Mieszkania w Krakowie: budowa większych lokali pod wynajem przestaje się opłacać, zwłaszcza przy droższych kredytach

WIDEO: Krótki wywiad

Przez ostatnie trzy lata skokowo przybywało w Krakowie mieszkań na wynajem. Kupowali je mniejsi i więksi inwestorzy próbujący ulokować swe oszczędności w czymś bardziej dochodowym niż lokaty bankowe (które od pewnego czasu przynoszą straty). Mieli rację: stolica Małopolski przyciąga do pracy i na uczelnie coraz więcej ludzi nie tylko z całego regionu, ale też z innych zakątków kraju i z zagranicy (m.in. do dynamicznie rozwijających się centrów obsługi biznesu; a Ukraińców i Białorusinów – także na studia), przez co zainteresowanie wynajmem mieszkań rośnie – a to zawsze podbija ceny. Za 35-metrowe lokum trzeba już zapłacić średnio 2 tys. zł miesięcznie.

Analizy ekspertów pokazują, że gdybyśmy chcieli kupić 35-metrowe mieszkanie na 30-letni kredyt hipoteczny, to miesięczna rata wyniesie dziś ok. 1700 zł, czyli wciąż mniej niż potencjalny czynsz. Możliwość osiągnięcia kilkunastoprocentowego zysku przyciągnęła uwagę inwestorów - posiadających własną gotówkę oraz tych posiłkujących się kredytem. To – zdaniem wielu ekspertów – podtrzymało, a właściwie na nowo nakręciło koniunkturę na rynku mieszkaniowym

.

Obecna hossa trwa od 2016 r. Wykonawcy, głównie deweloperzy, oddali wtedy w Krakowie 9363 lokale, by w 2017 r. pobić rekord z czasów bańki: 11 044 lokali (2,5 razy więcej niż w 2010 r.). Wydawało się, że w 2018 r. koniunktura zaczyna mocno przygasać (9 606 mieszkań), ale w trzy kwartały 2019 r. oddano do użytku tyle mieszkań, ile przez cały rok poprzedni. Potwierdzone dane GUS mówią o 12 594 mieszkań oddanych do użytku od stycznia do końca listopada 2019 roku Oznacza to niemal potrojenie liczby mieszkań w stosunku do dołka z 2011 roku.

Najnowszy raport Expandera i Rentier.io potwierdza, że nie tylko w Krakowie, ale w skali całego kraju w 2019 r. na rynek najmu trafiło rekordowo dużo mieszkań. W portalach internetowych zamieszczono 282 tys. ogłoszeń o wynajmie, czyli aż o 58 procent więcej niż w 2018 r.! Teoretycznie, zgodnie z zasadą popytu i podaży, powinno to doprowadzić do spadku cen lub chociaż zahamować jego wzrost. Tymczasem koszty najmu w IV kw. 2019 r. były o 5 proc. wyższe niż przed rokiem. To wyraźnie więcej od odnotowanej w tym samym czasie inflacji (3,4 proc.).

Jeszcze szybciej rosły ceny mieszkań, co sprawiło, że rentowność inwestycji w lokal na wynajem nieco spadła. - Wciąż jest jednak bardzo atrakcyjna: średnio wynosi bowiem prawie 7 proc. brutto rocznie – komentuje Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.

Krakowscy deweloperzy sygnalizują, że inwestorzy kupujący po kilka lokali najbardziej zainteresowani są niewielkimi lokalami. Bywa też, że kupują większe, np. 80-metrowe, i dzielą je potem na cztery „niezależne” pokoje wynajmowane studentom. Bo to opłaca się bardziej niż długoterminowy wynajem całości.

Raport Expandera w pełni to potwierdza. Największe wzrosty opłat za wynajem nastąpiły w minionym roku w segmencie małych mieszkań (o 7,5 proc., ale w Lublinie o… 25 proc.). W przypadku lokali średniej wielkości (35-60 m kw.) koszty najmu wzrosły o niecałe 4 proc., a dużych (powyżej 60 m kw.) o niecałe 5 proc. (ale w Łodzi i Warszawie nieco spadły).

Eksperci podkreślają, że ze wzrostu stawek za najem mogą się cieszyć ci, którzy kupili lokale w poprzednich latach. A na ile taki zakup opłaca się dzisiaj?

- Sporo mniej, bo cena zakupu wzrosła znacznie bardziej niż stawka najmu. W rezultacie średnia rentowność nieco spadła i wynosi niespełna 7 proc. brutto, przy założeniu, że mieszkanie jest wynajmowane przez okrągły rok. Oczywiście w praktyce zyskowność jest bardzo różna, w zależności od wielkości mieszkania czy miasta – komentuje Jarosław Sadowski.

Małe lokale dają w skali kraju niecałe 8 proc. zysku brutto rocznie, średnie – niecałe 7 proc., a duże – 6 proc. Znacznie więcej można na lokalach zarobić w Częstochowie lub Sosnowcu, a mniej np. w Krakowie. 35-metrowe lokum (przy stawce czynszu rzędu 55 zł za metr kw.) da tutaj w rok 6,6 proc. zysku brutto, pod warunkiem, że będzie cały czas wynajęte. Przy okresie wynajęcia krótszym o miesiąc zysk maleje do 6 proc. W przypadku lokali średnich (50 metrów kw., stawka 43 zł) jest to odpowiednio 6,3 oraz 5,7 proc., zaś przy lokalach powyżej 60 metrów kw. – 5,4 i 4,8 proc.

- Sposobem na podwyższenie rentowności mieszkań w miastach turystycznych, szczególnie tych nadmorskich, może być model mieszany. Mieszkanie jest wynajmowane na doby w sezonie turystycznym, a przez resztę roku stosowany jest najem długoterminowy – wyjaśnia ekspert

W skali kraju średnie ceny najmu mieszkań są wciąż sporo (o 18 proc.) wyższe od rat kredytu uzyskanego na zakup takiego samego lokum. Dlatego budowa na kredyt generalnie wciąż się opłaca. W kilku miastach – Gdańsku, Gdyni, Toruniu, Poznaniu i Krakowie nie dotyczy to jednak mieszkań dużych, powyżej 70 metrów kw. W Toruniu rata kredytu jest wyższa od opłaty za najem aż o 17 proc. w Krakowie – o 8 procent. Jest tak dlatego, że koszty najmu lokali małych i większych mocno się spłaszczyły: za mały zapłacimy w Krakowie średnio 2 tys. zł miesięcznie, za średni 2,2 tys., a za duży 2,6 tys. zł.

Dla porównania: w Warszawie koszt najmu średniego mieszkania wynosi już przeciętnie 2850 zł, a dużego – ponad 3,6 tys. zł, dzięki czemu inwestowanie w tak duże powierzchnie jest wciąż mocno opłacalne: przynosi – odpowiednio – 17 i 8 proc. rocznie.

Największe różnice między wysokością opłat za wynajem a ratami kredytu są jednak w Częstochowie i Sosnowcu (71 – 73 proc. przy małych lokalach, 43 – 45 proc. przy średnich), Lublinie i Łodzi (49 proc. przy małych mieszkaniach). Inwestorzy z Krakowa mogą się też zastanawiać nad zakupem mieszkania w Katowicach, gdzie potencjalna rentowność takiej inwestycji jest dwa, a nawet trzy razy większa niż pod Wawelem. Wszystko, jak zawsze, zależy jednak od lokalizacji i ceny zakupu.