- W samym Krakowie w latach 2016-2022 ceny metra kwadratowego mieszkań wzrosły dwukrotnie. W minionym roku zwiększyły się o około 10 procent. Zakup nieruchomości oznaczał więc dużo lepszą lokatę pieniędzy niż pozostawienie ich na koncie bankowym. Coraz mniej osób stać jednak na kupno mieszkania w Krakowie. Coraz częściej polega to na inwestowaniu firm albo osób dysponujących kapitałem w lokale na wynajem – komentuje Piotr Krochmal, analityk i doradca z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.
Coraz mniej miejsc na nowe bloki
Średnia cenanowych mieszkań w Krakowie to obecnie ok. 12,7 tys. zł za mkw, a lokali na rynku wtórnym ok. 11,2 tys. zł za mkw.
- Mieszkania w Krakowie drożeją i ta tendencja będzie się utrzymywać. Wpływ na to ma wzrost cen materiałów budowlanych, robocizny, ale nie tylko. Pod Wawelem zaczyna już brakować terenów pod nowe budynki. Obecnie już 60 procent z nich powstaje w miejscu innej zabudowy – mówi Piotr Krochmal.
Jego zdaniem problem mogłoby rozwiązać rozszerzenie granic Krakowa. - Nieraz jest tak, że mamy dom w Krakowie i w niewielkiej odległości, ale już w innej gminie podobną a nawet niemal identyczną nieruchomość, która kosztuje o 15 procent taniej ze względu na adres. Po rozszerzeniu Krakowa np. o Zielonki ceny mieszkań by się wyrównały, ale pozyskanie powierzchni do zabudowy powstrzymałoby ich wzrost – przekonuje Piotr Krochmal.
Zwraca także uwagę na inną ważną rzecz. - Obecnie plany zagospodarowania Krakowa nie są spójne z takimi dokumentami dla sąsiednich gmin. Co więc z tego, że Kraków wprowadził zakaz palenia węglem i chroni powietrze, jak w gminach ościennych zabudowywane są budynkami korytarze przewietrzania – dodaje Piotr Krochmal.
O możliwość rozszerzenia Krakowa zapytaliśmy niedawno prezydenta miasta Jacka Majchrowskiego. - Kilka lat temu zrobiliśmy w tej sprawie ankietę i ponad 80 procent mieszkańców opowiedziało się przeciwko rozszerzaniu granic Krakowa – odpowiedział prezydent. - Przyłączanie dodatkowych terenów to koszt związany z doprowadzeniem tam wszystkich miejskich sieci z mediami, zapewnieniem komunikacji. Krakowianie wolą więc, aby inwestować w to, co jest i tak robimy. Trzeba też wziąć pod uwagę, że potrzebna jest zgoda na rozszerzenie gmin ościennych, a one też nie chcą się przyłączać do Krakowa – dodał.
Najpopularniejsze mieszkania w cenie do 400 tysięcy złotych
Głównie poszukiwane są małe mieszkania. Z raportu portalunieruchomosci-online.pl, obejmującego sprzedaż mieszkań na rynku wtórnym, wynika, że metr kwadratowy w Krakowie kosztuje średnio ok. 12 tys. zł, a w gminach podmiejskich jest to wydatek rzędu 7,3–8,5 tys. zł.
W Krakowie najczęściej wyszukiwane są oferty mieszkań do 400 tys. zł (28 proc.) oraz do 500 tys. zł (19 proc.).
Z raportu wynika również, że w całym kraju spadł odsetek osób poszukujących swojego pierwszego mieszkania. Chociaż grupa osób szukających pierwszego lokum wciąż jest najliczniejsza (34 proc.), to jednak zauważalnie spadła w porównaniu do pierwszej połowy tego roku (39 proc.) oraz do 2021 r. (ponad 40 proc.).
- Jest to efekt m.in. inflacji, podwyżek stóp procentowych oraz rekomendacji nakazującej bankom, aby przy wyliczaniu zdolności klienta sprawdzały, czy udźwignie on pożyczkę przy stopie jeszcze o 5 punktów procentowych wyższej od aktualnej - komentuje Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl.
Rekordowe ceny pod Tatrami
Portal Nieruchomosci-online.pl wyliczył średnie ceny mieszkań w Krakowie na rynku wtórnym w IV kwartale 2022 roku. W przypadku mieszkań 1-pokojowych to kwota 13 050 zł za mkw, 2-pokojowych – 12 159 zł, 3-pokojowych – 11 729 zł, a 4-pokojowych – 12 389 zł.
To jednak nic w porównaniu z cenami, jakie są w miejscowościach górskich w Małopolsce. Pod koniec 2022 roku za metr kwadratowy w Zakopanem trzeba było zapłacić średnio 18 330 zł (w listopadzie 2021 – 15 699 zł), w Kościelisku – 18 773 zł (listopad 2021 – 13 680 zł), Bukowinie Tatrzańskiej - 19 074 zł (listopad 2021 – 16 251 zł).
Gdy porównamy grudzień 2022 r. do grudnia 2021 r., większość miejscowości pod Tatrami zanotowała wzrost ceny mkw mieszkań rok do roku o ok. 10-20 proc., ale w ostatnich miesiącach ceny zaczęły się stabilizować.
- Największy skok cenowy mieszkań w miejscowościach górskich w Małopolsce był na początku ubiegłego roku. Wtedy wszyscy liczyli na to, że kończy się pandemia i ze zdwojoną siłą powróci ruch turystyczny - komentuje Marek Suchodół z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości. - Po wybuchu wojny na Ukrainie zainteresowanie nieruchomościami zaczęło stopniowo maleć, dołożyły się do tego coraz większe problemy z kredytami i rosnącymi stopami procentowymi. Teraz obserwujemy ustabilizowanie cen, które wiosną mogą rosnąć, jeżeli unormuje się sytuacja na rynkach finansowych - dodaje.
Analitycy zauważają, że nieruchomości w miejscowościach turystycznych kupują przeważnie osoby, które chcą zainwestować wolne środki w apartamenty na wynajem. Tylko w nieznacznej części klienci kupują takie mieszkania jako drugi dom, do którego mogą wyjechać na wypoczynek.
Obecnie dostrzegalny jest wzrost podaży apartamentów w górach. – To efekt spadku zainteresowania zakupem przez wysokie ceny nieruchomości i obniżenie zdolności kredytowej potencjalnych nabywców, ale nie tylko. Inflacja i rosnące koszty życia zmniejszyły liczbę turystów, którzy naturalnie wynajmują mieszkania lub apartamenty. W związku z tym część nieruchomości trafiło właśnie do sprzedaży – mówi Alicja Palińska z Nieruchomosci-online.pl.
Specjaliści oceniają też, że kolejnym powodem wzrostu podaży może być powrót do aktywności niektórych firm deweloperskich.
Kogo nie stać na apartament w Zakopanem i mieszkanie w Krakowie może poszukać lokum w gminach ościennych, gdzie ceny są dużo niższe. Na rynku wtórnym w rejonie Krakowa za ok. 7,3 do 8 tys. za mkw można znaleźć mieszkania w gminach Wielka Wieś, Liszki, Zabierzów, Mogilany, Krzeszowice. Dla porównania w Nowym Sączu średnia cena wynosi 6,8 tys. zł, a w Tarnowie 6,2 tys. zł.
Polska pierwsza w rankingu CNN
