Awantura na budowie mikrokawalerek w Krakowie. Inwestor nie płaci podwykonawcy, który domaga się 400 tys. zł

Współpraca inwestora z podwykonawcą zaczęła się w listopadzie 2023 r. Początkowo współpraca układała się dobrze. Spółka Inplus Home zlecała firmie kolejne prace. Przez 5 miesięcy współpracy spółka Inplus Home miała wypłacić podwykonawcy blisko 746 tys. zł za wykonane prace. Potem były kolejne zlecenia prac.

- Nasza firma "Murmani Kvirkviya" dostała zlecenie od Inplus Home Sp.z. o.o na przeróbkę budynków na mikrokawalerki. Ostatnio wykonywaliśmy prace przy ul. Młodzieży, na Wrzosach i Wiktora Zina. Na początku odciągali realizację fakturę, aż urosła ona łącznie za przebudowę trzech obiektów do kwoty ponad 400 tys. zł brutto - mówi właścicielka firmy podwykonawczej.

Dodaje ona, że później inwestor wstrzymał budowę, a właściciele spółki stwierdzili, że są winni podwykonawcom nie 400 ale 200 tys. zł.

Członek zarządu firmy Inplus Bartosz Witaszek w piśmie do redakcji wyjaśnia, że w maju tego roku w doszło do audytu, na każdej inwestycji, którą wykonywała zatrudniona przez inwestora firma podwykonawcza. "W jego toku wyszło na jaw, że firma Murmani Kvirkviya zawyżyła stawki oraz bardzo sprytnie fakturowała dwa raz te same wykonane prace" - czytamy w piśmie podpisanym przez członka zarządu.

Dalej jest mowa o tym, że "doszło do serii spotkań celem porozumienia niestety, żadne argumenty nie docierały do firmy. Spotkania ze strony Spółki były prowadzone rzeczowo i merytorycznie, w obecności świadków oraz mecenasa reprezentującego Spółkę natomiast od strony firmy Murmani Kvirkviya były krzyki, wyzwiska, groźby zniszczenia mienia oraz szantaż."

Właścicielka firmy podwykonawczej zapewnia, że nie było żadnego zawyżania stawek i podwójnego fakturowania. Dodaje, że było wręcz odwrotnie, jej firma nie dostawała pieniędzy za dodatkowe prace.

Dalej członek zarządu spółki opisuje, że "28 maja zostało wysłane zgłoszenie o możliwości popełnienia przestępstwa przez właściciela firmy podwykonawczej z uwagi na groźby karalne kierowane pod adresem pracowników Spółki jak i innych podwykonawców działających na zlecenie Spółki. Dzień wcześniej wtargnął na do jednego z budynków przy ul. Na Wrzosy wyważając drzwi." Do kolejnego wtargnięcia miało dojść 6 czerwca.

Właścicielka firmy podwykonawczej zapewnia, że żadnego gróźb i wyważania drzwi nie było.

- Do budynku weszliśmy po to, żeby zrobić dokumentacje fotograficzną prac, które wykonaliśmy. Nie mieliśmy podpisanych protokołów odbioru, musieliśmy się więc sami zabezpieczyć, bo na miejscu pracowały już inne firmy - mówi kobieta.

Wszelkie próby polubownego rozwiązania sporu nie przynoszą efektu. Inplus twierdzi, że może zapłacić podwykonawcy tylko 200 tys. zł, pod warunkiem, że nie będą domagali się kolejnych 200 tys. zł. Z kolei podwykonawca twierdzi, że chce 400 tys. zł zapłaty ponieważ na taką kwotę wykonali prace. Efekt jest taki, że wykonawcy prac wciąż są bez pieniędzy. Policja interweniowała na miejscu jednego z przerabianych bloków już kilka razy.

Awantura z podwykonawcą prac to nie jedyne problemu spółki Inplus. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w Krakowie nakazał przywrócenie 14 przerobionych domów na minilokale do stanu pierwotnego. Powodem jest to, że spółka odpowiedzialna za inwestycje nie zgłosiła przebudowy do inspektoratu nadzoru budowlanego, ani Wydziału Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta Krakowa. Spółka odwołała się od tej decyzji, a członek zarządu twierdzi, że inwestycja jest legalne i nie zamierza z niej rezygnować.

W odpowiedzi na nasze pytanie Inplus Home przesłało nam opinie prawne, według których inwestycja jest zgodna z prawem.

W mailu przesłanym do redakcji przez firmę czytamy, że jej działalność polega na kupowaniu starych, zniszczonych, trudno zbywalnych domów, często pustostanów, które wymagają znacznego doinwestowania. Obiekty, które nabywamy najczęściej pochodzą z okresu PRL-u - są wielkogabarytowe, wielopokoleniowe, wykonane z niskiej jakości i nieekologicznych materiałów, które są niedostosowane do współczesnych wymogów. Bez naszej inwestycji te budynki popadają w ruinę".

Dalej czytamy, że firma sprzedaje udziały w nieruchomości, połączone z zawarciem umowy o podział rzeczy wspólnej do korzystania, czyli tzw. umowy qouad usum. Jest to umowa między współwłaścicielami nieruchomości określająca umownie podział nieruchomości do korzystania. Chodzi o to, że kupujący nie jest właścicielem odrębnego mieszkania, ale współwłaścicielem całego budynku z wyodrębnionym dla siebie miejscem.

Firma przekonuje, że wykonywane prace remontowe nie wymagają uzyskania pozwolenia ani nawet zgłoszenia. Spółka nie zmienia kubatury budynków ani nie przeprowadza zmian konstrukcyjnych, a jedynie m.in. wymienia stare i zużyte instalacje na nowe.

"Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego nie wydał wobec Spółki żadnej tego rodzaju prawomocnej decyzji. Co więcej, Spółka kwestionuje argumenty mające stanowić o możliwości wydania takiej decyzji i prowadzi stosowne postępowania odwoławcze oraz sądowo-administracyjne. W ocenie Spółki brak jest podstaw do nakazywania przywrócenia któregokolwiek z budynków, w których Spółka prowadziła prace, do stanu pierwotnego. Takie ewentualne decyzje muszą zostać ocenione nie tylko jako bezpodstawne, ale też pozbawione ekonomicznego i logicznego sensu (np. trudno zrozumieć nakaz wymiany nowych instalacji wewnętrznych na stare, zużyte" czytamy w liście do redakcji.

Piotr Krochmal, ekspert z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości zauważa, że tak małe mieszkania to odpowiedź rynku na obowiązek ustawowy mówiący o tym, iż mieszkanie według polskiego prawa musi mieć co najmniej 25 metrów kwadratowych.

- Dlatego kilkunastometrowe kawalerki sprzedawane są na zasadzie udziału w części wspólnej całej nieruchomości. Jeszcze do niedawna taka praktyka była stosowana przy sprzedaży lokali w starych kamienicach. Teraz podobną formę sprzedaży stosuję flipperzy, którzy skupują tanio domy i przerabiają je na odrębne, małe mieszkania - wyjaśnia ekspert.

Piotr Krochmal ostrzega jednak, że banki niechętnie dają kredyty na takie inwestycje.

- Wynika to z formy własności mikrokawalerki, która nie gwarantuje łatwego sprzedania takiego lokalu - zauważa Krochmal.

Ekspert z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości dodaje, że kolejnym minusem przy zakupie takiego lokalu jest częsty brak miejsc postojowych dla każdego mieszkania. Sprzedający nie ma obowiązku wyodrębniania miejsca postojowego dla każdego lokalu właśnie z powodu formy własności, która polega na udziale w nieruchomości.

- A to powoduje, że dom, w którym mieści się kilka kawalerek ma tylko jedno lub dwa miejsca postojowe. Reszta lokatorów musi szukać parkingu na własną rękę - dodaje.