Mieszkania w Krakowie: budowa większych lokali pod wynajem przestaje się opłacać, zwłaszcza przy droższych kredytach

Zbigniew Bartuś
Zbigniew Bartuś
Fot. Andrzej Banaś / Polska Press
Wynajem niewielkiego mieszkania w Krakowie wciąż przynosi spore zyski, ale z większymi lokalami jest już problem. Gdyby ktoś dzisiaj zdecydował się na zakup 70-metrowego lokalu na kredyt i chciał go wynajmować długoterminowo, traciłby 225 zł (czyli 8 procent) miesięcznie, bo wysokość rat przewyższyła z końcem 2019 r. dochody z najmu – wynika z analiz Expandera i Rentier.io.

WIDEO: Krótki wywiad

Przez ostatnie trzy lata skokowo przybywało w Krakowie mieszkań na wynajem. Kupowali je mniejsi i więksi inwestorzy próbujący ulokować swe oszczędności w czymś bardziej dochodowym niż lokaty bankowe (które od pewnego czasu przynoszą straty). Mieli rację: stolica Małopolski przyciąga do pracy i na uczelnie coraz więcej ludzi nie tylko z całego regionu, ale też z innych zakątków kraju i z zagranicy (m.in. do dynamicznie rozwijających się centrów obsługi biznesu; a Ukraińców i Białorusinów – także na studia), przez co zainteresowanie wynajmem mieszkań rośnie – a to zawsze podbija ceny. Za 35-metrowe lokum trzeba już zapłacić średnio 2 tys. zł miesięcznie.

Kraków. Aparthotel przy Błoniach już prawie gotowy. Obok nie...

Analizy ekspertów pokazują, że gdybyśmy chcieli kupić 35-metrowe mieszkanie na 30-letni kredyt hipoteczny, to miesięczna rata wyniesie dziś ok. 1700 zł, czyli wciąż mniej niż potencjalny czynsz. Możliwość osiągnięcia kilkunastoprocentowego zysku przyciągnęła uwagę inwestorów - posiadających własną gotówkę oraz tych posiłkujących się kredytem. To – zdaniem wielu ekspertów – podtrzymało, a właściwie na nowo nakręciło koniunkturę na rynku mieszkaniowym

.

Obecna hossa trwa od 2016 r. Wykonawcy, głównie deweloperzy, oddali wtedy w Krakowie 9363 lokale, by w 2017 r. pobić rekord z czasów bańki: 11 044 lokali (2,5 razy więcej niż w 2010 r.). Wydawało się, że w 2018 r. koniunktura zaczyna mocno przygasać (9 606 mieszkań), ale w trzy kwartały 2019 r. oddano do użytku tyle mieszkań, ile przez cały rok poprzedni. Potwierdzone dane GUS mówią o 12 594 mieszkań oddanych do użytku od stycznia do końca listopada 2019 roku Oznacza to niemal potrojenie liczby mieszkań w stosunku do dołka z 2011 roku.

Ceny najmu rosną, ale ceny mieszkań także

Najnowszy raport Expandera i Rentier.io potwierdza, że nie tylko w Krakowie, ale w skali całego kraju w 2019 r. na rynek najmu trafiło rekordowo dużo mieszkań. W portalach internetowych zamieszczono 282 tys. ogłoszeń o wynajmie, czyli aż o 58 procent więcej niż w 2018 r.! Teoretycznie, zgodnie z zasadą popytu i podaży, powinno to doprowadzić do spadku cen lub chociaż zahamować jego wzrost. Tymczasem koszty najmu w IV kw. 2019 r. były o 5 proc. wyższe niż przed rokiem. To wyraźnie więcej od odnotowanej w tym samym czasie inflacji (3,4 proc.).

Jeszcze szybciej rosły ceny mieszkań, co sprawiło, że rentowność inwestycji w lokal na wynajem nieco spadła. - Wciąż jest jednak bardzo atrakcyjna: średnio wynosi bowiem prawie 7 proc. brutto rocznie – komentuje Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.

Najbardziej opłacalne małe mieszkania

Krakowscy deweloperzy sygnalizują, że inwestorzy kupujący po kilka lokali najbardziej zainteresowani są niewielkimi lokalami. Bywa też, że kupują większe, np. 80-metrowe, i dzielą je potem na cztery „niezależne” pokoje wynajmowane studentom. Bo to opłaca się bardziej niż długoterminowy wynajem całości.

Raport Expandera w pełni to potwierdza. Największe wzrosty opłat za wynajem nastąpiły w minionym roku w segmencie małych mieszkań (o 7,5 proc., ale w Lublinie o… 25 proc.). W przypadku lokali średniej wielkości (35-60 m kw.) koszty najmu wzrosły o niecałe 4 proc., a dużych (powyżej 60 m kw.) o niecałe 5 proc. (ale w Łodzi i Warszawie nieco spadły).

Zakopane. W mieście powstał kolejny 5-gwiazdkowy hotel. Nale...

Eksperci podkreślają, że ze wzrostu stawek za najem mogą się cieszyć ci, którzy kupili lokale w poprzednich latach. A na ile taki zakup opłaca się dzisiaj?

- Sporo mniej, bo cena zakupu wzrosła znacznie bardziej niż stawka najmu. W rezultacie średnia rentowność nieco spadła i wynosi niespełna 7 proc. brutto, przy założeniu, że mieszkanie jest wynajmowane przez okrągły rok. Oczywiście w praktyce zyskowność jest bardzo różna, w zależności od wielkości mieszkania czy miasta – komentuje Jarosław Sadowski.

Małe lokale dają w skali kraju niecałe 8 proc. zysku brutto rocznie, średnie – niecałe 7 proc., a duże – 6 proc. Znacznie więcej można na lokalach zarobić w Częstochowie lub Sosnowcu, a mniej np. w Krakowie. 35-metrowe lokum (przy stawce czynszu rzędu 55 zł za metr kw.) da tutaj w rok 6,6 proc. zysku brutto, pod warunkiem, że będzie cały czas wynajęte. Przy okresie wynajęcia krótszym o miesiąc zysk maleje do 6 proc. W przypadku lokali średnich (50 metrów kw., stawka 43 zł) jest to odpowiednio 6,3 oraz 5,7 proc., zaś przy lokalach powyżej 60 metrów kw. – 5,4 i 4,8 proc.

- Sposobem na podwyższenie rentowności mieszkań w miastach turystycznych, szczególnie tych nadmorskich, może być model mieszany. Mieszkanie jest wynajmowane na doby w sezonie turystycznym, a przez resztę roku stosowany jest najem długoterminowy – wyjaśnia ekspert

A może zainwestować na Śląsku?

W skali kraju średnie ceny najmu mieszkań są wciąż sporo (o 18 proc.) wyższe od rat kredytu uzyskanego na zakup takiego samego lokum. Dlatego budowa na kredyt generalnie wciąż się opłaca. W kilku miastach – Gdańsku, Gdyni, Toruniu, Poznaniu i Krakowie nie dotyczy to jednak mieszkań dużych, powyżej 70 metrów kw. W Toruniu rata kredytu jest wyższa od opłaty za najem aż o 17 proc. w Krakowie – o 8 procent. Jest tak dlatego, że koszty najmu lokali małych i większych mocno się spłaszczyły: za mały zapłacimy w Krakowie średnio 2 tys. zł miesięcznie, za średni 2,2 tys., a za duży 2,6 tys. zł.

Dla porównania: w Warszawie koszt najmu średniego mieszkania wynosi już przeciętnie 2850 zł, a dużego – ponad 3,6 tys. zł, dzięki czemu inwestowanie w tak duże powierzchnie jest wciąż mocno opłacalne: przynosi – odpowiednio – 17 i 8 proc. rocznie.

Największe różnice między wysokością opłat za wynajem a ratami kredytu są jednak w Częstochowie i Sosnowcu (71 – 73 proc. przy małych lokalach, 43 – 45 proc. przy średnich), Lublinie i Łodzi (49 proc. przy małych mieszkaniach). Inwestorzy z Krakowa mogą się też zastanawiać nad zakupem mieszkania w Katowicach, gdzie potencjalna rentowność takiej inwestycji jest dwa, a nawet trzy razy większa niż pod Wawelem. Wszystko, jak zawsze, zależy jednak od lokalizacji i ceny zakupu.

Kraków. Bloki wokół wielkiego słupa sieci wysokiego napięcia...

Czytaj także

Wideo

Materiał oryginalny: Mieszkania w Krakowie: budowa większych lokali pod wynajem przestaje się opłacać, zwłaszcza przy droższych kredytach - Dziennik Polski

Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych”i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Komentarze 4

Ta strona jest chroniona przez reCAPTCHA i obowiązują na niej polityka prywatności oraz warunki korzystania z usługi firmy Google. Dodając komentarz, akceptujesz regulamin oraz Politykę Prywatności.

Podaj powód zgłoszenia

M
Mariusz

Ja z nieocenioną pomocą mojego agenta nieruchomości z firmy abc dom nieruchomości kupiłem fajne nieduże mieszkanie i mam zamiar je niebawem wynająć. To mi się na pewno opłaci.

G
Gość
29 stycznia, 15:53, Gość:

Jakby nie było tego napływu ludności z innych miast do Krakowa (oraz napływu z zagranicy), to by może wreszcie skończył się popyt na mieszkania i dałoby się wykurzyć deweloperów z Krakowa. praprzyczyną tego ogromnego napływu ludności do miasta są te liczne biurowce, w których oferuje się zbyt wysoko płatną pracę, a ludziom imponuje pieniądz, wiec sprowadzają się do Krakowa, przez co miasto jest przeludnione, stoi w korkach a inne miasta pustoszeją. Nie mają też na co wydać nadwyżek pieniędzy, więc inwestują w mieszkania. Studentów też mogłoby być w Krakowie o połowę mniej (uczelnie powinny zmniejszyć limit miejsc w Krakowie a w zamian za to otworzyć wydziały zamiejscowe w Tarnowie, Oświęcimiu, Nowym Sączu, Nowym Targu). Odciążyć Kraków. Miasto stoi w korkach, więc nie można dopuścić do dalszego wzrostu liczby mieszkańców, gdyż - niestety- skutkuje to wzrostem liczby aut w Krakowie (każdy - nie wiem dlaczego - chce mieć własny samochód i mieszkać w Krakowie). Może by się trochę osób przeprowadziło do Katowic i do Łodzi (tamte miasta się wyludniają)? Może by korporacje przenieść do innych miast (zresztą większość z nich powinno się zlikwidować)?

Kurcze, tego nawet merytorycznie nie da się skomentować. Miasto się rozwija to źle, hmmmm może pora wyjechać w Bieszczady?

G
Gość

Cześć, jestem Pamela Rosa Flores, prawowity i niezawodny pożyczkodawca. Udzielam pożyczki na jasnych i łatwych do zrozumienia warunkach z oprocentowaniem 2%. Udzielam pożyczek biznesowych, osobistych, studenckich, samochodowych i pożyczek na spłatę rachunków. Jeśli potrzebujesz pożyczki, skontaktuj się ze mną teraz: pamelarosaflores11@gmail.com.

G
Gość

Jakby nie było tego napływu ludności z innych miast do Krakowa (oraz napływu z zagranicy), to by może wreszcie skończył się popyt na mieszkania i dałoby się wykurzyć deweloperów z Krakowa. praprzyczyną tego ogromnego napływu ludności do miasta są te liczne biurowce, w których oferuje się zbyt wysoko płatną pracę, a ludziom imponuje pieniądz, wiec sprowadzają się do Krakowa, przez co miasto jest przeludnione, stoi w korkach a inne miasta pustoszeją. Nie mają też na co wydać nadwyżek pieniędzy, więc inwestują w mieszkania. Studentów też mogłoby być w Krakowie o połowę mniej (uczelnie powinny zmniejszyć limit miejsc w Krakowie a w zamian za to otworzyć wydziały zamiejscowe w Tarnowie, Oświęcimiu, Nowym Sączu, Nowym Targu). Odciążyć Kraków. Miasto stoi w korkach, więc nie można dopuścić do dalszego wzrostu liczby mieszkańców, gdyż - niestety- skutkuje to wzrostem liczby aut w Krakowie (każdy - nie wiem dlaczego - chce mieć własny samochód i mieszkać w Krakowie). Może by się trochę osób przeprowadziło do Katowic i do Łodzi (tamte miasta się wyludniają)? Może by korporacje przenieść do innych miast (zresztą większość z nich powinno się zlikwidować)?

Dodaj ogłoszenie

Wykryliśmy, że nadal blokujesz reklamy...

To dzięki reklamom możemy dostarczyć dla Ciebie wartościowe informacje. Jeśli cenisz naszą pracę, prosimy, odblokuj reklamy na naszej stronie.

Dziękujemy za Twoje wsparcie!

Jasne, chcę odblokować
Przycisk nie działa ?
1.
W prawym górnym rogu przegladarki znajdź i kliknij ikonkę AdBlock. Z otwartego menu wybierz opcję "Wstrzymaj blokowanie na stronach w tej domenie".
krok 1
2.
Pojawi się okienko AdBlock. Przesuń suwak maksymalnie w prawą stronę, a nastepnie kliknij "Wyklucz".
krok 2
3.
Gotowe! Zielona ikonka informuje, że reklamy na stronie zostały odblokowane.
krok 3