Gigantyczne osiedle w Nowej Hucie? Wstępny plan zakłada ponad 100 budynków!

FLESZ - Chcesz się budować ? Dobrze się przygotuj

Dawna kopalnia iłów w Zesławicach to rozległy teren pomiędzy ulicą Gustawa Morcinka a osiedlem Na Stoku i nową zabudową mieszkaniową na zachód od osiedla. W sumie 24 hektary, do tego sąsiednie działki należące do osób prywatnych o powierzchni ponad 5 ha. Kopalnia zaczęła działać w 1952 r. (wtedy na terenie wsi Zesławice).

W 2013 r. o kopalni tak pisał blog "Blogowisko Nowa Huta": "Kopalnia iłów Zesławice, mimo iż okres najintensywniejszej działalności ma już dawno za sobą, wciąż jest miejscem eksploatacji surowców ilastych ceramiki budowlanej. Przeznaczony do tego celu obszar zajmuje ponad 60 proc. powierzchni złoża. Pozostałą część poddano rekultywacji i zagospodarowaniu poeksploatacyjnemu".

W ostatnich latach kopalnia wydaje się już nieużytkowana. Co nie znaczy, że nic się tam nie dzieje. Mieszkańcy od wielu miesięcy informują albo o zakopywaniu tam śmieci, o karczowaniu zieleni, czy zwożeniu na teren pokopalniany ziemi. Zaczęła też krążyć plotka, że teren ma być zabudowany.

79 budynków wielorodzinnych, 58 bliźniaków

To ostatnie nie jest plotką. Udało nam się bowiem dotrzeć do szczegółów planów związanych z budową gigantycznego osiedla, które – jeśli miałoby powstać, byłoby de facto nową dzielnicą. Te zakładają:

• 79 budynków wielorodzinnych 7-kondygnacyjnych z garażami podziemnymi,
• 29 budynków 3-kondygnacyjnych (58 segmentów zabudowy bliźniaczej),
• szkoła wraz z przedszkolem (budynek 3-kondygnacyjny)
• pawilon handlowy (budynek 2-kondygnacyjny).

Ale po kolei. Powyższe plany rozważa spółka Zesławice. Ta dysponuje decyzją nakazującą jej rekultywację terenu w kierunku parkowo-leśnym. Spółka chciałaby jednak zmienić zakres decyzji – na rekultywację pod kątem zabudowy mieszkaniowej.

Wnioski w tej sprawie spółka kilkukrotnie kierowała do Wydziału Kształtowania Środowiska (WKŚ) Urzędu Miasta Krakowa. To właśnie w tych wnioskach pojawiają się szczegóły rodzaju zabudowy, która miałaby się pojawić w Zesławicach.

- Wnioski te pozostawiono bez rozpoznania, gdyż nie zostały one w całości uzupełnione pomimo wezwań. Złożone wnioski obejmowały w głównej mierze zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną. Każdy z wniosków złożony był na inne zagospodarowanie terenu – tłumaczy Dariusz Nowak, rzecznik krakowskiego magistratu. Ostatnie zagospodarowanie obejmowało właśnie powyższą listę budynków. Aktualnie w urzędzie nie toczą się żadne postępowania dla obszaru dawnej kopalni.

Co z dalszymi planami? Najpierw rekultywacja, a potem się zobaczy

Kontaktujemy się ze spółką Zesławice, aby zapytać, jakie mają plany dla terenu dawnej kopalni i czy nadal rozważają budowę wielkiego osiedla. Udaje nam się porozmawiać z prokurentką w spółce. Ta jednak mówi, że nie ma obowiązku niczego nam tłumaczyć, że na razie zajmują się rekultywacją i tyle, a co będzie dalej, to się dopiero okaże.

Spółka Zesławice należała swego czasu do firmy Wienerberger, międzynarodowego dostawcy materiałów budowlanych i rozwiązań infrastrukturalnych, ale ta spółkę sprzedała w roku 2013. Obecnie udziały ma w niej m.in. spółka Grand Depot z Zabrza. Z KRS można się dowiedzieć, że jej główną działalnością jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Czy budowa tak gigantycznego osiedla jest w ogóle możliwa w tym miejscu? Teoretycznie tak, ale w praktyce o to trudno. Na gruntach objętych rekultywacją obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego. Część z działek zgodnie z tym dokumentem przeznaczona jest na publiczną zieleń urządzoną. Teren pokopalniany, oznaczony jako 1 PG, przewidziany jest do rekultywacji i zabroniona jest tam jakakolwiek zabudowa (poza związaną z działalnością górniczą).

Próba "lex deweloper"

Skąd zatem próby zmiany rekultywacji pod kątem mieszkaniowym? W tej sytuacji można bowiem skorzystać z zapisów słynnej ustawy "lex deweloper", które pozwala budować z ominięciem zapisów planu miejscowego.

Takie działanie wydaje się jednak dość karkołomne, bowiem nie dość, że trzeba spełnić zapisy ustawy, do tego krakowskie standardy urbanistyczne dla „lex deweloper” (m.in. 250 m do najbliższego przystanku autobusowego, 750 m do najbliższej szkoły, przedszkola i terenu rekreacyjnego), to jeszcze zgodę na taką inwestycję musi dać Rada Miasta Krakowa. A patrząc na to, jak radni odrzucają kolejne tego typu próby, to raczej nie ma szans, aby inwestycja się powiodła. Inny sposób to zmiana zapisów obecnego planu miejscowego, ale na takie działanie na razie się nie zanosi.

Deweloperzy dość krytycznie oceniają specustawę funkcjonującą już blisko od dwóch lat. - Z założenia miała ona mieć pozytywny wpływ na rynek mieszkaniowy, ponieważ miała zwiększyć dostępność działek budowlanych, a także skrócić okres przygotowania i budowy inwestycji. Teoria nie znalazła jednak potwierdzenia w praktyce. W Krakowie uzyskanie zgody na skorzystanie z tej ustawy jest praktycznie nieosiągalne, ponieważ warunki konieczne do spełnienia są niezwykle rygorystyczne. Nasza spółka pomimo wstępnego zainteresowania tematem, finalnie nigdy nie wykorzystała możliwości, które ustawa miała dać – mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Quelle Locum, realizującej inwestycję Park Leśny Bronowice w Krakowie.

- Standardy gminne dla "lex deweloper" bardzo trudno spełnić. Są grunty w Krakowie, które spełniłyby wymogi ustawy, ale standardy urbanistyczne już nie. Deweloperzy widzą, jakie jest nastawienie rady miasta, więc nie kupią gruntu, zanim nie będą pewni możliwości jego zabudowania – dodaje Piotr Krochmal, prezes Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.

Jak słyszymy w branży, deweloperzy podpisują umowy wstępne z właścicielami gruntów, gdzie zabezpieczają się, że do transakcji dojdzie, jeśli uzyskają możliwość zabudowy dla danego terenu.

Sądy po stronie gmin

Po co więc starać się o zabudowę takiego obszaru, jak w Zesławicach, gdy realnie jest to bardzo trudne? Teoretycznie nie można wykluczyć, że deweloperzy zaczną skutecznie walczyć w sądach o odszkodowania w oparciu o "lex deweloper". Na razie jednak niewiele na to wskazuje.

- Oczywiście deweloper może zaskarżyć uchwałę rady miasta do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Dotychczasowe orzecznictwo WSA stoi jednak na stanowisku, że niezależnie, czy deweloper spełnia zapisy ustawy i standardy urbanistyczne, to rada gminy może podjąć negatywną decyzję, to jej przywilej – mówi nam adwokat Filip Cieślik.