8. Dokładnie przeczytaj umowę i negocjuj
Bardzo ważnym elementem oferty najmu jest umowa. Tym bardziej zaskakuje więc, że często traktowana jest przez najemców po macoszemu, a przyszli lokatorzy zwracają uwagę tylko na cenę, lokalizację, standard budynku i samego lokalu. Przecież w umowie zapisane są obowiązki właściciela i najemcy oraz często ważne zasady korzystania z wynajmowanego lokum.
Warto więc poprosić o draft umowy już na etapie pierwszego kontaktu z właścicielem, a już na pewno przy okazji pierwszego spotkania. Nie należy się też bać negocjowania zapisów umowy. Jeśli najemca dostaje pensję do 10 dnia miesiąca, to bezpiecznie będzie umówić się z właścicielem na płacenie czynszu do 15 dnia miesiąca.
Niemniej ważny jest temat kaucji. Co do zasady są to pieniądze (przeważnie miesięczny czynsz), które mają służyć pokryciu kosztów napraw i sprzątania lokalu po wyprowadzeniu się najemców – oczywiście o ile nie zadbają o to sami lokatorzy. Z jednej strony kaucja nie powinna więc być synonimem ostatniego czynszu – właściciel powinien oddawać te pieniądze najemcom dopiero gdy odbierze lokal bez wad i rozliczy liczniki. Z drugiej strony często zdarzają się też sytuacje, w których najemcy opuszczając lokal przed umówionym okresem 12 miesięcy popadają w konflikt z właścicielem, gdy ten chce zatrzymać ich kaucję jako odszkodowanie za zerwanie umowy przed czasem.
9. Spisz protokół
Kluczowym dopełnieniem umowy najmu jest protokół zdawczo-odbiorczy. Znaleźć się w nim muszą dane na temat liczników (ich numery i stan) oraz dokładny opis stanu wyposażenia i elementów wykończeniowych wszystkich pokoi. Warto przy tym sprawdzić czy działa możliwie duża część wyposażenia – na przykład czy łóżko i szafy się nie rozpadają, a lodówka chłodzi. Wiadomo, że w przypadku większych mieszkań nikt nie będzie miał czasu na sprawdzanie czy każde gniazdko działa, ale nawet podczas mniej dokładnej kontroli coś okaże się niesprawne lub zużyte, to trzeba to w protokole zapisać. W kolejnych dniach, gdy najemca ma już klucze do lokalu, powinien też informować na bieżąco jeśli zauważy jakieś usterki – najlepiej poprzez smsy lub mailowo, aby mieć dowód przekazania właścicielowi takiej informacji.
Protokół wsparty zdjęciami to doskonały fundament dalszej współpracy między właścicielem i najemcą. Jest on też nieodzowny przy okazji rozliczania kaucji przy okazji zakończenia umowy. Jeśli stan mieszkania po zakończeniu umowy jest niepogorszony względem tego co opisuje protokół, to właściciel nie będzie miał podstaw do potrącenia kaucji na poczynione naprawy.
10. Przelewaj pieniądze na konto
Choć powinno to wynikać wprost z umowy, warto aby najemca wpłacał należność za najem na konto właściciela. Z punktu widzenia właściciela oznacza to mniej formalności, bo nie będzie musiał co miesiąc kwitować odbioru gotówki i wystawiać rachunku czy faktury. Trzeba też pamiętać, że właściciel odbierający czynsz na wskazane konto bankowe z dużym prawdopodobieństwem płaci podatki, a więc jest poważną osobą. Gdzie jednak w tym wszystkim jest korzyść dla najemcy? Otóż posiadając potwierdzenia wykonanych przelewów najemca nie zostanie posądzony, że nie przelał pieniędzy za któryś miesiąc. Terminowość i kompletność opłat zawsze będzie można łatwo sprawdzić.
