Ceny mieszkań w Krakowie. Kolejny rekord: przełamana granica 11 tys. zł za metr. To aż 20 procent drożej niż przed rokiem. Co będzie w 2022?

FLESZ - Nowe świadczenie dla rodzin z dziećmi

- W ostatnich miesiącach ceny mieszkań nieustannie rosły. Stawki w internetowych ogłoszeniach sprzedaży publikowanych w listopadzie były w skali całego kraju średnio o 15 procent wyższe niż przed rokiem. Sytuacja w poszczególnych miastach jest jednak silnie zróżnicowana

– komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.

Podkreśla, że w pierwszych trzech kwartałach przyczyną znaczących wzrostów cen mieszkań było odbicie gospodarcze w realiach rekordowo niskich stóp procentowych. Nałożyła się na to dobra sytuacja na rynku pracy owocująca bardzo dużymi podwyżkami płac, przynajmniej w niektórych grupach. - To zachęcało do zakupów mieszkań zarówno zwykłych ludzi, który łatwo mogli uzyskać bardzo tani kredyt hipoteczny, jak i zamożnych inwestorów, szukających dobrego miejsca dla swego kapitału. Oprocentowanie lokat bankowych czy obligacji korporacyjnych nie pozwalało ochronić oszczędności przed inflacją, więc popularne stało się inwestowanie w mieszkania na wynajem – wyjaśnia ekspert.

Inwestycje w mieszkania dotychczas były wyjątkowo opłacalne. Jeśli do wzrostu ceny dodamy zysk z najmu, to nawet w tych miastach gdzie wzrosty cen były najmniejsze, i tak z naddatkiem udało się pokonać blisko 8-procentową inflację.

W zestawieniu metropolii o najwyższych średnich cenach za metr Kraków – ze stawką ponad 11 tys. zł - umocnił się na drugim miejscu za Warszawą (12,4 tys. zł, wzrost rok do roku o 14 proc.), a przed Gdańskiem (10,4 tys. zł, wzrost o 6 proc.), Wrocławiem i Gdynią (po 9,6 tys. zł i 16 proc. wzrostu). Na przeciwległym biegunie są takie miasta, jak Częstochowa (niespełna 5,5 tys. zł, wzrost o 8 proc.), Sosnowiec (5,8 tys. zł, wzrost o 16 proc.), Radom (6 tys. zł, wzrost o 13 proc.) i Bydgoszcz (6,85 tys. zł, wzrost o 8 proc.). Warta uwagi jest rosnąca przepaść między stolicą Małopolski i stolicą Śląska – w Katowicach ceny wzrosły o 18 proc. - do 7 551 zł, są już zatem o blisko 3,5 tys. zł niższe niż w Krakowie. Jeszcze większa przepaść dzieli Warszawę i oddalony od niej o 100 km Radom: ceny w stolicy są już dwa razy wyższe od radomskich.

- Naszym zdaniem najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na 2022 rok jest stabilizacja cen. W części miast ceny wciąż będą rosły, ale zdecydowanie wolniej niż dotychczas, a w części być może zobaczymy niewielkie spadki. Znaczący wzrost stóp procentowych z jednej strony powoduje, że kredyty hipoteczne stają się droższe i trudniej dostępne. Z drugiej wzrost WIBORu sprawi, że bez problemu będzie można znaleźć obligacje korporacyjne z oprocentowaniem powyżej 6 proc. brutto. Nie wiadomo, czy pozwoli to pokonać inflację, ale jest prawdopodobne, że część inwestorów zamiast kolejnego mieszkania kupi właśnie obligacje – komentuje Jarosław Sadowski.

Z drugiej strony jest też kilka czynników, które będą stabilizować ceny czy nawet pchać je w górę. Na rynku pierwotnym będą to wysokie koszty materiałów budowlanych i rosnące płace. Na rynku wtórnym wysoka inflacja zniechęci część ludzi do zamiany mieszkania na gotówkę, która szybko traci na wartości. Poza tym warto pamiętać, że w przyszłym roku ruszy program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Co prawda nie powinien on wpływać na wzrost cen (ze względu na limity cenowe), ale zapewne uruchomi odłożony popyt ze strony osób, które czekają na takie wsparcie.

Na rynku kredytów hipotecznych w 2021 r. mieliśmy ogromny boom. Wiosną i latem wniosków kredytowych było tak dużo, że banki nie nadążały z ich rozpatrywaniem. Czas oczekiwania na finansowanie wydłużył się do ponad dwóch miesięcy. W październiku, listopadzie i grudniu NBP ogłosił jednak podwyżki stóp procentowych, które nie tylko podbiły raty, ale i obniżyły dostępną kwotę kredytu o kilkanaście procent.

- W przyszłym roku czekają nas zapewne kolejne podwyżki stóp, które mogą podwyższyć oprocentowanie wielu kredytów powyżej 6 proc. i wpłynąć na dalszy spadek dostępności kredytów

– uważa Jarosław Sadowski.

Jego zdaniem, osoby planujące zaciągnięcie kredytu hipotecznego powinny rozważyć oferty z oprocentowaniem stałym na okres 5-7 lat. Średni poziom oferowanego oprocentowania stałego wynosi 5,42 proc. w przypadku wkładu własnego powyżej 20 proc. Dla porównania - przy oprocentowaniu zmiennym średnia marża wynosi 2,04 proc., co oznacza, że przy obecnym poziomie WIBORu oprocentowanie wynosi średnio 4,48 proc. Gdyby jednak stopa referencyjna NBP wzrosła do 4 proc., to średnie oprocentowanie dla stawki zmiennej wyniosłoby już 6,27 proc. Oprocentowanie stałe jest więc wyższe niż obecny poziom stawki zmiennej, ale chroni przed dalszą silną podwyżką stóp, która wydaje się wysoce prawdopodobna.