Kraków po mieszkaniowym tsunami. Co dalej z cenami najmu? Większość lokali wynajęta, a popyt wciąż wysoki, więc stawki nadal rosną

Analitycy Expandera i Rentier.io porównali dane o aktywnych internetowych ogłoszeniach najmu tuż przed inwazją Rosji na Ukrainę (23 lutego) z danymi z 15 marca. Uwzględnili tylko oferty unikatowe, usuwając duplikaty dotyczące tego samego mieszkania. W szesnastu badanych miastach liczba aktywnych ogłoszeń skurczyła się w ciągu owych trzech tygodni z 19 095 do 11 717, a więc aż o 39 procent.

Spadek liczby ogłoszeń był bardzo różny w poszczególnych ośrodkach: największy zaobserwowano tam, gdzie napływ uchodźców okazał się największy, a przed ich pojawieniem się rynek najmu przeżywał już duże ożywienie związane z wygasaniem pandemii i powrotem tysięcy mieszkańców do pracy i nauki stacjonarnej. We Wrocławiu w trzy tygodnie ulotniło się z serwisów aż 60 proc. ofert (912 znikło), w Krakowie 55 proc. (1210 ofert znikło), a w Rzeszowie 46 proc. W Warszawie spadek wyniósł 34 proc. (z 7 524 do 4 931, czyli o prawie 2,6 tys. ofert najmu). Najmniejszą skalę zjawiska zanotowano w Białymstoku (-22 proc.), Toruniu (-24 proc.) i Bydgoszczy (-24 proc.).

- Najmniejszy nie oznacza to wcale mały. Zmniejszenie liczby ogłoszeń o jedną czwartą w mniej niż miesiąc również robi ogromne wrażenie

– zastrzega Jarosław Sadowski z Expandera.

15 marca w serwisach ogłoszeniowych figurowało 4 931 ofert najmu mieszkania w Warszawie. W Krakowie pozostały zaledwie 982 oferty (w kolejnych dniach ta liczna jeszcze zmalała), w Poznaniu 845, w Katowicach 795, we Wrocławiu 610, w Łodzi 599, w Szczecinie 499, a w Gdańsku 481. Co ciekawe suma ofert z tych siedmiu miast jest mniejsza niż dla Warszawy.

Lawinowy wzrost popytu na najem sprawił, że stawki z dnia na dzień skoczyły bardziej niż przez ostatni rok. W ciągu mniej niż miesiąca we Wrocławiu wzrost opłat wzrósł aż o 12 proc. (z 51 zł do 57 zł za m kw.). Na kolejnych miejscach znalazły się: Gdynia (wzrost o 9 proc.) i Łódź (o 8 proc.). Kraków uplasował się tym razem na czwartym miejscu wraz z Poznaniem i Białymstokiem – ze średnim wzrostem stawek o 7 procent, z tym, że pod Wawelem wynoszą one obecnie 49 zł za metr kw., a Poznaniu 45, a w Białymstoku – 36. Co ciekawe, zaledwie 80 km od Krakowa, w Sosnowcu, najem staniał o 2 proc. – do 33 zł za metr kw. Dla porównania – w Warszawie stawki skoczyły w trzy tygodnie o 5 procent – do 62 zł za metr kw. Poza Warszawą i Wrocławiem drożej niż w Krakowie jest także w Gdańsku (55 zł), ale już nie w Gdyni (46 zł).

- Niestety, coraz mniej prawdopodobne wydaje się szybkie zakończenie wojny, za sprawą którego uchodźcy mogliby wrócić do ojczyzny. Przy takim scenariuszu należałoby się spodziewać spadku cen najmu. Więcej wskazuje jednak na to, że liczba uchodźców się utrzyma lub nawet wzrośnie na dłuższy czas, co zwiastuje dalsze podwyżki cen najmu w związku z wysokim popytem, którego przy obecnych zasobach mieszkaniowych największych miast nie da się zaspokoić – komentuje analityk Expandera.

Podkreśla, że w najbliższych tygodniach tysiące migrantów znajdzie pracę i będzie próbowało się przenieść z ośrodków wsparcia lub pokojów gościnnych u rodzin, które ich przygarnęły, do niezależnego lokum, zapewniającego prywatność i szansę na w miarę normalne życie. A to oznacza ogromne zwiększenie grupy zainteresowanych wynajęciem mieszkania. Już dziś widać, że natrafią oni na olbrzymie trudności związane z niewystarczającą dostępnością lokali. Oferty w tym zakresie nie da się poszerzyć dnia na dzień, tym bardziej że ewentualnych inwestorów zniechęcają dziś nie tylko rosnące stopy procentowe (a więc i rekordowe od lat koszty kredytów), ale i szokujące ceny materiałów budowlanych, energii i paliw. Barierę w szybkiej realizacji inwestycji mieszkaniowych stanowi też brak kadr – część zatrudnionych w budowlance Ukraińców poszło na wojnę i firmy wykonawcze mogą mieć problem z wykonaniem nawet tych zleceń, które zaczęły realizować przed rosyjską agresją na Ukrainę.

- Tanie oferty najmu błyskawicznie znikają, zostają te droższe, na które stać naprawdę niewielu. Dodatkowo mamy coraz wyższe stopy procentowe, więc dodatkowa podaż pojawi się tylko, jeśli bardzo mocno wzrośnie opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem. To oznacza, że koszty najmu będą nadal mocno rosnąć. W części miast może wręcz dojść do tego, że nie uda się znaleźć żadnego mieszkania w rozsądnej cenie. Na pewno jest w tym gronie Kraków, gdzie próbuje sobie ułożyć życie ponad 100 tysięcy świeżych przybyszy – mówi Jarosław Sadowski.

Zwraca uwagę, że mimo wojennych podwyżek stawek za najem pozostaje on nadal znacznie tańszy od kredytu na zakup mieszkania. W przypadku 60-metrowego lokum różnica na korzyść najmu wynosi wciąż ponad tysiąc złotych miesięcznie.