Szykuje się rewolucja w planowaniu przestrzennym. Jedni wieszczą koniec patodeweloperki, inni zapaść inwestycyjną

FLESZ - Otyli nie powinni jeść mięsa?

Szykuje się bardzo poważna reforma systemu planowania przestrzennego, która w przypadku Krakowa może nieść ze sobą kolosalne zmiany dla mieszkańców, urzędników oraz deweloperów, ale przede wszystkim dla miejskiej przestrzeni, która coraz mocniej się zabudowuje, niejednokrotnie wbrew zapisom planów miejscowych, które tworzy się zbyt długo i uchwalane są za późno. Projekt zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym trafił właśnie do tzw. prekonsultacji. Opinie można składać do 17 stycznia br. Z zapowiedzi Ministerstwa Rozwoju i Technologii, w którym toczą się prace nad nowymi przepisami, wynika, że spore zmiany szykują się chociażby w przypadku tzw. wuzetek, na podstawie których wydawane są pozwolenia na budowę niejednokrotnie bardzo kontrowersyjnych osiedli. Usprawnione ma też zostać sporządzanie planów miejscowych.

Jeśli zmiany wejdą w życie, ukrócą tzw. krakowską patodeweloperkę. - Najważniejsza informacja jest taka, że warunki zabudowy, które są wydawane w momencie, kiedy na danym terenie nie ma planu miejscowego, nie będą już zależeć od widzimisię urzędnika czy dewelopera, ale będą zależne od planu ogólnego, który ma zastąpić studium zagospodarowania. Jak rozumiem, będzie to plan dla całego Krakowa, dzięki któremu nie będą powstawać już tak absurdalne osiedla jak Avia, która została wybudowana właśnie na tzw. wuzetkach - wyjaśnia Michał Drewnicki, radny miejski z klubu PiS.

Ponadto w planach miejscowych będzie można uzależniać możliwość zabudowy od bliskości szkoły, parku czy przystanków komunikacji miejskiej. - Takie zapisy wyeliminują patodeweloperkę, w ramach której powstają wielkie osiedla, a wokół nie ma kompletnie nic, żadnej infrastruktury społecznej - komentuje radny PiS. Nowe przepisy mają też dać realną możliwość pobierania od deweloperów tzw. opłaty planistycznej. - Dotychczas był z tym problem. Plany miejscowe wprowadzały zabudowę na terenach rolniczych, tym samym wartość działek rosła. Jeśli deweloper w ciągu pięciu lat sprzedał grunty, musiał uiszczać do gminy opłatę planistyczną. Ale z reguły inwestorzy przeczekiwali ten okres i gmina była stratna. Teraz - niezależnie od wszystkiego - deweloper będzie musiał płacić, a gmina będzie mogła pieniądze przeznaczyć choćby na wykupy terenów zielonych - tłumaczy radny.

Ustawa ma też dać społeczeństwu znacznie większe możliwości w kwestii tworzenia nowych planów miejscowych, od których zależy, co powstanie pod ich oknami. - Do tej pory każdy mógł zaapelować o zmianę planu bądź stworzenie nowego, niemniej w urzędzie miasta traktowano takie pisma jako zwykłe dokumenty, które trafiały do szuflady. Ustawa przewiduje odpowiednie procedury, w ramach których mieszkańcy będą mogli złożyć wniosek o sporządzenie planu, który będzie musiał trafić pod głosowanie na radzie miasta - kwituje.

Kraków nie potrzebuje wuzetek

Z kolei zdaniem Grzegorza Stawowego (PO), przewodniczącego Komisji Planowania Przestrzennego i Ochrony Środowiska RMK, jest jeszcze zbyt wcześnie, aby oceniać szykowane przez rząd zmiany. - Projekt nowelizacji ustawy o planowaniu przestrzennym trafił dopiero do konsultacji, a już słychać głosy ze strony urbanistów, że przepisy są kiepskie i będą zgłaszać do nich wiele poprawek - mówi radny. I dodaje, że nowe przepisy na pewno powinny przyspieszyć proces planowania przestrzennego.

- Tworzenie planów miejscowych trwa zdecydowanie zbyt długo. Potrzebna jest jeszcze jedna zmiana, ale dotyczy to bardziej prawa podatkowego. Dziś jest tak, że jeśli plan miejscowy zmienia klasyfikację terenu z rolnego na budowlany, właściciel odprowadza do gminy podatek w tej samej wysokości. A zmiana klasyfikacji powinna automatycznie zmieniać wysokość podatku. Tak nie jest i w tym momencie mamy sytuację, w której właściciele wielu hektarów w Nowej Hucie proszą radnych o zmianę działek rolnych na budowlane, bo to im się opłaca. Zapłacą niski podatek, a później sprzedadzą działkę pod zabudowę - mówi Stawowy.

Radny twierdzi, że z kolei tzw. wuzetki powinny zostać całkowicie zlikwidowane, a dotychczasowe stracić ważność. - Wydawane przez urzędy warunki zabudowy są ze szkodą dla publicznej przestrzeni. W takich miastach jak Kraków mogłyby zostać spokojnie wyeliminowane, ponieważ planów miejscowych jest tak dużo, że i tak większość inwestycji powstaje na ich podstawie. Jako rada miasta uchwalamy kolejne, wkrótce miasto będzie pokryte planami niemal w stu procentach, wuzetki nie są nam potrzebne - mówi Stawowy.

Powinny się również zmienić przepisy, dotyczące pozwoleń na budowę. - Maksymalnie po dwóch latach powinny wygasać, jeśli budowa fizycznie nie ruszyła. Dziś wystarczy jeden wpis do dziennika budowy, aby pozwolenie wydłużyło swoją ważność. Prowadzi to do tak absurdalnych sytuacji, że na Klinach nie można było uchwalić dużego użytku ekologicznego, bo są tam pozwolenia na budowę wydane 14 lat temu - podaje przykład radny Stawowy.

Plan sobie - życie sobie

Zdaniem adwokata Rafała Dębowskiego, który zajmuje się m.in. prawem budowlanym, planowanie przestrzenne na pewno wymaga reformy. Zauważa, że polityka państwa w sprawie ładu przestrzennego powinna być spójna, a tymczasem prawo przewiduje wiele przypadków, w których mimo uchwalenia planu miejscowego można realizować inwestycje niezgodne z jego postanowieniami. Tak się dzieje m.in. w przypadku budynków, na które pozwolenie zostało wydane przed wejściem w życie planu - na podstawie tzw. wuzetek.

- Podobnie jest w przypadku realizacji dróg publicznych na podstawie specustawy drogowej oraz realizacji domów do 70 metrów kwadratowych - wylicza adwokat Rafał Dębowski. W tym ostatnim przypadku nawiązuje do obowiązujących od 3 stycznia br. i budzących kontrowersje przepisów, dzięki którym można zbudować dom jednorodzinny do 70 metrów kwadratowych bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę.

Dębowski wskazuje też na wadliwość niektórych planów miejscowych, uchwalanych przez Radę Miasta Krakowa, jak choćby ten dla obszaru "Dąbie". Okazuje się, że zapisy planu nijak się mają do wydanych tam już pozwoleń na budowę. Urząd miasta zgodził się na zupełnie inny rodzaj zabudowy niż przewiduje uchwalony przez radę dokument. - W reformie nie można zapominać, że prawo ma służyć obywatelowi. Nie można akceptować zasady "plan sobie - życie sobie" - dodaje adwokat. Jego zdaniem tym bardziej reforma jest potrzebna.

Szykowane przez ministerstwo rozwoju zmiany niepokoją natomiast deweloperów. Przypominają, że zgodnie z zapowiedziami od 1 stycznia 2026 r. wszystkie decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane jedynie wtedy, gdy zostanie uchwalony plan ogólny. Jeśli do jego uchwalenia nie dojdzie, urzędy przestaną wydawać wuzetki, a deweloperzy budować. - Jeśli gminy nie podejmą działań w tym obszarze, za cztery lata może dojść do zapaści inwestycyjnej, bowiem obecnie przeszło 50 proc. inwestycji (w całej Polsce, przyp. red.) jest realizowanych w oparciu właśnie o decyzje o warunkach zabudowy - tłumaczy nam Przemysław Dziąg, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Dodatkowo wszystkie decyzje o warunkach zabudowy, które staną się prawomocne do dnia wejścia w życie ustawy, wygasną po 3 latach od tego terminu. - To bardzo krótki czas. W wielu przypadkach niemożliwe stanie się przygotowanie inwestycji do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę w tym terminie - zauważa Dziąg. Wskazał równocześnie na zagrożenia, jakie niosą ze sobą obowiązujące od 3 stycznia przepisy, dotyczące budowy domów jednorodzinnych. Co prawda Przemysław Dziąg zwraca uwagę, że na sam sektor deweloperski nie mają właściwie wpływu, jednak na planowanie przestrzenne miast już tak - i to niestety wpływ negatywny. Zdaniem eksperta przepisy mogą prowadzić do niepotrzebnego rozlewania się miast i powstania wielu budynków, które nie tylko mogą wyglądać nieestetycznie i nie pasować do danego otoczenia, ale być po prostu gorzej zbudowane. Przyczyna jest prosta: do takiej inwestycji nie trzeba będzie zatrudniać kierownika budowy.