Czy wkład własny zmniejsza kredyt?

Wkład własny, jak sama nazwa wskazuje jest to pewna wartość kapitałowa, którą klient niejako "przynosi" do banku, w którym chce zaciągnąć zobowiązanie celem sfinansowania kupna domu lub mieszkania. Jest to składowa całej wartości inwestycji - reszta pochodzi z pieniędzy, które klient otrzymuje w tamach przyznanego kredytu. Jednakże, jak to się ma w proporcjach?

Bardzo często banki wymagają wkładu własnego na poziomie 20% wartości inwestycji. Przykładowo, jeśli chcesz kupić nieruchomość za 500 000 zł, to wówczas musisz mieć wkład własny na poziomie 100 000 zł, natomiast sam kredyt hipoteczny sfinansuje to przedsięwzięcie kwotą 400 000 zł. Gdyby nie było wkładu własnego, to wówczas, aby transakcja doszła do skutku, bank musiał wyłożyć całość, czyli pół miliona złotych.

Posiadanie wkładu własnego przez kredytobiorcę to wymóg prawny, którym są związane banki. Nawet gdyby jakiś kredytodawca chciał sfinansować inwestycję klienta bez wkładu własnego, to po prostu nie może tego zrobić. Jeśli pójdziesz do banku po kredyt hipoteczny, a nie dysponujesz w ogóle wkładem własnym, to odejdziesz z niczym. Jednak posiadanie tak znacznego kapitału nie zawsze jest w zasięgu wnioskodawcy. Nic zatem dziwnego, że klienci często szukają sposobu na pozyskanie pieniędzy na wkład własny. Tutaj niestety trzeba radzić sobie samemu. Niekiedy jest tak, że rodzina jest gotowa dać pieniądze młodym małżonkom na wkład własny. Czasami nie pozostaje nic innego, jak długotrwale oszczędzać albo skutecznie inwestować pieniądze, pomnażając ich wartość. Tak naprawdę metod gromadzenia środków na wkład własny jest bardzo dużo.

Pułap wkładu własnego wyrażony procentowym udziale w wartości całej inwestycji stanowi pewne minimum. Jeśli klient chce i ma wystarczająco dużo pieniędzy, to może wnieść wyższy wkład własny, na poziomie 30%, 40%, a nawet i więcej. W praktyce jednak rzadko zdarza się, aby przyszły kredytobiorca miał do dyspozycji tak spore sumy - oczywiście zakładając, że nieruchomość, którą chce nabyć jest warta kilkaset tysięcy złotych.

W tym miejscu warto jeszcze wspomnieć o tym, że w procesie starania się o kredyt hipoteczny należy m.in. udokumentować wkład własny. Najlepiej zlecić to notariuszowi, który prawnie zatwierdzi, że nastąpił przelew lub przekaz gotówką wkładu własnego od kupującego na rzecz sprzedającego. Widząc taki dokument, bank będzie miał 100% pewności, że zgodnie z poprzednimi ustaleniami stron klient uiścił wkład własny na określonym poziomie.

Tak, wkład własny zmniejsza kredyt. Im wyższy wkład własny zostanie uiszczony, tym mniej pieniędzy potrzeba z banku. Jeśli np. dom kosztuje 400 000 zł, to przy wkładzie własnym wynoszącym 20%, kwota zobowiązania wynosi 320 000 zł, ale jeśli jest to 30%, to wówczas kredyt jest niższy i wynosi już tylko 280 000 zł.

Przeglądając oferty, możemy bez problemu zauważyć, że jeden bank proponuje kredyt, przy którym klient musi posiadać swoje środki w wysokości jedynie 10% wartości nieruchomości. Wcześniej mówiliśmy o 20%. To ile w końcu wynosi minimalny wkład własny w kredycie hipotecznym? Otóż to zależy od tego, czy klient zdecyduje się na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Rekomendacja S, wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego mówi o wskaźniku LtV, czyli loan to value. Określa on stosunek wartości kredytu hipotecznego do całej wartości nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie zobowiązania. Rekomendacja jasno wskazuje, że LtV przy zaciąganiu kredytu hipotecznego powinno wynosić 80%. Jednakże może to być 90% pod warunkiem, że suma do 80% będzie dodatkowo ubezpieczona. Tak więc, najmniejszy wkład własny będzie wynosił 10% wartości nieruchomości - mniej już dać nie można. Więcej na temat minimalnego wkładu własnego przeczytasz tutaj: https://www.czerwona-skarbonka.pl/minimalny-wklad-wlasny/.

Ciekawostką może być fakt, że wartość LtV zmieniała się w czasie. Na początku minimalny wkład własny mógł jeszcze niższy niż dzisiaj. Dopiero kolejne nowelizacje Rekomendacji S spowodowały, że doszliśmy do takich wartości jak obecnie. W latach 2013-2014 klienci mogli mieć zaledwie 5% wkładu własnego. Czyli, jeśli na przykład chcieli kupić mieszkanie za 300 000 zł, to wówczas wystarczyło, że wnieśli tylko 15 000 zł. W późniejszych latach limit się zwiększał - najpierw do 10%, potem do 15%, aż wreszcie do 20% - co obowiązuje od 2017 roku.

Wnoszenie wkładu własnego to obowiązek klientów, więc na pewno nie da się obejść wymaganego minimum. Ale jeśli ktoś byłby skłonny wpłacić więcej niż 20% wartości przedsięwzięcia, to wówczas takie wyjście może mu się z wielu stron bardziej opłacić. Przede wszystkim należy wspomnieć o tym, że bank może uznać, że ryzyko kredytowe, które ponosi jest mniejsze, jeśli klient wniesie więcej własnych środków.

Chodzi o to, że za każdym razem kredytodawca ponosi pewne ryzyko dotyczące tego, że klient nie spłaci terminowo zobowiązania. Wprawdzie w kredycie hipotecznym bank ma prawo dochodzić swoich należności z nieruchomości, która jest zabezpieczeniem, ale jeśli ryzyko na początku procesu wnioskowania zostanie ocenione jako niskie, to w efekcie bank może zdecydować się na obniżkę marży, której stawka obowiązuje w trakcie całego okresu kredytowania - a to przełoży się na niższą ratę kredytu.

Ponadto wysoki wkład własny zwiększa nasze szanse na uzyskanie finansowania. Kredytodawcy patrzą przychylniej na tych klientów, którzy wnoszą własne pieniądze. To logiczne, że im więcej dasz od siebie, tym mniej potrzebujesz z banku, a kredyty na mniejszą sumę mają większy stopień przyznawalności niż wyższe zobowiązania. Gdyby tego było mało, wystarczająco wysoki wkład własny pozwoli Ci uniknąć dodatkowych kosztów, które możesz ponieść chociażby wtedy, kiedy zdecydujesz się na kredyt do 90% wartości nieruchomości z ubezpieczeniem wkładu własnego - o czym już wspomnieliśmy.

Jednakże nie zawsze duży wkład własny będzie osiągalny. Wcześniej pisaliśmy o tym, że niejeden klient kłopocze się w zgromadzeniu kapitału na poziomie 20% wartości inwestycji, ale też dla niektórych wkład na poziomie 10% to może być za dużo. Jeśli przykładowo przez 5 lat zbierałeś pieniądze na minimalny wkład własny, to chcąc podwoić jego wartość musiałbyś poświęcić na to kolejne lata. Nie wiadomo jak w tym czasie zmieni się koniunktura, czy nie czeka nas kolejny kryzys gospodarczy, czy inflacja nie poszybuje znów w górę. Odwlekanie starania się o kredyt w momencie, kiedy już możesz uiścić wkład własny nawet na minimalnym poziomie, może być dla Ciebie po prostu działaniem nieopłacalnym.