Kraków. Deweloperzy o szalonych cenach działek budowlanych pod Wawelem: jest popyt i brakuje wolnych gruntów, więc stawki biją rekordy

Zbigniew Bartuś
Zbigniew Bartuś
Gruntów w Krakowie jest wciąż w Krakowie dużo mniej niż chętnych na ich zakup, gotowych zapłacić nawet wyśrubowaną cenę.
Gruntów w Krakowie jest wciąż w Krakowie dużo mniej niż chętnych na ich zakup, gotowych zapłacić nawet wyśrubowaną cenę. Fot. Konrad Kozlowski/Polskapress
Rekordowa sprzedaż mieszkań napędza ceny działek budowlanych, zwłaszcza tam, gdzie deweloperzy coraz głośniej narzekają na brak wolnych gruntów. A tak jest m.in. w Krakowie. Średnia cena gruntu budowlanego przekroczyła tu 600 zł za metr kw. i nadal rośnie. W najatrakcyjniejszych miejscach stolicy Małopolski za metr trzeba zapłacić nawet… 11,5 tys. złotych. Mówimy tu o gołej ziemi z dostępnymi mediami. Uzbrojone działki na Woli Justowskiej oferowane są po 1500 zł za metr kw., a 8 arów łąki pośrodku niczego (bez mediów) w Swoszowicach wystawiono po 350 zł za metr kw. Dlaczego? Pytamy deweloperów.

FLESZ - Rząd przyspiesza luzowanie obostrzeń

- Pod wieloma względami Kraków jest bardzo atrakcyjnym miastem i ciągle zwiększa liczbę mieszkańców. Aby zaspokoić rosnące potrzeby, deweloperzy nieustannie poszukują nowych terenów inwestycyjnych, a tych z roku na rok jest coraz mniej. Hossa na krakowskim rynku nieruchomości mieszkaniowych dodatkowo zwiększyła ich aktywność

– wyjaśnia Bartłomiej Rzepa, członek zarządu spółki budującej Osiedle Symbioza.

Zwraca uwagę, że pandemiczne ograniczenia oraz rosnące ceny mieszkań sprawiły, iż wiele osób zdecydowało się na budowę własnego domu, przez co rosną cen działek przeznaczonych zarówno pod budownictwo jednorodzinne, jak i wielorodzinne. Pandemia zaburzyła też pracę urzędów, więc czas uzyskania pozwolenia na budowę wydłużył się. Szczególnie pożądane (i drogie) są zatem działki, dla których wydane już zostały decyzje niezbędne do rozpoczęcia budowy.

Co napędza popyt na działki budowlane w Krakowie?

- Mamy wysoką inflację, a lokale mieszkalne cały czas dobrze się sprzedają, dlatego właściciele gruntów budowlanych chcą na nich jak najwięcej zarobić. Część ludzi dobrze zarabia, więc bez problemu znajdują się chętni, więc ceny rosną – mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Quelle Locum.

- Popyt na działki napędza także dobra komunikacja z gmin ościennych. Przy tym program Natura 2000 faktycznie wyłączył część terenów ze sprzedaży. Nakładają się na to błędy planowaniu przestrzennym: za mało terenów jest przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, a w dodatku zamiast jednego wysokiego bloku buduje się kilka niższych, bo prawo wyklucza inne rozwiązanie – wylicza Cezary Chybowski, prezes Reliance Polska, właściciel portalu inwestycyjnego Obligain.

Zwraca uwagę, że lokaty bankowe stały się nieopłacalne i ludzie zaczęli inwestować w nieruchomości, by uciec przed inflacją. Wcześniej kupowali raczej mieszkania, ale przyszłość wynajmu długoterminowego i krótkoterminowego jest w Krakowie niepewna: nie wiadomo, czy na dotychczasową skalę wrócą do miasta pracownicy i studenci oraz turyści zagraniczni.

- Część ludzi boi się, że w mieszkanówce już teraz narosła bańka, więc szuka dla swych oszczędności bezpieczniejszej przystani, a za taką uważają ziemię

– dodaje Cezary Chybowski. W jego opinii, ceny działek rosną także z powodu słabego kursu złotego: zachodni deweloperzy z łatwością są w stanie wykupić grunty nad Wisłą, bo z ich punktu widzenia stawki są ciągle bardzo atrakcyjne.

Poza źle skonstruowanym planem zagospodarowania, powodem deficytu gruntów budowlanych w Krakowie są też – zdaniem deweloperów – problemy z ustaleniem właścicieli znacznej części gruntów; sądowe sprawy w takich sprawach ciągną się latami, a nawet dekadami.

– Daje o sobie znać także biurokracja wydłużająca czas ustalenia dróg dojazdowych do działek i generalne słabe działanie magistratu – ocenia prezes Reliance Polska. Nie spodziewa się spadku cen w najbliższej dekadzie.

- Aby do tego doszło, deweloperzy musieliby zacząć wyprzedawać banki ziemi – wyjaśnia Chybowski.

Najtaniej można kupić ziemię w Nowej Hucie, ale tylko z jej prawej strony, ponieważ lewa już niebawem będzie lepiej skomunikowana ze względu na trasę S7 – i to podbija stawki. - Niższe ceny wynikają ze słabej komunikacji - praktycznie jest tylko jedna droga dojazdowa, więc wyprawa do centrum oznacza godzinę stania w korku. Ceny powinny wynosić w tym rejonie poniżej 580 zł za m kw., a znajdziemy oferty za 800 zł, co potwierdza tezę, że na modzie każdy chce zarobić. Najdrożej w Krakowie jest na Woli Justowskiej, ponieważ tej ziemi jest już mało. Przeciętna wartość działki w tym rejonie to około 1,8 mln zł – opisuje Chybowski.

- Gruntów nie jest wiele, mieszkania sprzedają się dobrze, więc rynek się nakręca. Sądzę jednak, że wiele cen jest już zawyżonych, w niektórych przypadkach biznesplany nie wytrzymają i wkrótce może pojawić się ochłodzenie. Bańkę nieruchomościowo-gruntową można porównać do kryptowalut. Prawie każda kryptowaluta poszła mocno w górę, za jakiś czas bańka pęknie. Na rynku nieruchomości z taką sytuacją mieliśmy do czynienia po załamaniu spowodowanym upadkiem Lehman Brothers. W niektórych przypadkach ceny dopiero teraz dochodzą do poziomu wywindowanego przed owym krachem, kilkanaście lat temu

– przestrzega Witold Indrychowski, prezes spółki Merari.

A może opłata katastralna?

Zdaniem Witolda Indrychowskiego, władze miasta nie reagują odpowiednio na zwiększony w ostatnich latach popyt: nie stosują mechanizmów regulujących intensywność czy wysokość zabudowy, zwłaszcza w dobrze skomunikowanych rejonach miasta, przez co popyt ciągle przewyższa podaż, windując ceny.

- Duży wpływ na sytuację w Polsce, bo nie tylko w Krakowie ma fakt, że nie wprowadza się katastru. Tymczasem za atrakcyjne nieruchomości powinno się płacić odpowiednio wysoką coroczną daninę do budżetu miasta, aby miało ono środki na inwestycje oraz by atrakcyjne miejsca zajmowali ci, których na to stać. To trochę brutalne posunięcie, jednak sprawiedliwe. Ono już funkcjonuje na świecie – uważa Witold Indrychowski.

Jego zdaniem, deficyt atrakcyjnych działek spowodowany jest także tym, że „miasto nie prowadzi dużych i odważnych inwestycji w uzbrojenie”: powinno się komunikować tereny miejskie i podmiejskie oraz uzbroić tereny już skomunikowane, nawet transportem szynowym, także w miejscach peryferyjnych, bo to pozwoliłoby odciążyć centrum.

- Miasto powinno mieć konkretną politykę w tym zakresie i przeznaczać na ten cel środki jak najbardziej efektywnie. Podążałbym w kierunku zwiększania intensywności w centrum oraz ukształtowania kilku centrów niezależnych od siebie. Jest to szerokie zagadnienie i wiele rzeczy powinno dziać się równolegle – przekonuje deweloper.

Czy ceny gruntów nadal będą rosły?

- Sądzę, że jest już drogo i raczej nie będzie drożej, ale nikt nie ma pewności. Spodziewałbym się stabilizacji i obniżek przeszacowanych gruntów. Jednak ci, którzy potrzebują działek już w tym momencie, kupują drogo, mając nadzieję, że za 2-3 lata mieszkania również będą droższe np. o 20 proc. – odpowiada Witold Indrychowski.

Wedle jego obserwacji, tradycyjnie najdrożej jest w Śródmieściu, na Kazimierzu, ale również w wielu miejscach dobrze skomunikowanych i położonych, np. w okolicach Wisły czy terenów zielonych itd. Na oko najtaniej zwykle jest na obrzeżach, ale trzeba pamiętać, że cena jest rzeczą względną: trzeba brać pod uwagę atrakcyjność i efektywność biznesową.

Grzegorz Woźniak, prezes Quelle Locum, potwierdza, że deficyt gruntów wynika po części ze zbyt długiej pracy miasta nad planami zagospodarowania. – Warto ją przyspieszyć. Przykładem pozytywnej zmiany może tu być rewitalizacja poprzemysłowych terenów Zabłocia, które dzięki zmianie planów zagospodarowania stało się modną krakowską lokalizacją – przekonuje deweloper.

W jego opinii, ceny gruntów będą nadal rosły. Oczywiście pojawią się pewne koniunkturalne okresy, ale patrząc perspektywicznie - cena każdej działki budowlanej pójdzie w górę.

- W tym momencie kupienie działki pod zabudowę wielorodzinną w obrębie Krakowa poniżej 1000 zł za metr kw. jest praktycznie niemożliwe, a górna granica właściwie nie istnieje - ceny w centrum Krakowa niejednokrotnie przekraczają 6 000 zł za m kw. – mówi Grzegorz Woźniak.

Najtańsza ziemia jest na obrzeżach miasta, gdzie nie ma odpowiedniej infrastruktury, komunikacji miejskiej, biurowców czy uczelni wyższych. Najdrożej jest w centrum, a więc w okolicach Rynku, następnie w modnych lokalizacjach: na Kazimierzu, w Starym Podgórzu oraz na Zabłociu, które z każdym rokiem rozwija się coraz intensywniej.

Wideo

Komentarze 7

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

R
Rhw

NIESTETY MIASTO PROWADZI ZŁĄ POLITYKĘ WOBEC SĄSIADUJĄCYCH GMIN ! powinno ich zachęcać do przyłączania się do Krakowa i tym samym zyskał by Kraków nowe tereny a tak kisi się w tej samej przestrzeni ! MIESZKAŃCY GMIN PRZYLEGŁYCH DO MIASTA MOGLI BY DUŻO ZYSKAĆ ALE URZĘDNICY I RAJCY MIEJSCY NIE POTRAFIĄ ZŁOŻYĆ KORZYSTNEJ OFERTY DLA NICH !

G
Gość

Są urbanisci ale ich postulaty urzędnicy maj gdzieś Dla nich mieszkańcy się nie liczą tzn dla urzednikow

G
Gość
13 maja, 7:18, Zbigniew Rusek:

Czas, aby liczba mieszkańców Krakowa zaczęła spadać, gdyż miasto od lat jest przeludnione. Ludności napływowej trzeba postawić tamę i przybysze powinni być zobligowani do [powrotu do rodzinnych stron lub zasiedlenia jakiegoś wyludniającego się miasta (Katowice, Łódź). Pierwotną przyczyną przeludnienia miasta i nakręcania działalności deweloperów (w zabudowanym, olbrzymi mieście nie żyje się dobrze) są rażąco wysokie zarobki w biurowcach. Dlatego też powinno się wyburzyć większość biurowców, korporacje wyprowadzić do mniejszych miast (a co najmniej połowę zlikwidować), w urzędach zlikwidować 70% etatów i wszystkim ludziom wykonującym pracę biurową (urzędową oraz w korporacjach) radykalnie obniżyć zarobki. W biurze powinna być minimalna płaca i ani złotówki więcej.

Panie Stalina Pan się naczytal i jego przesiedlania polubił?

G
Gość

Za to mocne działanie magistratu przy wydawani zezwoleń na zabudowę każdego skrawka zieleni

E
Ehh

Pieniądz robi pieniądz. Na świecie jest ok 7mld ludzi z czego niech 1%jest ciekawych Świata i skorych do podróży,tak jak 1%Polaków (leciutko)bylo w Egipcie zobaczyc jak tamtejszy ustrój feudalny potrafił sie grzebac,tak 1% Egipcjan wpadnie do Polandi obejrzeć jak to wszyscy na Wawelu mieszkali, bo lepianki kryte szczecha sie z jakiegoś powodu nie zachowaly(moze dlatego, że nie byly utrzymane z budzetu państwa i z tego samego budżetu restaurowane).Do tego Budżetówka-a jakże. W mieście ,, królów Polski"jest ok 200.000 studentów i batdzo dobrze.Teoretycznie b.dobrze,bo sprowadza się to do tego ,że chlop żyjący całe życie choćby pod Slomnikami,chce ,czy nie chce ,zeby żyć potrzebuje zatrudnić absolwentów studiów ,bo zeby Ci mieli robote ,a chlop choćby dach nad głową potrzeba mnóstwo papierków Urzędów Centralnych zlokalizowanych, a jakże w miastach wojewódzkich. Do tego dochodzi w ddużych skupiskach duza...anonimowość

m
mariola z opola !

Żeby rozwój miasta był przynajmniej względnie zrównoważony, konieczny jest daleko idący podział miasta na mniejsze części, które będą się rozwijać samodzielnie. Na pewno należy odłączyć N. Hutę, jako całkowicie obcy element, z Krakowem nie mający nic wspólnego. Jako osobny organizm miejski powinno też rozwijać się Podgórze. No i też pilnie należy zacząć myśleć o ograniczaniu liczby mieszkańców. Inaczej, będzie powstawał zabetonowany moloch, z gettami, całkowicie niewydolny do zapewnienia mieszkańcom warunków do życia.Tak dzieje się już np. w Barcelonie, Madrycie. To, że powstaje tu tak wiele biurowców, jest niestety konsekwencją błędnej politykipozabierania ważniejszych delegatur z dawnych miast wojewódzkichTarnowa, Nowego Sącza itd.

Z
Zbigniew Rusek

Czas, aby liczba mieszkańców Krakowa zaczęła spadać, gdyż miasto od lat jest przeludnione. Ludności napływowej trzeba postawić tamę i przybysze powinni być zobligowani do [powrotu do rodzinnych stron lub zasiedlenia jakiegoś wyludniającego się miasta (Katowice, Łódź). Pierwotną przyczyną przeludnienia miasta i nakręcania działalności deweloperów (w zabudowanym, olbrzymi mieście nie żyje się dobrze) są rażąco wysokie zarobki w biurowcach. Dlatego też powinno się wyburzyć większość biurowców, korporacje wyprowadzić do mniejszych miast (a co najmniej połowę zlikwidować), w urzędach zlikwidować 70% etatów i wszystkim ludziom wykonującym pracę biurową (urzędową oraz w korporacjach) radykalnie obniżyć zarobki. W biurze powinna być minimalna płaca i ani złotówki więcej.

Dodaj ogłoszenie