Małe mieszkania w Krakowie prawie tak drogie jak w Warszawie. Sprzedający żądają ponad 11 tys. zł na metr kwadratowy [28.07.]

FLESZ - Nie zgłosisz pieca? Zapłacisz grzywnę

Eksperci Expandera i Rentier.io przeanalizowali 111 tysięcy internetowych ogłoszeń. Okazuje się, że w drugim kwartale ceny były minimalnie (o 1,5 proc.) wyższe niż w pierwszym. - Oczywiście, to tylko ceny ofertowe, czyli oczekiwania sprzedających, ale widać wyraźnie ruch w interesie. Mieszkania znajdują nabywców, zaskakująco pozytywnie wyglądają ostatnie dane o wnioskach o kredyty hipoteczne, o pozwoleniach na budowę czy wskaźnik ufności konsumenckiej – komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.

Małe mieszkania drogie jak nigdy

Krakowska mediana cen za metr kwadratowy małych mieszkań (11 061 zł) niewiele ustępuje już medianie warszawskiej (11 875 zł), jest zaś nieco wyższa od gdańskiej (10 789 zł). Poza tym do 10 tys. zł zbliżyła się jedynie mediana we Wrocławiu (9 600 zł). W pozostałych metropoliach ceny ofertowe są zdecydowanie niższe: w Poznaniu mediana wyniosła 8,4 tys. zł, w Katowicach 7,5 tys. zł, w Łodzi niespełna 7,1 tys. zł, w Białymstoku 6,8 tys. zł, a w Częstochowie 5,6 tys. zł.

Nieco inaczej wygląda to w przypadku mieszkań średniej wielkości (35-60 m kw.). Wprawdzie najwyższą medianę cen – powyżej 10,6 tys. zł - odnotowano ponownie w Warszawie, ale na drugie miejsce wskoczył Gdańsk z medianą 9,6 tys. zł. W Krakowie (trzecie miejsce) mediana ta jest aż o 1 tys. zł niższa. Wynika to ze specyfiki krakowskiego rynku: klienci poszukują tu od lat lokali mniejszych, by przeznaczyć je pod wynajem; w ostatnich latach był to najczęściej wynajem krótkoterminowy, związany z lawinowym wzrostem liczby zagranicznych turystów oraz pracowników licznych i rozrastających się centrów obsługi biznesu.

Pandemia niemal całkowicie zatrzymała napływ turystów, natomiast wciąż przybywa specjalistów z różnych zakątków świata zainteresowanych wynajmem niewielkich lokali w wysokim standardzie. I to nakręca sprzedaż, natomiast w kategorii „mieszkania średniej wielkości” widać pewien zastój, podobnie zresztą jak w Warszawie, gdzie klienci wycofali się przez pandemię z zakupu ponad pięciuset takich lokali. A to zawsze prowadzi do obniżenia cen – oraz promocji typu „miejsce parkingowe gratis” (w niektórych krakowskich lokalizacjach takie miejsce kosztuje nawet 40 tys. zł). Kraków nie jest tu wyjątkiem – w Radomiu czy Częstochowie średnie mieszkanie można bez problemu kupić za mniej niż 5 tys. zł za metr kw. W Katowicach – poniżej 6 tys. zł za metr kw.

W przypadku mieszkań dużych, powyżej 60 m kw., znów liderem jest Warszawa (mediana cen ofertowych wynosi 10,2 tys. zł za metr kw.), ale depcze jej po piętach Gdańsk (9,7 tys.); trzeci jest Kraków z medianą 8,4 tys. zł. Poza podium znalazły się Gdynia (7,7 tys.) i Wrocław (7,5 tys.). Najtaniej jest ponownie w Częstochowie i Radomiu (5 tys. zł).

Za ile naprawdę sprzedawane są mieszkania?

Jarosław Sadowski wyjaśnia, że specyfiką cen ofertowych jest to, iż te najwyższe długo utrzymują się w serwisach ogłoszeniowych, natomiast te bardziej rozsądne szybko znikają. W efekcie tego mediana jest nieustannie zawyżana. O ile? W czasach hossy może to być niewiele, bo nawet poniżej 5 proc. Ale gdy nadchodzi bessa różnice bywają zdecydowanie większe.

- Z danych NBP wynika, że dla siedmiu największych miast w I kwartale średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym była aż o 16 proc. niższa niż ofertowa. Kolejnym istotnym elementem jest to, że dane o cenach ofertowych nie uwzględniają obniżek polegających na tym, że kupujący za darmo otrzymuje miejsce postojowe czy komórkę. W ten sposób cenę można obniżyć np. o 10 proc., a nie będzie tego widać w statystykach, gdyż cena samego mieszkania się nie zmienia – wyjaśnia ekspert Expandera.

Zastrzega jednak, że dane za II kwartał obejmują kwiecień i maj, które były dla branży budowlanej i nieruchomości właściwie martwe. Trzeba więc wziąć poprawkę na obserwowane od czerwca wyraźne ożywienie skutkujące wzrostem cen transakcyjnych.

- GUS opublikował wskaźnik ufności konsumenckiej w lipcu. Jego poziom wskazuje, że nastroje konsumentów systematycznie się poprawiają. Podobne wnioski można wyciągnąć z rosnącej liczby wniosków o kredyty hipoteczne. Zaskakująco dobrze wyglądają też dane GUS o liczbie wydanych w czerwcu pozwoleń na budowę mieszkań. Było ich o 19 proc. więcej niż przed rokiem. Dla porównania jeszcze w maju obserwowaliśmy drastyczny spadek - o 29 proc. rok do roku – wylicza Jarosław Sadowski.

Również w bankach, które w związku z pandemią mocno zaostrzyły kryteria udzielania kredytów hipotecznych, zwiększając wymagany udział własny i poziom innych zabezpieczeń, pojawiają się pierwsze sygnały nieco większego otwarcia na rozwinięcie akcji kredytowej.

- W lipcu jeden z największych banków złagodził podejście w zakresie oceny zdolności kredytowej osób prowadzących działalność gospodarczą i takich, które pracują w oparciu o umowę cywilnoprawną. Należy jednak dodać, że wnioskodawcy, którzy mają tylko 10 proc. wkładu własnego, wciąż muszą liczyć się ze znacznymi utrudnieniami. W naszym zestawieniu pozostały już tylko cztery oferty kredytów z tak niskim wkładem. Średnia marża dla takich ofert wzrosła właśnie do poziomu 3 proc.. Jeszcze na początku roku było to 2,51 proc.. W przypadku wysokiego wkładu (25 proc.) marże również wzrosły, ale w znacznie mniejszym stopniu, bo z 2,1 proc. do 2,25 proc. – opisuje ekspert Expandera.

Jednocześnie zwraca uwagę, że inwestycja w mieszkanie pozostaje wciąż jednym z lepszych sposobów chronienia oszczędności przed inflacją, zwłaszcza że oprocentowanie lokat jest w tej chwili wręcz depresyjnie niskie: - Dla przykładu średnie oprocentowanie kredytów konsumpcyjnych w maju było aż 11-krotnie wyższe niż lokat. Jeszcze przed rokiem była to pięciokrotność – wskazuje Sadowski.