Co i gdzie deweloperzy sprzedają w największych miastach Polski - raport

Popularność programu Bezpieczny Kredyt 2% może sugerować, że w sierpniu 2023 r. to Białołęka była warszawskim liderem sprzedaży nowych mieszkań. Takie przypuszczenia okazują się jednak zupełnie mylne. Największy udział w sprzedażowym „torcie” miał bowiem Mokotów (21%). Kolejne dzielnice na podium to wspomniana już Białołęka (17%) oraz Ursus (12%). Sierpniowa sprzedaż deweloperów z Warszawy była o 51% większa niż średnia dla wcześniejszych 12 miesięcy. Największy udział sprzedażowy miały mieszkania kosztujące u dewelopera 10 000 zł/mkw. - 12 000 zł/mkw. (23%), 12 000 zł/mkw. - 15 000 zł/mkw. (37%) oraz 15 000 zł/mkw. - 20 000 zł/mkw. (20%).

Osoby znające krakowski rynek mieszkań mogą przypuszczać, że w sierpniu przodował na nim Prądnik Biały. Tym razem takie intuicyjne przypuszczenie okazuje się słuszne. Wspomniana dzielnica z północy Krakowa wygenerowała 18% sierpniowej sprzedaży deweloperów. Dość duże znaczenie na rynku pierwotnym miały także następujące części Krakowa: Mistrzejowice (13%), Podgórze (13%) oraz Prądnik Czerwony (10%). W ogólnym ujęciu, sierpniowa sprzedaż krakowskich deweloperów była o 45% większa niż średnia z poprzednich 12 miesięcy. Najczęściej sprzedawały się lokale kosztujące w ramach oferty 9000 zł/mkw. - 10 000 zł/mkw. (21%), 10 000 zł/mkw. - 12 000 zł/mkw. (27%) oraz 12 000 zł/mkw. - 15 000 zł/mkw. (33%).

Ponad 950 tysięcy złotych w Warszawie czy prawie 800 tysięcy w Krakowie – takie są przeciętne ceny ofertowe mieszkań w najdroższych miastach wojewódzkich. Dla porównania w Łodzi średnia nie przekracza 400 tysięcy. Są to średnie, a więc znajdziemy zarówno propozycje znacznie droższe jak i znacznie tańsze.

Są to ponadto szacunki oparte o dane Unirepo, a więc po odsianiu ofert zdublowanych. I choć wciąż nie mówimy tu o danych o cenach transakcyjnych, na które będziemy musieli jeszcze trochę poczekać, to jednak pokazują one niezbicie, że mieszkania drożeją. Licząc od stycznia do września br. mieliśmy do czynienia ze wzrostem o od około 10 tysięcy złotych we Wrocławiu czy Łodzi do ponad 60-70 tysięcy w Krakowie czy Warszawie.

Czy to „Bezpieczny Kredyt 2%” jest winien wzrostom cen? Po części tak, ale w żadnym wypadku nie możemy zrzucać na ten program całej odpowiedzialności za wzrost wartości nieruchomości. Obserwowane od kilku miesięcy wzrosty cen mają bowiem kilka powodów. Wśród nich jest „Bezpieczny Kredyt 2%”, ale to tylko jeden z elementów całej tej rynkowej układanki.

Przypomnijmy więc, że w lutym 2023 roku KNF pozwoliła znowu bankom bardziej liberalnie podchodzić do badania zdolności kredytowej. To według danych BIK od razu zaczęło skutkować wzrostem popytu na kredyty.
Ponadto w ostatnich miesiącach w dół poszło też oprocentowanie „hipotek”. Na początku wynikało to z faktu, że RPP przestała podnosić stopy procentowe, co zaskoczyło rynek, który spodziewał się dalszego zacieśniania polityki monetarnej. W bieżącym roku natomiast coraz poważniej rynek zaczął oczekiwać obniżek stóp procentowych, co jeszcze przed wrześniową decyzją RPP zaczęło skutkować obniżaniem oprocentowania kredytów. To oznacza nie tylko niższa ratę, ale też łatwiejszy dostęp do kredytów mieszkaniowych.

Przypomnijmy też, że to wszystko stało się po kilku kwartałach wyraźnego zakręcenia kurków z kredytami. W tym czasie sporo Polaków zmuszonych było wstrzymać się z zakupem mieszkania lub zamianą posiadanej nieruchomości na inną. Przez miesiące rósł więc nam popyt odroczony. Mówimy tu o liczbie około 100 tysięcy kredytów, które nie zostały udzielone ze względu na trudniejszy dostęp do kredytów w 2022 roku i na początku roku 2023.

Ważnym fundamentem wzrostu popytu na mieszkania jest ponadto dobra sytuacja na rynku pracy, a więc rosnące wynagrodzenia i niskie bezrobocie. Oba te zjawiska są niezbędne, aby Polacy czuli się na tyle pewnie, aby odważnie sięgać po kredyty mieszkaniowe.

W sierpniu wrocławscy deweloperzy nie mogli narzekać, bo Stolica Dolnego Śląska pod względem liczby sprzedanych „M” znacząco wyprzedziła Kraków. Dobra

koniunktura była szczególnie widoczna w dwóch częściach miasta. Mowa o Fabrycznej (42% sprzedaży) oraz Krzykach (27% sprzedaży). W ogólnym ujęciu, najczęściej sprzedawały się mieszkania deweloperskie z ceną ofertową 9000 zł/mkw. - 10 000 zł/mkw. (15%), 10 000 zł/mkw. - 12 000 zł/mkw. (43%) oraz 12 000 zł/mkw. - 15 000 zł/mkw. (26%). Sierpień przyniósł we Wrocławiu sprzedaż nowych mieszkań większą aż o 137% od średniej z wcześniejszych 12 miesięcy.

Na łódzkim rynku Polesie zdecydowanym liderem

Pod względem sierpniowej sprzedaży nowych mieszkań, Łódź nie może konkurować z Warszawą, Wrocławiem i Krakowem. Jednak i tutaj odnotowano wynik większy (+14%) od średniej z wcześniejszych 12 miesięcy. Zdecydowanym liderem sprzedażowym było Polesie, gdzie mieściło się 46% lokali sprzedanych przez deweloperów w sierpniu. Zdecydowana większość łódzkiego rynku pierwotnego koncentrowała się w następujących przedziałach cenowych: od 7000 zł/mkw. do 8000 zł/mkw. (16%), od 8000 zł/mkw. do 9000 zł/mkw. (36%), od 9000 zł/mkw. do 10 000 zł/mkw. (21%) oraz 10 000 zł/mkw. - 12 000 zł/mkw. (15%).

Jeżeli chodzi o Poznań, to Stolica Wielkopolski odnotowała w sierpniu br. największy wynik sprzedażowy od lat. Mówimy o różnicy wynoszącej 119% względem średniej z poprzednich dwunastu miesięcy. Na ten wynik najbardziej wpłynęły transakcje z

Grunwaldu (36%), Jeżyc (22%) i Starego Miasta (21%). Zdecydowanie najczęściej poznańscy deweloperzy sprzedawali „M” za 9000 zł/mkw. - 10 000 zł/mkw. (27%), 10 000 zł/mkw. - 12 000 zł/mkw. (39%) oraz 12 000 zł/mkw. - 15 000 zł/mkw. (22%).

Bardzo dobrą koniunkturę sprzedażową było też widać w Trójmieście, gdzie głównym filarem rynku pierwotnego był oczywiście Gdańsk. Sierpniowa sprzedaż trójmiejskich deweloperów okazała się większa nawet od wyników z lata 2021 roku. W relacji do poprzednich 12 miesięcy mówimy o wzroście wynoszącym 61%. Na terenie Trójmiasta rozkład cen sprzedanych nowych lokali, jak zwykle był dość wyrównany. Najpopularniejsze okazały się następujące przedziały cenowe: 10 000 zł/mkw. - 12 000 zł/mkw. (23%), 12 000 zł/mkw. - 15 000 zł/mkw. (18%) oraz 15 000 zł/mkw. - 20 000 zł/mkw. (19%)

ŹRÓDŁO:
https://gethome.pl/
https://rynekpierwotny.pl/

Czy Polacy boją się Legionelli? - sonda