Kraków. Ceny małych mieszkań oszalały. Wzrosty po kilkanaście procent rocznie. Chętnych przybywa, kredyty tanie, a lokali mało. LUTY 2021

Najnowsze raporty Bankiera i Expandera/Eentier.io oraz dane GUS i NBP pokazują to samo: ceny mieszkań w pandemii w całej Polsce rosły, choć przeważnie nie tak szybko, jak wcześniej. Z zestawienia Bankiera (opartego na stawkach ofertowych z popularnego serwisu Otodom) wynika, że poza Małopolską średnia cena metra kwadratowego wzrosła od 4,5 proc. we Wrocławiu do aż 15,3 proc. w Lublinie. Dwucyfrowe wzrosty odnotowano też w Łodzi i Szczecinie. W Warszawie rynek nieco się ustabilizował: wzrost cen rok do roku wyniósł 6,9 proc.

Na tym tle Kraków wypada na pierwszy rzut oka bardzo korzystnie z punktu widzenia potencjalnych nabywców: średni wzrost cen ofertowych wyniósł 3,6 proc. (wedle Bankiera i Otodom). Jeśli jednak przyjrzeć się temu bliżej, to ta niska średnia wynika ze spadku cen dużych mieszkań (od 60 do 90 m kw.) o dokładnie 7 proc. Bo już średnie lokale (od 38 do 60 m kw.) zdrożały w ciągu roku o 5,2 proc. i cena za metr kw. przekracza obecnie 9,3 tys. zł (w przypadku dużych jest to ok 9 tys. zł). Natomiast ceny najmniejszych lokali, do 38 m kw., wręcz oszalały. Średni wzrost wyniósł tu 11,1 proc., a przeciętna cena za metr kw. dobiła w ofertach do 11,5 tys. zł.

Ten trend potwierdzają dane drugiego popularnego raportu – Expandera i Rentier.io. Wprawdzie podana w nim stawka za metr małego mieszkania (w tym wypadku - do 35 m kw.) jest nieco niższa, bo wynosi „tylko” 11 tys. zł za metr kw., ale trzeba pamiętać, że nie jest to średnia, tylko mediana, czyli kwota dzieląca wszystkie oferty na dwie równe połowy (jedna opiewa na kwoty wyższe, a druga – na niższe od owej mediany).

Dlaczego małe mieszkania w Krakowie drożeją i będą drożeć: bo na tyle nas stać i brakuje gruntów

Zainteresowanie małymi mieszkaniami w Krakowie nie słabnie z kilku powodów. Pierwszy jest taki, że po prostu wielu nabywców nie stać na większe lokum. Średnia cena za metr kw. lokalu jest w Krakowie niemal równie wysoka, jak w Warszawie – przy wciąż wyraźnie niższych średnich zarobkach. Zdecydowanie niższe stawki są choćby w nieodległych Katowicach (7,3 tys. zł za metr kw.) czy w coraz popularniejszym Lublinie (7,1 tys. zł) Konkurencyjny Wrocław ma średnią stawkę rzędu 8,5 tys. zł za metr kw. Tłumacząc najprościej: za 35-metrowe lokum trzeba dać w Krakowie ok. 400 tys. zł. Za identyczną kwotę w Katowicach (gdzie zarobki są zbliżone) kupimy mieszkanie 57-metrowe…

Drugim powodem wysokiego popytu na małe mieszkania w Krakowie jest ciągły rozwój kluczowych tutaj branż – usług dla biznesu oraz szeroko pojętego IT. W czołowych firmach tego segmentu, jak Capgemini, Motorola, Comarch czy Cisco, pracują ludzie z ponad 100 krajów świata. Jest ich już 80 tys. – i ta populacja stale rośnie, co zresztą łagodzi skutki kryzysu, tak dotkliwe w innych ważnych branżach, z turystyką na czele. Najczęściej wybieranym przez przybyszy mieszkaniem „na początek” jest małe lokum – do 35 m kw. Ci, którzy dopiero do Krakowa przyjechali, próbują takie mieszkanie wynająć (dlatego wciąż warto inwestować w tego typu lokale na wynajem), zaś ci, którzy zamierzają zostać u nas na dłużej lub na stałe, interesują się zakupem na własność. A to winduje ceny.

Trzecią przyczyną rosnących cen małych mieszkań pod Wawelem jest ich relatywnie mała dostępność. Deweloperzy wskazują od dłuższego czasu na słabą podaż gruntów inwestycyjnych, przez co koszty zakupu ziemi poszybowały jeszcze szybciej niż ceny mieszkań, robocizny czy materiałów budowlanych. I będą nadal rosnąć. Brakuje też jasnej strategii dalszej zabudowy (gdzie i co będzie można w kolejnych latach budować, a gdzie nie), poza tym pandemia doprowadziła do opóźnień w wydawaniu niezbędnych decyzji środowiskowych i pozwoleń na budowę.

Dlaczego małe mieszkania w Krakowie drożeją i będą drożeć: bo część ludzi szybko się bogaci, a kredyty są śmiesznie tanie

Czwartym powodem rosnących cen mieszkań jest… szybkie bogacenie się (części) krakowian i Małopolan. Pandemia spustoszyła budżety wielu tysięcy mieszkańców utrzymujących się dotąd z branż takich, jak turystyka, hotelarstwo, gastronomia, organizacja imprez, targi itp. Równocześnie jednak firmy z branż takich, jak usługi dla biznesu czy IT, ale też komunikacja, biotechnologia, logistyka, a częściowo także przemysł, mają najlepsze wyniki w historii, szukają pracowników i dają ludziom podwyżki. Wedle krakowskiego GUS, średnie zarobki w sektorze przedsiębiorstw w kilku sekcjach gospodarki przekroczyły już 10 tys. zł, a przeciętny wzrost płac w pandemicznym roku 2020 – nawet po uwzględnieniu najbardziej dotkniętych przez lockdowny firm – wyniósł w Małopolsce 9,3 proc.

Przeciętne wynagrodzenie w Krakowie (w sektorze przedsiębiorstw powyżej 9 pracowników) wynosi już 6,7 tys. zł brutto, czyli ponad 4,8 tys. zł na rękę (w skali kraju pierwszy raz w historii zarobki netto przebiły w 2020 r. 4 tys. zł, a w grudniu - 4,3 tys. zł). Mówiąc najprościej: tysiące krakowian zarabia dobrze i gromadzi z miesiąca na miesiąc coraz większe oszczędności. Tymczasem – z powodu niemal zerowych stóp procentowych - oprocentowanie lokat jest również zerowe. Co oznacza, że wysoka – ponad 3-procentowa – inflacja zżera to, co zarabiamy. Nic dziwnego, że lepiej uposażeni próbują się przez tym chronić. Inwestycja w mieszkania wydaje się tutaj dobrym sposobem. Zwłaszcza te małe, gdzie wzrost wartości rok do roku wyniósł wspomniane 11,1 proc.

Ma to ścisły związek z piątym powodem wzrostu cen mieszkań, czyli rekordowo niskim oprocentowaniem kredytów hipotecznych. Według NBP wyniosło ono w grudniu 2020 r. 2,83 proc. Z wyliczeń Expandera wynika, że w zestawieniu ze wzrostem średniej płacy krajowej doprowadziło to do tego, że w IV kw. 2020 r. rata kredytu na 50-metrowe mieszkanie pochłaniała zaledwie 18,5 proc. dochodu netto pary o przeciętnych zarobkach. To najmniej w historii!

- Pobity został rekord z IV kw. 2015 r., kiedy NBP odnotował 19,03 proc. Z tego punktu widzenia jeszcze nigdy w dziejach Polski, a na pewno III RP, mieszkania nie były tak dostępne

– komentuje Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.

Według danych NBP średnie oprocentowanie kredytów wypłaconych w grudniu 2019 r. było zdecydowanie wyższe, bo wynosiło - 4,34 proc. Jeśli ktoś był w stanie płacić wtedy ratę wynoszącą np. 1500 zł, to dzięki spadkowi oprocentowania dostępna dla niego kwota kredytu wzrosła z 274 tys. zł w 2019 r. do 322 tys. zł obecnie. A to oznacza znacznie większe możliwości zakupu własnego M.

W Krakowie jest to jednak przeważnie lokum małe. A to nakręca ceny tego typu mieszkań. Eksperci przewidują, że ten trend może się utrzymać, choć wraz z odmrażaniem gospodarki i dalszym wzrostem płac zainteresowanie klientów będzie się przesuwać w kierunku lokali średnich, między 50 a 60 m kw.
FLESZ - Trwa pandemia, a ceny mieszkań rosną. O co chodzi?