Czy śmierć najemcy lokalu mieszkalnego oznacza, że rodzina musi opuścić mieszkanie?

Osoby zamieszkujące w lokalach mieszkalnych (spółdzielczych, komunalnych lub stanowiących własność osób fizycznych bądź różnych spółek), na podstawie umów najmu zawartych na czas nieokreślony, często zadają sobie pytanie, co stanie się z lokalem po śmierci głównego najemcy ? Czy po śmierci najemcy pozostali domownicy będą nadal mieli prawo w lokalu zamieszkiwać ? Czy umowę najmu można przepisać na inną osobę ?

Prawo najmu lokalu (tj. umowa najmu) nie podlega dziedziczeniu, a więc nie wchodzi do spadku i nie przypada spadkobiercom.

Umowy najmu lokalu nie można również podarować innej osobie, co oznacza, że najemca nie może przepisać umowy na inną osobę. Prawo najmu uprawnia bowiem najemcę do korzystania z lokalu, ale nie powoduje, że staje się on jego właścicielem. Wyjątkiem będzie sytuacja, gdy najemca lokalu porozumie się w tej kwestii z osobą wynajmującą lokal (np. właścicielem lokalu), który wyrazi zgodę na zmianę najemcy.

Aby jednak osoby najbliższe zmarłego najemcy, które stale z nim zamieszkiwały do chwili śmierci, nie zostały pozbawione podstawowego dobra, jakim jest prawo do mieszkania, do polskiego prawa wprowadzono instytucję wstąpienia w stosunek najmu na skutek śmierci najemcy. Następuje to z mocy samego prawa (tj. bez konieczności zawierania dodatkowej umowy najmu).

W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego, w stosunek najmu z mocy prawa wstępują: 1. małżonek niebędący współnajemcą lokalu (małżeństwo trwa do śmierci lub orzeczenia rozwodu); 2. dzieci najemcy i jego współmałżonka (dzieci wspólne lub jednego z nich); 3. inne osoby, wobec których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych (np. osoby na rzecz których orzeczono alimenty wyrokiem sądu); 4. Osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (np. konkubinat). Zgodnie z orzecznictwem sądowym oraz Trybunału Konstytucyjnego, do osób pozostających we wspólnym pożyciu można zaliczyć także osoby tej samej płci, jeżeli tworzyły związek, którego charakter odpowiadał wspólnemu pożyciu. Zgodnie z orzecznictwem sądowym prawa takiego nie będzie miał natomiast wnuk (chyba, że dziadkowie będą płacić na jego rzecz alimenty).

Aby jednak wskazane powyżej osoby mogły wstąpić w stosunek najmu z mocy prawa, konieczne jest by stale zamieszkiwały z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci. Przy czym chodzi tu o stałe i ciągłe zamieszkiwanie w lokalu, a nie o posiadanie meldunku. Samo zameldowanie, bez zamieszkiwania, nie daje prawa do wstąpienia w stosunek najmu.

Przepisów powyższych nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców (umowa trwa wówczas z pozostałymi współnajemcami).

Pamiętać też należy również, że szereg gmin w Polsce, w zakresie lokali komunalnych, podejmuje uchwały, w których daje prawo wstąpienia w stosunek najmu szerszemu kręgowi osób niż przepisy powszechnie obowiązujące.

Wojciech Stypułkowski jest radcą prawnym z kancelarii Lex Projects,

https://docs.google.com/document/d/1vn3mUib7xqxXP51B1P6EwXLbb9Iwqnkx3jPJxMSnzv4/edit