Wzrost cen mieszkań w Krakowie wciąż wyprzedza inflację, ale mocno wyhamował, a z nim nowe inwestycje. Wojna i inflacja dają się we znaki

Krakowska mediana należy wprawdzie nadal do najwyższych w Polsce – drożej jest tylko w Warszawie (13,1 tys. zł) , a minimalnie taniej w Gdańsku (11,4 tys. zł), ale skala jej wzrostów sytuuje się w dolnej strefie stanów średnich. Niższy wzrost cen rok do roku eksperci odnotowali tylko w Katowicach (9 proc.), Częstochowie (11 proc.) i Bydgoszczy (13 proc.), a taki sam (15 proc.) – w Gdyni. Bardziej zdrożały mieszkania w Warszawie i Wrocławiu (po 16 proc.), Lublinie i Gdańsku (po 17 proc.), Poznaniu (18 proc.), Toruniu (19 proc.), Sosnowcu (20 proc.), Rzeszowie i Łodzi (po 21 proc.), Szczecinie (22 proc.), Radomiu (23 proc.) oraz Białymstoku (27 proc.).

- Choć wiele osób liczy na to, że podwyżki stóp procentowych doprowadzą do spadków cen mieszkań, to na razie przeważają wzrosty. NBP opublikował niedawno dane na temat cen transakcyjnych, z których wynika, że w I kw. 2022 r. ceny niemal we wszystkich badanych miastach wzrosły. Co więcej, nasze dane o cenach podawanych w ofertach sprzedaży opublikowanych w kwietniu pokazują przewagę dalszych wzrostów. W kwietniu w porównaniu z marcem ceny podskoczyły w 11 z 17 badanych przez nas miast

– komentuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Zwraca uwagę, że w poprzednich miesiącach mocno rosła liczba ofert sprzedaży mieszkań na portalach. W kwietniu ten trend się zatrzymał: pula wszystkich aktywnych ofert w badanych 17 miastach spadła ze 106 925 do 102 195, a nowych - z 42 556 do 33 613.

- To kolejna zła informacja dla osób, które spodziewają się spadków w wyniku przewagi podaży nad popytem. Musimy jednak dodać, że szanse na wynegocjowanie ceny niższej niż oferowana są dziś dużo wyższe niż jeszcze kilka miesięcy temu – komentuje ekspert. Podkreśla, że bardzo wiele zależy teraz od tego, na jakim poziomie będzie inflacja i jak reagować będzie na nią Narodowy Bank Polski oraz rząd. Dalszy gwałtowny skok oprocentowania kredytów hipotecznych wymiecie większość zainteresowanych, natomiast wszelkie programy wsparcia dla kredytobiorców mogą podkręcać koniunkturę - ale też inflację.

Wszystko to jest niezwykle ważne dla deweloperów, a jednocześnie wszystkich (w tym przedsiębiorców) inwestujących w w nieruchomości. Z jednej strony widać, że inwestycja taka w coraz mniejszym stopniu chroni przed inflacją zgromadzone oszczędności (co może zniechęcać inwestorów), z drugiej – wciąż trudno znaleźć lepsze i bezpieczniejsze sposoby lokowania nadwyżek pieniędzy. Najbardziej hojne bankowe lokaty na duże kwoty nie przekraczają 6 proc. w skali roku i wymagają zamrożenia środków na trzy lata – przy 14-procentowej inflacji, z perspektywą 20-procentowej latem tego roku.

Z punktu widzenia deweloperów dochodzą do tego dodatkowe czynniki ryzyka: szalejące ceny materiałów budowlanych i wykonawstwa windują koszty do absurdalnych rozmiarów, a tymczasem nie wiadomo, czy krakowian będzie stać na zakup tak drogich mieszkań. Podawany przez GUS wzrost przeciętnego wynagrodzenia (o wspomniane 17,8 proc.) dotyczy tylko sektora przedsiębiorstw zatrudniających powyżej 9 osób, a więc około jednej trzeciej zatrudnionych. Co więcej, w grupie tej skala podwyżek jest także mocno zróżnicowana – sięga w różnych profesjach od 8 do prawie 30 procent!

Realna grupa inwestorów z poważnymi nadwyżkami środków, którzy w ostatnich latach kupowali po kilka mieszkań za gotówkę, jest ograniczona – i zarazem część z nich szuka właśnie innych możliwości inwestowania pieniędzy. Równocześnie gwałtownie topnieje grono tych, których stać na zaciągnięcie odpowiednio wysokiego kredytu hipotecznego oraz tych, którzy w ogóle rozważają jego zaciągnięcie w tak niepewnych czasach. Nic dziwnego, że deweloperzy wyhamowali tempo inwestycji i czekają, co się dalej wydarzy.

Raport AMRON-SARFiN 1/2022, przedstawiony w zeszłym tygodniu przez Związek Banków Polskich , pokazuje głębokie zmiany w całym rynku nieruchomości. „Rosyjska inwazja na Ukrainę wywołała nie tylko zmniejszenie optymizmu konsumenckiego, ale również szereg negatywnych konsekwencji, w tym przede wszystkim w zakresie dostępności siły roboczej, co przełożyło się na spadek aktywności deweloperów. Skutki agresji Federacji Rosyjskiej na Ukrainę widać już w liczbach dotyczących rynku mieszkaniowego za I kwartał 2022 roku i będziemy się z nimi mierzyć przez kolejne kwartały” – czytamy.