W Krakowie coraz mniej miejsc pod nowe bloki, a biurowce opustoszały. Jakie rozwiązanie?

Doradca i analityk z MRN zwraca uwagę, że w ostatnich siedmiu latach z krakowskiego rynku ubyła połowa deweloperów, którzy na nim operowali - a żaden z nich nie zbankrutował.

- Po prostu nie mają gdzie budować, nie ma ziemi. I każda kolejna działka, która jest nabywana przez deweloperów, jest okupowana bardzo wysoką kwotą. Dlatego zostali tylko najsilniejsi, którzy mogą zaryzykować i zapłacić naprawdę duże pieniądze. A niestety później uwidacznia się to w kosmicznych cenach mieszkań, bo w nich deweloperzy muszą „odbić sobie” poniesione koszty - tłumaczy Piotr Krochmal.

Zresztą nie tylko to deweloperzy odbierają sobie w cenie oferowanych mieszkań. Jak wskazuje specjalista, w Krakowie praktycznie każda nowa inwestycja deweloperska jest oprotestowywana, a w związku z tym uzyskiwanie pozwolenia na budowę trwa nawet kilka lat. Dla deweloperów oznacza to zamrożone pieniądze, dlatego potem w cenie metra kwadratowego mieszkania rekompensują sobie to, że kupili działkę, a potem długo nie mogli ruszyć z inwestycją.

- I jeszcze jedna rzecz, której nie ma w innych miastach: nasz zarząd dróg nakłada na deweloperów - abstrahując od tego, czy to dobre, czy nie - dodatkowe zobowiązania. Każe im wraz z budową bloków poszerzać ulice, budować ronda, estakady, ścieżki rowerowe. I to wszystko deweloper później ujmuje w cenie - mówi analityk z MRN.

W Krakowie jeszcze tylko w paru miejscach, na peryferiach - na granicy z gminą Kocmyrzów-Luborzyca czy przy Skawinie - są mieszkania za około 10 tys. za metr kwadratowy. W szeroko rozumianym centrum, w dobrze skomunikowanych dzielnicach trzeba dziś zapłacić średnio powyżej 20 tys. zł za metr. Jak się okazuje, w 2023 roku w Krakowie została złamana bariera cenowa 40 tys. zł za metr kwadratowy mieszkania - w jednej z lokalizacji zostało sprzedane mieszkanie na rynku wtórnym za ponad 40 tys. zł za metr. W centrum miasta pojawiają się już też oferty nowych mieszkań z cenami po 38-40 tys. zł za metr. Kraków jest dla inwestujących wyjątkowym magnesem, zawsze znajdą się osoby, których będzie stać na zakup (co roku w ankietach przeprowadzanych przez analityków pojawiają się informacje od grupy ok. 15 proc. potencjalnych kupców, że cena dla nich nie gra roli), a to też nie sprzyja zahamowaniu wzrostu cen.

Specjaliści podkreślają, że dziesięć lat temu udział kosztu gruntu w całym przedsięwzięciu deweloperskim, w każdym metrze kwadratowym stanowił 10 procent. W tej chwili w Krakowie jest to już średnio ponad 25 procent - a więc skoczył do jednej czwartej.

- A mamy okres przejściowy i zdążamy do momentu, gdy koszt gruntu będzie stanowił jedną trzecią ceny metra kwadratowego mieszkania. Później wszyscy obarczają dewelopera, że tak drogo sprzedaje - nie wiedząc, że płacąc za mieszkanie, tak naprawdę tę jedną trzecią oddają właścicielowi gruntu - dodaje specjalista z MRN.

Nawet ponad dwa razy mniej niż grunty pod nowe bloki mieszkalne kosztują w Krakowie działki - np. ze starą, zdekapitalizowaną zabudową - w terenach przeznaczonych pod biurowce. Tymczasem biurowców już… nie potrzeba. Na ten rok - po raz pierwszy w historii naszego miasta - żadna firma nie zapowiedziała oddania jakiegoś biurowca do użytkowania. Ponadto 20 proc. już istniejącej powierzchni biurowej w Krakowie stoi puste, i są to rekordowe wakaty w historii stolicy Małopolski. Pod Krakowem z kolei są miejsca, gdzie puste są całe biurowce.

- W 2003 roku wygasły wszystkie plany miejscowe, zaczęto opracowywać nowe. 20 lat zajęło nam pokrycie miasta w 78 procentach nowymi planami. Tworzono je według standardów urbanistycznych, zgodnie z którymi na tyle a tyle bloków ma przypadać tyle biurowców, bo ci ludzie gdzieś muszą pracować. Pandemia wywróciła stolik: ludzie przeszli na inny tryb pracy, mamy pracę hybrydową. Powierzchni biurowych już tyle nie potrzebna. A miasto dalej, wprowadzając nowe plany, idzie według tych standardów urbanistycznych sprzed kilkudziesięciu lat. I bardzo dużo gruntów w Krakowie jest przeznaczonych i zarezerwowanych pod usługi biurowe, a nie ma już żadnego zainteresowania zakupem tych działek - przekonuje Piotr Krochmal.

Zdaniem analityka z MRN, gdyby miasto "uwolniło" tereny przeznaczone pod biurowce i pozwoliło tam stawiać bloki, na pewno ceny mieszkań by stanęły, a być może nawet się obniżyły. To jeden z możliwych sposobów na rozpędzone ceny.

- Miasto może rozwiązać sprawę jeszcze na dwa sposoby: albo pozwolić budować w górę - więc na tej samej, co teraz powierzchni pomnożyć dopuszczalną liczbę kondygnacji, co pozwoli wyprodukować więcej powierzchni mieszkalnej albo - powiększyć swój obszar. Trzeba by poszerzyć granice miasta i w ten sposób pozyskać nowy teren - mówi Piotr Krochmal. - Tego terenu pod inwestycje mieszkaniowe cały czas ubywa, jest już naprawdę na wyczerpaniu, wręcz widać, gdzie jest jego kres. Deweloperzy, którzy zniknęli z Krakowa, poszli budować do miast satelickich - takich jak Wieliczka, Skawina - albo nawet dalej, do Rzeszowa czy Katowic.

W Krakowie mamy wciąż niedobór mieszkań, według szacunków obecnie między 80 a 100 tysięcy lokali. Cały czas napływają do miasta nowe osoby, mamy też przyrost dodatni krakowian, a mieszkań budowanych jest coraz mniej (do 2018 r. deweloperzy budowali rocznie średnio ok. 11 tys. mieszkań, a w zeszłym roku tylko 8 tysięcy).

- Kraków staje się miastem dla ludzi z grubym portfelem. Inni już niedługo będą tylko do Krakowa dojeżdżać, jeżeli nie odziedziczą tu jakiegoś mieszkania - kwituje analityk rynku nieruchomości.

[b]Czy koniec wojny na Ukrainie jest możliwy w tym roku?[b]