Kogo stać na mieszkanie w Krakowie i Zakopanem? Średniaków coraz mniej. Ponad połowa sprzedanych lokali to inwestycje osób zamożnych

WIDEO: Barometr Bartusia

Kończący się rok nie był dobry dla tych, którzy marzyli o zakupie własnego M – i mieli nadzieję, że szybki wzrost cen z ostatnich kilku lat wreszcie się zatrzyma. Z analiz Narodowego Banku Polskiego wynika, że mieszkania pod Wawelem drożały wprawdzie wolniej niż w większości innych miast (średni wzrost cen w stolicach województw wyniósł ponad 15 proc. rok do roku, w Radomiu i Toruniu nawet ponad 20 proc., a w Krakowie „tylko” 13 proc.), ale za ich cenami wciąż nie nadążał wzrost zarobków (o niecałe 6 proc.). W efekcie statystyczny krakowianin może dzisiaj kupić sporo mniejsze lokum niż przed rokiem i dużo mniejsze niż dwa lata temu.

Wedle GUS, przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw zatrudniających powyżej 9 osób (a więc bez mikrofirm) wynosi dziś w Krakowie ok. 5,8 tys. zł. W praktyce kwotę taką lub wyższą zarabia jedynie jedna trzecia mieszkańców, reszta dostaje mniej. Bardziej miarodajna jest tzw. mediana, która wynosi dziś w Krakowie ok. 4,7 tys. zł brutto (połowa pracujących zarabia poniżej tej kwoty, a połowa powyżej niej), czyli 3,4 tys. zł na rękę.

Co można za to kupić? Wedle ostatniego raportu Expandera i Rentier.io, mediana ofertowych cen mieszkań za cały październik wyniosła 8362 zł za metr kw. i niepokojąco szybko zmierzała ku 9 tys. zł (wzrost tylko od sierpnia wyniósł 7 proc.!) Ofert powyżej 10 tys. zł jest coraz więcej, w atrakcyjniejszych lokalizacjach, jak śródmieście, i wysokim standardzie wykończenia „normą” stało się ponad 20 tys. zł. Równie wyśrubowane ceny można w Małopolsce spotkać jeszcze tylko w Zakopanem…

Ujmując rzecz czysto matematycznie, statystyczny krakowski średniak może za swą miesięczną pensję nabyć 0,41 m kw. przeciętnego mieszkania, a gdyby odłożył przez rok wszystkie zarobione pieniądze – to niecałe 5 m kw. Na 20-metrową kawalerkę musiałby oszczędzać 4 lata – nie jedząc nic i nie mając żadnych innych wydatków, zaś 50-metrowe mieszkanie pochłonęłoby w całości jego 10-letnie zarobki.

Oczywiście, raczej nikt nie może sobie pozwolić na odkładanie całej pensji, co zdecydowanie ogranicza szansę na zakup własnego M. Przy założeniu, że średniak jest w stanie zaoszczędzić 1,1 tys. zł miesięcznie, kwotę niezbędną do zakupu 50-metrowego „M” zbierze dopiero po 30 latach ciułania. I to pod warunkiem, że w tym czasie mieszkania nie zdrożeją – a odkładane w banku pieniądze będą na tyle wysoko oprocentowane, że nie stracą na wartości. Przy obecnych tendencjach wydaje się to bardzo mało prawdopodobne: mieszkania drożeją bowiem w tempie dwucyfrowym, natomiast najwyższe odsetki oferowane na lokatach przez banki nie przekraczają 3 proc., a więc nie pokrywają nawet strat z tytułu inflacji. W większości banków oprocentowanie lokat jest wręcz żałosne, rzędu 0,5 proc. W tej sytuacji długoterminowe oszczędzanie na mieszkanie jawi się jako przedsięwzięcie mało rozsądne, by nie rzec – beznadziejne (chyba że ktoś potrafi na bieżąco inwestować środki na wysoki procent).

Względnie korzystne wydaje się dziś natomiast sfinansowanie zakupu lokalu 30-letnim kredytem hipotecznym. Najlepsze kredyty, przy wkładzie własnym rzędu 20 proc., oprocentowane są dziś poniżej 4 proc. rocznie (w niektórych bankach można uzyskać tyle nawet przy 10-procentowym wkładzie własnym, sporo wyższa jest wtedy jednak marża banku). Wprawdzie od wiosny kredyty cały czas drożeją i należy się spodziewać dalszych wzrostów oprocentowania, bo zainteresowanie nimi nie słabnie, a jednocześnie banki stały się ostrożniejsze, bo boją się spowolnienia gospodarczego i w tym samym czasie muszą jakoś reagować na wysoką inflację (choć w przypadku lokat tego nie robią…). Niemniej jednak kredytowy wariant pozyskania własnego M jest nadal zdecydowanie korzystniejszy od ciułania bez końca.

Eksperci Expandera zwracają uwagę, że z uwagi na opisane wyżej zjawiska, siła nabywcza większości mieszkańców polskich metropolii, w tym Krakowa, na rynku mieszkaniowym sukcesywnie słabnie. Za przeciętne 50-metrowe lokum trzeba dziś pod Wawelem zapłacić ok. 420 tys. zł, a więc o prawie 50 tys. zł więcej niż rok temu. Para zarabiająca w sumie dwie średnie krakowskie, czyli 9 tys. zł netto, z oszczędnościami na poziomie 60 tys. zł, ma szansę na kredyt rzędu 540 tys. zł, co w sumie wystarczy na 75 metrowe mieszkanie. Taka sama para z dwa razy większymi oszczędnościami (wkładem własnym) dostanie nawet 650 tys. zł kredytu, co wystarczy na 84-metrowe lokum.

Dużo gorsze wieści mają analitycy dla tych, których łączne dochody netto oscylują wokół 4 tys. zł miesięcznie (czyli każdy z małżonków zarabia ok. 2,7 tys. zł brutto). Osoby takie mają szansę dostać kredyt wystarczający w Krakowie na zakup mieszkania wielkości maksymalnie 33 metrów kw. i to pod warunkiem posiadania 28 tys. zł wkładu własnego. Jeśli ich wkład wyniesie 50 tys. zł, mogą marzyć o lokalu 37-metrowym.

Zestawienia NBP i deweloperów pokazują, jak bardzo różnią się ceny mieszkań w poszczególnych miastach: w Radomiu, nawet po rekordowym tegorocznym wzroście (o 22 proc.!) za metr kwadratowy trzeba zapłacić średnio 4,3 tys. zł, jeszcze taniej jest w Kielcach i Sosnowcu, a niewiele drożej w Częstochowie. W Łodzi mieszkania są niemal dwa razy tańsze niż w oddalonej o 135 km Warszawie (5,5 tys. zł wobec ponad 10 tys. zł za metr kw.). W Szczecinie, Lublinie i Białymstoku oraz Toruniu cena m kw. doszła do 6 tys. zł (trochę taniej jest w Bydgoszczy), w Katowicach do 6,5 tys. zł, we Wrocławiu zbliża się do 8 tys. zł, w Krakowie do 8,5 tys., zaś w Trójmieście – do 9 tys. zł.

Z analiz Expandera wynika, że para polskich średniaków, zarabiających miesięcznie 6,1 tys. zł netto (czyli po 4,2 tys. zł brutto) i dysponujących 10-procentowym wkładem własnym, największe – bo 85-metrowe - mieszkanie może kupić w Kielcach, a nieco mniejsze (82 m kw.) w Zielonej Górze, natomiast najmniejsze (40 m kw.) w Warszawie (w Gdańsku 44 m kw. , w Krakowie 50 m kw.). Problem w tym, że w miastach, w których mieszkania są najtańsze – zarabia się najmniej. We wspomnianych Kielcach i Zielonej Górze przeciętna pensja niewiele przekracza 4 tys. zł brutto, gdy w Krakowie – 5,7 tys. zł, a w Warszawie 6,7 tys. zł. W efekcie kielecki średniak ma do tamtejszego, relatywnie taniego, mieszkania równie daleko, jak warszawianin do swojego, piekielnie drogiego.

W Małopolsce różnice w cenach mieszkań są równie uderzające jak w skali kraju. Na czele regionalnego rankingu są Kraków i Zakopane z ceną metra kwadratowego dobijającą do 9 tys. zł (zdarza się ponad 20 i 30 tys. zł w przypadku lokali wyjątkowo położonych lub i/o wyjątkowo wysokim standardzie). Na końcu zestawienia jest Dabrowa Tarnowska z ofertami poniżej 3 tys. zł za metr kw. W Chrzanowie, Oświęcimiu oraz Tarnowie i Bochni da się nabyć średniej wielkości lokum w cenie między 3,5 a 4 tys. zł za metr kw., w Nowym Sączu i Brzesku jest to już raczej 4,5 tys. zł, zaś w Nowym Targu i Wieliczce coraz częściej powyżej 5 tys. zł (przybywa ofert ponad 6 tys. zł, a nawet ponad 7 tys. zł).

Deweloperzy podkreślają, że w ciągu ostatnich czterech lat mieliśmy do czynienia z bardzo szybkim wzrostem cen usług budowlanych, spowodowanym głównie bardzo dużymi podwyżkami płac. Robocizna drożeje i będzie drożeć, bo w całej budowlance chronicznie brakuje rak do pracy (eksperci szacują lukę na… 200 tys. osób). To efekt starzejącego się społeczeństwa oraz ciągłej migracji fachowców na Zachód, gdzie nawet stawki minimalne są ciągle wyższe od średnich stawek na polskich budowach.

Sytuację nieco ratują Ukraińcy, a ostatnio także Białorusini oraz przybysze z Dalekiego Wschodu, ale na obniżenie stawek nie ma raczej szans, tym bardziej, że budownictwo mieszkaniowe konkuruje o pracowników z budownictwem infrastrukturalnym (drogowym, kolejowym itd.), a także magazynowym i biurowym – a we wszystkich tym podsektorach są do zrealizowania olbrzymie inwestycje. Z tego samego powodu (duży i rosnący popyt) należy się spodziewać wzrostu cen materiałów budowlanych.

Dlaczego ceny mieszkań w Krakowie i innych metropoliach są dwa razy wyższe niż w innych dużych oraz średnich miastach? Deweloperzy tłumaczą to mała dostępnością atrakcyjnych gruntów (co winduje ich ceny). Tak naprawdę jednak głównym powodem jest – znowu – bardzo wysoki popyt. Po prostu liczba osób zainteresowanych zakupem mieszkania w Krakowie, Warszawie czy Trójmieście jest kilkadziesiąt, jeśli nie setki razy większa niż tych, którzy chcą kupić lokum w Kielcach czy Zielonej Górze…

Tu dochodzimy do (kolejnego) sedna: kto w ogóle kupuje mieszkania? Otóż w Kielcach, Zielonej Górze, Radomiu są to w ponad 90 procentach rodziny, które chcą zamieszkać we własnym lokum (lub zamienić dotychczasowe mniejsze – na nowe, większe). W Krakowie, wedle wiedzy deweloperów, już ponad połowę mieszkań na rynku pierwotnym nabywają mali i więksi inwestorzy. Jak ktoś ma np. 1 mln zł oszczędności i trzyma je w banku, może się czuć mocno sfrustrowany żałosnym oprocentowaniem na poziomie (maksymalnie) inflacji. Za te pieniądze może kupić dwa nieduże lub trzy małe mieszkania – i przeznaczyć je na wynajem. Wzięciem cieszą się też lokale 65-metrowe, czteropokojowe, dostosowane pod wynajem dla (przeważnie czwórki) studentów.

Korzyści są oczywiste: milion złotych ulokowany w banku da w najlepszym razie 20 tys. zł czystego zysku (co tak naprawdę ledwie zrekompensuje inflację, albo nawet nie). Ten sam milion przeznaczony na mieszkania dał w tym roku 13 procent (130 tys. zł!) zysku z tytułu samego tylko wzrostu wartości plus od 60 do 80 tys. zł z tytułu najmu. Razem – 20 proc., czyli ok. 200 tys. zł.

Oczywiście, te zyski nie będą tak duże, jeśli (kiedy) trend się odwróci i z jakiegoś powodu ceny mieszkań zaczną spadać lub staną w miejscu (tak jest w ostatnim roku w Gdyni). Trzeba pamiętać, że już w 2008 r. cena metra kw. w Krakowie przekraczała 8 tys. zł, po globalnym kryzysie finansowym dopadło jednak Polskę spowolnienie gospodarcze i przez kolejnych 6 lat ceny spadały, aż do 5,5 tys. zł za metr kw. w roku 2013. Nawet jednak w takiej sytuacji dochody z wynajmu okazały się być wyraźnie wyższe od zysków z oprocentowania nawet najlepszych lokat. Poza tym w nieruchomości inwestuje się raczej długoterminowo – i generalnie nikt jeszcze na tym nie stracił. Jeśli ktoś kupił 60-metrowe lokum w „górce” roku 2008 za 460 tys. zł, to krótkofalowo potem „stracił” (bo jego wartość spadła w kolejnych latach nawet poniżej 400 tys. zł), ale na dziś – zyskał, bo może je sprzedać za ponad 500 tys. zł. Nie mówiąc o tym, że na wynajmie mógł w tym czasie zarobić grubo powyżej 300 tys. zł.

Są to, oczywiście, szacunki, o jakich krakowscy i małopolscy średniacy mogą tylko pomarzyć. Jako się rzekło, relacja między przeciętnym wynagrodzeniem a ceną mieszkań w ostatnim czasie się pogarsza. Jest jednak całkiem spora grupa tych, których pensje rosną szybciej od cen mieszkań – i mogą sobie pozwolić na coraz więcej. To przede wszystkim wysokiej klasy menedżerowie i specjaliści, zarabiający powyżej 25 tys. zł miesięcznie.

Osób takich jest już w Krakowie kilkadziesiąt tysięcy. Dochodzą do tego coraz liczniejsi imigranci z krajów Unii Europejskiej zatrudnieni w krakowskich korporacjach oraz firmach zajmujących się obsługą globalnego biznesu. To wystarczająco dużo, by nakręcać koniunkturę – i nadal podbijać ceny na rynku nieruchomości.