Kraków. Wynajęcie mieszkania coraz droższe, ale stawki nie rosną tak szybko jak po napaści Rosji na Ukrainę. Powrót studentów to zmieni?

Najemcy mogą się pocieszać, że stawki krakowskie, przynajmniej na razie, wcale nie należą do rekordowych w kraju. Tradycyjnie „brylującą” w tym obszarze Warszawę (68 zł za metr. kw., wzrost rok do roku o 26 proc.) niemal doścignął już Gdańsk (66 zł, wzrost o 35 proc.). Barierę 60 zł za metr przebił także Wrocław (61 zł, wzrost o 37 proc., czyli taki, jak w Krakowie). Kraków zajmuje w tym zestawieniu czwarte miejsce, przed Gdynią (55 zł, wzrost o 33 proc.) i Szczecinem (52 zł, wzrost o 24 proc.). Najniższe stawki analitycy odnotowali w Toruniu (37 zł), Bydgoszczy i Sosnowcu (po 38 zł), Częstochowie (39 zł), Rzeszowie (40 zł), Białymstoku (42 zł) i Katowicach (44 zł).

Za to pod względem rocznego tempa wzrostu opłat za najem mieszkań Kraków i Wrocław dominują w całej Polsce z wynikiem 37 procent, wyprzedzając Gdańsk (35 proc.), Gdynię (33 proc.) i Częstochowę (30 proc.). Najmniejszy wzrost rok do roku odnotowano w Lublinie (14 proc.), Bydgoszczy (15 proc.) oraz Toruniu i Sosnowcu (po 17 proc.). Co więcej – w niektórych miastach stawki w ostatnich tygodniach mocno maleją, np. w Lublinie spadły o 8 procent w miesiąc.

- Ceny rosną wolniej, a gdzieniegdzie nawet spadają, ponieważ poprawiła się dostępność mieszkań na wynajem. Drugi miesiąc z rzędu wzrosła liczba ogłoszeń: nowo dodanych ofert było aż o 50 proc. więcej niż w kwietniu, kiedy wojna wywołała ogromny skok popytu na najem

– komentuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera. Precyzuje, że w lipcu stawki najmu wzrosły w 8 z 16 badanych miast, w sześciu spadły, a w dwóch się nie zmieniły. Dla porównania jeszcze w marcu i kwietniu wzrosty obserwowaliśmy w 15 z 16 miast.

- Sytuacja się więc unormowała. Poziom stawek jest wprawdzie średnio o 20 proc. wyższy niż na początku roku, ale to głównie efekt podwyżek dokonanych wiosną. W lipcu koszty najmu były stabilne

– zaznacza ekspert. Wyjaśnia, że w wakacje podaż mieszkań się zwiększa, bo studenci zwalniają najmowane mieszkania. Poza tym znaczna część Ukraińców (ok. 3 mln z 5 mln, jakie napłynęło w marcu i kwietniu do Polski) zdecydowała się na powrót do domów lub wyjazd z naszego kraju na Zachód, więc opuścili zajmowane dotąd lokale.

- Kluczowy będzie jednak wrzesień, kiedy na rynek powrócą studenci. Wtedy ponownie wzrośnie popyt i okaże się, czy ceny znów zaczną mocno rosnąć czy też pozostaną stabilne. Na spadki, niestety, w najbliższym czasie nie ma co liczyć. Wysokie stopy procentowe sprawiają bowiem, że bardzo trudno jest kupić własne mieszkanie. Dlatego niewiele osób przenosi się z mieszkań najmowanych do własnych. Nie robią przez to miejsca dla nowego rocznika młodych, którzy wyprowadzają się od rodziców i wchodzą na rynek najmu. Popyt wciąż będzie więc wysoki – przewiduje Jarosław Sadowski.

Zwraca uwagę, że nie przybywa na rynku mieszkań na wynajem. I raczej szybko się to nie zmieni, gdyż przy obecnych cenach mieszkań i stawkach najmu opłacalność takiej inwestycji jest niższa niż na lokacie bankowej czy obligacji. Średnia rentowność zakupu mieszkania o powierzchni 50 metrów kw. wynosi w Polsce 4,68 proc. netto, co odpowiada lokacie lub obligacji z oprocentowaniem 5,78 proc. brutto. Dla porównania na rocznej obligacji skarbowej oprocentowanie wynosi 6,5 proc. brutto i niedługo może jeszcze wzrosnąć.

Jaka jest szansa, że dotychczasowi najemcy mieszkań zaczną znowu myśleć o zakupie własnego „M”, a nie najmie? Na razie nikła. W Krakowie za wynajęcie 50-metrowego lokum trzeba zapłacić średnio 2850 zł (plus rachunki za media). Zakup takiego samego lokalu na kredyt hipoteczny (na 35 lat, 10 proc. wkładu własnego) kosztowałby obecnie ponad 4,2 tys. zł miesięcznie. To o blisko 1,4 tys. zł więcej niż najem! Ta różnica na korzyść najmu jest większa tylko w Warszawie (1,5 tys. zł). Tylko w Częstochowie i Sosnowcu nie przekracza 400 zł, zaś na największych rynkach mieszkaniowych przebiła granicę tysiąca złotych. W takich realiach ludzie będą mieszkania wynajmować, a nie kupować – co dodatkowo nakręci popyt na rynku najmu i może wpłynąć na ceny.