, że wiele cen jest już zawyżonych, w niektórych przypadkach biznesplany nie wytrzymają i wkrótce może pojawić się ochłodzenie. Bańkę nieruchomościowo-gruntową można porównać do kryptowalut. Prawie każda kryptowaluta poszła mocno w górę, za jakiś czas bańka pęknie. Na rynku nieruchomości z taką sytuacją mieliśmy do czynienia po załamaniu spowodowanym upadkiem Lehman Brothers. W niektórych przypadkach ceny dopiero teraz dochodzą do poziomu wywindowanego przed owym krachem, kilkanaście lat temu

– przestrzega Witold Indrychowski, prezes spółki Merari.

A może opłata katastralna?

Zdaniem Witolda Indrychowskiego, władze miasta nie reagują odpowiednio na zwiększony w ostatnich latach popyt: nie stosują mechanizmów regulujących intensywność czy wysokość zabudowy, zwłaszcza w dobrze skomunikowanych rejonach miasta, przez co popyt ciągle przewyższa podaż, windując ceny.

- Duży wpływ na sytuację w Polsce, bo nie tylko w Krakowie ma fakt, że nie wprowadza się katastru. Tymczasem za atrakcyjne nieruchomości powinno się płacić odpowiednio wysoką coroczną daninę do budżetu miasta, aby miało ono środki na inwestycje oraz by atrakcyjne miejsca zajmowali ci, których na to stać. To trochę brutalne posunięcie, jednak sprawiedliwe. Ono już funkcjonuje na świecie – uważa Witold Indrychowski.

Jego zdaniem, deficyt atrakcyjnych działek spowodowany jest także tym, że „miasto nie prowadzi dużych i odważnych inwestycji w uzbrojenie”: powinno się komunikować tereny miejskie i podmiejskie oraz uzbroić tereny już skomunikowane, nawet transportem szynowym, także w miejscach peryferyjnych, bo to pozwoliłoby odciążyć centrum.

- Miasto powinno mieć konkretną politykę w tym zakresie i przeznaczać na ten cel środki jak najbardziej efektywnie. Podążałbym w kierunku zwiększania intensywności w centrum oraz ukształtowania kilku centrów niezależnych od siebie. Jest to szerokie zagadnienie i wiele rzeczy powinno dziać się równolegle – przekonuje deweloper.

Czy ceny gruntów nadal będą rosły?

- Sądzę, że jest już drogo i raczej nie będzie drożej, ale nikt nie ma pewności. Spodziewałbym się stabilizacji i obniżek przeszacowanych gruntów. Jednak ci, którzy potrzebują działek już w tym momencie, kupują drogo, mając nadzieję, że za 2-3 lata mieszkania również będą droższe np. o 20 proc. – odpowiada Witold Indrychowski.

Wedle jego obserwacji, tradycyjnie najdrożej jest w Śródmieściu, na Kazimierzu, ale również w wielu miejscach dobrze skomunikowanych i położonych, np. w okolicach Wisły czy terenów zielonych itd. Na oko najtaniej zwykle jest na obrzeżach, ale trzeba pamiętać, że cena jest rzeczą względną: trzeba brać pod uwagę atrakcyjność i efektywność biznesową.

Grzegorz Woźniak, prezes Quelle Locum, potwierdza, że deficyt gruntów wynika po części ze zbyt długiej pracy miasta nad planami zagospodarowania. – Warto ją przyspieszyć. Przykładem pozytywnej zmiany może tu być rewitalizacja poprzemysłowych terenów Zabłocia, które dzięki zmianie planów zagospodarowania stało się modną krakowską lokalizacją – przekonuje deweloper.

W jego opinii, ceny gruntów będą nadal rosły. Oczywiście pojawią się pewne koniunkturalne okresy, ale patrząc perspektywicznie - cena każdej działki budowlanej pójdzie w górę.

- W tym momencie kupienie działki pod zabudowę wielorodzinną w obrębie Krakowa poniżej 1000 zł za metr kw. jest praktycznie niemożliwe, a górna granica właściwie nie istnieje - ceny w centrum Krakowa niejednokrotnie przekraczają 6 000 zł za m kw. – mówi Grzegorz Woźniak.

Najtańsza ziemia jest na obrzeżach miasta, gdzie nie ma odpowiedniej infrastruktury, komunikacji miejskiej, biurowców czy uczelni wyższych. Najdrożej jest w centrum, a więc w okolicach Rynku, następnie w modnych lokalizacjach: na Kazimierzu, w Starym Podgórzu oraz na Zabłociu, które z każdym rokiem rozwija się coraz intensywniej.