Kraków. Blok, który udaje dom? Wielka sąsiedzka awantura o to, co wybudował inwestor wbrew woli sąsiadów. Sprawę badał nawet detektyw

Na działce, która jest przedmiotem sporu, według planu miejscowego mogą być usytuowane tylko domy jednorodzinne, które, zgodnie z prawem budowlanym, nie mogą mieć więcej niż 2 lokale mieszkalne.

- Tymczasem zlokalizowano tam trzy budynki wielorodzinne, w których jest odpowiednio 6, 6 i 9 mieszkań, co łącznie daje nam 21 lokali. Małe mieszkania wydzielono zatem niezgodnie z prawem. Skutek jest taki, że mieszkańcy po sąsiedzku mają miniosiedle, a to oznacza uciążliwości w związku ze zwiększoną liczbą samochód, lokatorów i większym hałasem – mówi Sławomir Kozłowski, radca prawny, który jest pełnomocnikiem mieszkańców oburzonych powstaniem miniosiedla.

Krzysztof Juszczak, współwłaściciel czterech budynków przy ul. Sarmackiej w Krakowie twierdzi, że zarzucanie mu stworzenie miniosiedla to wymysł zazdrosnych sąsiadów. Mężczyzna czuje się nękany przez sąsiadów licznymi doniesieniami do urzędów na jego inwestycje.

- Z ich inicjatywy wszczęto postępowanie o unieważnienie pozwolenia na budowę jednego z budynków. Decyzją urzędu, a później sądu, przyznano mi rację i pozwolenie nie zostało unieważnione. Mimo tego, na skutek donosów sąsiadów, budowa była ciągle kontrolowana przez nadzór budowlany i policję. Był też telefon do banku, żeby cofnąć mi kredyt na inwestycję. Sąsiedzi złożyli też kilka innych wniosków w sprawie pozwolenia na budowę. Donosy na moją osobę przepłaciłem prawie utratą zdrowia. Dwa lata temu doznałem udaru podczas jazdy autem ulica Igołomską. To cud, że żyję, ale moje serce do dzisiaj odczuwa skutki udaru – mówi Krzysztof Juszczak.

Dorota Majcher-Czyż sąsiadka, która z innymi mieszkańcami ul. Sarmackiej jest oburzona działaniami inwestora, odpowiada na to:

- Pan Juszczak szuka winnych wszędzie, tylko nie u siebie. Odwraca uwagę, usypia czujność, zaciemnia. Dlatego też jeszcze raz warto podkreślić sedno sprawy: pan Juszczak kupił 2 działki zabudowane dwoma jednolokalowymi domami jednorodzinnymi, z obowiązującym na tym obszarze MPZP. Łamiąc postanowienia MPZP, przerobił istniejące budynki i wybudował nowe, tworząc razem 21 lokali na wynajem, czemu słusznie sprzeciwia się lokalna społeczność - mówi Dorota Majcher-Czyż.
 

Mężczyzna twierdzi, że awantura z sąsiadami wzięła się z konfliktu właśnie z tą osobą.

- Mieszkająca po sąsiedzku prawniczka chciała kupić działkę, na której obecnie stoi kontrolowany wielokrotnie budynek. Nie udało jej się to, bo grunt kupiłem ja, więc  teraz mści się na mnie. Problemy zaczęły się  w 2022 r. kiedy powiedziałem jej, że uzyskałem pozwolenie na budowę i będę budował dom. Do działań przeciwko mnie namówiła innych sąsiadów – twierdzi Krzysztof Juszczak.

Majcher-Czyż zapewnia, że nigdy nie miała żadnej intencji zakupu tych działek.

Nie brałam udziału w licytacji komorniczej, mimo że wiedziałam o niej. Odnośnie działki 158, nie miałam wiedzy, że jest na sprzedaż. Nie prowadziłam też żadnych rozmów w tym zakresie z jej właścicielami. Przypomina również, że już przed 2022 r. inni sąsiedzi podejmowali działania przeciwko inwestycjom pana Krzysztofa Juszczaka.

- W życiu nie wyobrażaliśmy sobie, że chroniący nas plan miejscowy może być przez kogoś nie brany pod uwagę. Przez inwestycje naszego sąsiada żyje nam się o wiele gorzej niż wcześniej. Mamy blok udający dom, a to sprawi choćby to, że jest dużo aut, które zajmują miejsca parkingowe – mówi Sylwester Malina z zarządu wspólnoty bloków sąsiadujących z inwestycją.

- Cały czas protestowaliśmy, a inwestor i tak to postawił duży dom. To, co on tu robi, przechodzi ludzkie pojęcie. Powiedział, że to jest dom dwurodzinny, a wynajmuje tam wielu ludziom mieszkania. Lokatorzy grillują, piją, śpiewają, bawią się, czym przeszkadzają sąsiadom – mówi Zbigniew Pietras, sąsiad.

Według wyliczeń współwłaściciela przy ul. Sarmackiej wybudował wraz z rodziną dwa domy, natomiast dwa pozostałe budynki kupił i wyremontował. Krzysztof Juszczak twierdzi, że w jednym z budynków mieszka on z żoną. Dwa kolejne budynki (ten nowy i wyremontowany) są współwłasnością jego najbliższej rodziny oraz kilkorga rodzeństwa. Ostatni, w którym znajduje się 8 mieszkań i który kupił w takim stanie, jest jego własnością.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Krakowie uznał jednak, że doszło do przerobienia tego budynku na wielolokalowy i wydał decyzję nakazującą inwestorowi doprowadzenie budynku mieszkalnego do stanu poprzedniego. W związku z wniesionym odwołaniem sprawę obecnie bada Małopolski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Krakowie. 

Podkreślić należy, że Inspektorat kontrolował też trzy pozostałe budynki położone w Krakowie przy ul. Sarmackiej 12, ul. Sarmackiej 12E i ul. Sarmackiej 12F. W ich wyniku nie stwierdzono podstaw do wszczęcia postępowania administracyjnego.

Z kolei co do tego ostatniego budynku 12F (sąsiedzi mają największe pretensje właśnie do tej nieruchomości) 25 września tego roku Okręgowy Sąd Dyscyplinarny Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP uznał architekta, który zaprojektował budynek, winnym zarzucanych naruszeń zasad etyki zawodowej architekta, tj. że umyślnie i świadomie zaprojektował budynek Sarmacka 12f faktycznie w sposób niezgodny z planem miejscowym tj. jako budynek 6-lokalowy, mimo że formalnie deklarował, że jest to budynek jednorodzinny dwulokalowy.

Skontaktowaliśmy się z architektką, która odmówiła komentowania sprawy pod nazwiskiem. Twierdzi jedynie, że decyzję sądu dyscyplinarnego uważa za niesprawiedliwą i zamierza się od niej odwołać.

 
Z kolei Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna i pełnomocnik Krzysztofa Juszczaka, jest oburzona decyzją sądu dyscyplinarnego.

- Jestem zszokowana tą decyzją. Nie znamy uzasadnienia sądu dyscyplinarnego, niemniej uznanie, że doszło do naruszenia zasad etyki w sytuacji, gdy architekt działał zgodnie z obowiązującymi przepisami i sporządzony przez niego projekt został zatwierdzony ostateczną decyzją administracyjną, jest zupełnie niezrozumiałe. Co do działań pani architekt, która projektowała budynek mojego klienta nie mamy żadnych wątpliwości, że były one zgodne z prawem, co zostało potwierdzone w wydanej przez urząd decyzji, która nie została unieważniona– mówi radczyni prawna.

W sprawie został zatrudniony nawet prywatny detektyw, który miał za zadanie udowodnić, że w budynku 12F jest więcej lokali niż dwa i że można tam wynająć mieszkanie. Współwłaściciel twierdzi, że w budynku są dwa lokale, w którym mieszkają członkowie jego rodziny. Podczas rozmowy z nami powiedział również, że nie jest w stanie kontrolować kto tam mieszka w danym czasie.

Prywatny detektyw ustalił, „że budynek pod adresem ul. Sarmacka 12F jest budynkiem wielorodzinnym i posiada 6 odrębnych mieszkań, do których wchodzi się z klatki schodowej. Osoba nadzorująca wynajem w rozmowach telefonicznych zachwalała i zachęcała do wynajęcia mieszkania. Powiedziała, że 5 mieszkań jest już wynajętych. Czynsz miał wynosić 3500 zł plus media".

Z rozmów detektywa z osobą nadzorującą jego zdaniem wynajem, jak również z rozmów detektywa ze współwłaścicielem budynku ma wynikać, że wszyscy najemcy lokali w tej nieruchomości nie są z nim spokrewnieni. Nic nie stało na przeszkodzie, żeby sfinalizować wynajęcie lokalu.

Z kolei Krzysztof Juszczak uważa, że ustalenia detektywa nie są wiarygodne. Mimo że detektyw wskazuje z kim rozmawiał współwłaściciel budynków uparcie twierdzi, że nie wiadomo z kim detektyw rozmawiał.

- Ani na jakiej podstawie ustalił, że w budynku znajdują się odrębne mieszkania. Nie wiadomo też, co detektyw rozumie pod pojęciem odrębnego mieszkania, czy pod pojęciem lokalu. Są to terminy prawne i należy się nimi posługiwać  precyzyjnie. Wynajem pomieszczeń w budynku jest działalnością legalną. Nie ma obowiązku wynajmowania pokoi wyłącznie osobom spokrewnionym – twierdzi Krzysztof Juszczak.

Dorota Majcher-Czyż zapewnia, że wszystkie działania detektywa są udowodnione w raporcie z jego działań. Kobieta podkreśla, że
inwestycje są dla społeczności lokalnej niezwykle uciążliwe.

- One są jednocześnie niezgodne z planem miejscowym, trudno się dziwić że wywołują działania sąsiadów. Dla budynków wielolokalowych obowiązują dodatkowe wymagania: droga przeciwpożarowa z placem manewrowym, liczba miejsc postojowych, publiczny zjazd do drogi publicznej, wymagania przeciwpożarowe. Te wymagania w przypadku tych budynków są niemożliwe do spełniania. Rodziny wynajmujące mieszkania w tych inwestycjach nie mają zagwarantowanego bezpieczeństwa przeciwpożarowego. Jednocześnie Komenda Miejska Państwowej Straży Pożarnej w Krakowie stwierdziła, że z danych uzyskanych od Wydziału Geodezji, budynki są formalnie zgłoszone jako mieszkalne jednorodzinne. W związku z tym nie mogą przeprowadzić czynności kontrolno-rozpoznawczych w tych budynkach. Sąsiedzi obawiają się o swoje bezpieczeństwo - dodaje Majcher-Czyż.

Promienie słoneczne mogą powodować nowotwór skóry. Jak się chronić?