Najczęściej kupujemy mieszkania w I etapie budowy

Ponad połowa mieszkań z rynku pierwotnego kupowana jest przed oddaniem lokali do użytku. Nieukończone mieszkania kupujemy skuszeni atrakcyjną ceną i dużym wyborem lokali. Zapominając, że im wcześniejszy etap budowy, tym większe ryzyko związane z niedokończeniem inwestycji. Na zakup mieszkania na etapie wbicia łopaty decyduje się już co piąty kupujący. Tymczasem do umowy z deweloperem nie należy przystępować pochopnie.

W II kwartale tego roku 41 proc. klientów zdecydowało się kupić mieszkanie na rynku pierwotnym, podobnie jak w ciągu ostatniego półtora roku (średnia to 42 proc. na kwartał).

Z uwagi na ożywienie w inwestycjach mieszkaniowych w I półroczu (wzrost liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto, o 19,5 proc. rok do roku) sprawdziliśmy, na jakim etapie budowy kupujący mieszkania najczęściej zawierają umowy z deweloperami. Wyniki badania ankietowego doradców Home Broker wskazują, że aż 58_proc. obsłużonych przez nich klientów kupiło w ostatnich trzech miesiącach mieszkanie od dewelopera, zanim lokal został oddany do użytkowania. A to oznacza, że ponad połowa nabywców wzięła na siebie ryzyko niedokończenia budowy, przekazania mieszkania o innej specyfikacji niż określona w umowie czy w skrajnym przypadku ryzyko bankructwa dewelopera.

17 proc. chętnych na etapie wbicia łopaty
Na potrzeby badania podzieliliśmy realizację inwestycji na cztery etapy: etap I - do stanu zerowego, etap II - od stanu zerowego do stanu surowego zamkniętego z elewacją, etap III - od stanu surowego zamkniętego z elewacją do oddania do użytkowania, etap IV - po oddaniu do użytkowania. Maksymalnie na etapie zerowym, czyli przed wyjściem budowy nad ziemię, na podpisanie umowy z deweloperem decyduje się 17 proc. kupujących. W tej grupie znajdują się osoby kupujące mieszkania na etapie dziury w ziemi czy jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty. W tym momencie wybór mieszkań jest największy, ale z uwagi na ryzyko kupujący powinni oczekiwać dużego dyskonta cenowego.

Odsetek kupujących stopniowo rośnie na kolejnych etapach budowy. 19 proc. umów zawieranych jest między stanem zerowym a stanem surowym zamkniętym z elewacją, a 23 proc. między stanem surowym zamkniętym a oddaniem budynku do użytkowania. Zdecydowanie najwięcej umów - 42proc. - zawieranych jest po oddaniu budynku.

Liczba chętnych na mieszkania na poszczególnych etapach budowy różni się w zależności od miasta. W Warszawie ponad jedna czwarta zakupów mieszkań na rynku pierwotnym przypada na I etap budowy, czyli zanim inwestycja wyjdzie nad ziemię. Jednocześnie tylko 36 proc. transakcji na rynku pierwotnym zawierana jest już po oddaniu budynku do użytkowania. Takie proporcje to wynik dużej liczby nowych inwestycji uruchomionych w tym roku, polityki cenowej deweloperów czy znacznie większej dostępności małych mieszkań na wczesnych etapach realizacji projektów. Odwrotna sytuacja jest w Poznaniu, gdzie tylko 8 proc. zakupów na rynku pierwotnym przypada na I etap i aż 80 proc. na dwa ostatnie, gdy inwestycja jest albo prawie ukończona, albo ukończona. - W Poznaniu mieliśmy wyraźny przestój w inwestycjach, w efekcie czego sprzedawały się głównie mieszkania gotowe. Nowe projekty wystartowały dopiero w ostatnich kilku miesiącach, a ponadto nie w każdym z nich jest już prowadzona sprzedaż lokali - wyjaśnia Joanna Chorążewicz, kierownik jednego z poznańskich oddziałów Home Broker.
Upusty także po oddaniu mieszkań do użytkowania
Realizacja kolejnego etapu budowy zwykle pociąga za sobą wzrost przeciętnej ceny mieszkań o kilka procent. Rabaty w początkowej fazie sięgają 10-15 proc. Nie zawsze jednak jest to standardem. Wciąż dużo jest przykładów inwestycji, gdzie już pod oddaniu mieszkań deweloper oferuje duże upusty. Dotyczy to inwestycji o kiepskiej lokalizacji, wysokiej cenie czy po prostu ostatnich mieszkań, które nie zostały sprzedane.

Z danych Home Broker wynika, że przeciętna cena mieszkań na rynku pierwotnym w największych miastach jest średnio o 370 zł wyższa niż na wtórnym. Jeżeli jednak ofertę tego drugiego ograniczymy tylko do mieszkań stosunkowo nowych (oddanych po 2000 roku), to okaże się, że rynek pierwotny jest przeciętnie o 500 zł tańszy. W Warszawie różnica dla takiej kalkulacji sięga aż 1100 zł. My jednak zalecamy ostrożność przy zakupie mieszkań na początkowych etapach ich budowy. Przed ryzykiem związanym z zakupem mieszkania na etapie budowy przynajmniej częściowo powinna zabezpieczać umowa z deweloperem. Umowy, jakie deweloperzy proponują klientom, zwykle dużo lepiej chronią interesy tych pierwszych. Dlatego - opierając się na własnych doświadczeniach i wychodząc naprzeciw potrzebom kupujących - stworzyliśmy wzorzec umowy, w którym prawa i obowiązki obu stron są symetryczne.

Podpisując umowę z deweloperem, należy zwrócić szczególną uwagę na kilka czynników, m.in. na to, że umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności mieszkania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Cena mieszkania powinna stanowić iloczyn ceny metra kwadratowego oraz powierzchni użytkowej. W umowie powinien znaleźć się zapis, że w przypadku niedużej zmiany powierzchni mieszkania w stosunku do projektu (w projekcie przyjęto do 3 proc.) kupujący ani sprzedający nie ponosi żadnych konsekwencji. Jeżeli jednak powierzchnia mieszkania różni się od projektowanej o 3 proc. i więcej, dopłata do ceny zakupu będzie wynikała z nadwyżki powyżej 3 proc. Analogicznie będzie w przypadku obniżenia ceny związanej ze zmniejszeniem powierzchni lokalu. Umowa powinna zawierać harmonogram płatności. Kluczową sprawą jest dokładne określenie okoliczności, w jakich powinno dojść do zapłaty każdej transzy, czyli sprecyzowanie jednocześnie: zakresu prac, jakie powinny być wykonane przez dewelopera na kolejnym etapie budowy, terminu, kiedy powinno to nastąpić, terminu, w jakim klient powinien dokonać płatności i kwoty każdej transzy. Ostatnia transza powinna być zapłacona dopiero po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania bez usterek. To pozwala klientowi uniknąć przeciągającego się usuwania usterek stwierdzonych w trakcie odbioru lokalu.

Umowa przedwstępna powinna określać termin zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej). Zaproponowaliśmy, aby nastąpiło to niezwłocznie po uzyskaniu przez dewelopera dokumentów niezbędnych do wyodrębnienia lokali z budynku mieszkalnego, nie później jednak niż w określonej dacie kalendarzowej.

Przyjęliśmy ponadto, że umowa ostateczna nie może być zwarta, jeśli deweloper: nie uzyska pozwolenia na użytkowanie, nie zrealizuje planu zagospodarowania osiedla, nie usunie wszystkich wad i usterek lokalu.
Wydanie lokalu powinno nastąpić w dniu zawarcia umowy ostatecznej, jednak przed jej podpisaniem. Nabywca powinien mieć prawo odstąpienia od niej w przypadku: opóźnienia o 30 dni któregokolwiek z etapów budowy określonych w harmonogramie płatności, opóźnienia o 14 dni terminu odbioru technicznego, nieusunięcia w terminie wad i usterek, niewykonania w podanym terminie prac związanych z zagospodarowaniem osiedla, nieotrzymania kredytu mieszkaniowego przynajmniej w trzech bankach.

Katarzyna Siwek, Home Broker