Kraków. Kosmiczne ceny mieszkań. Wzrost aż o 13 procent rok do roku. Dlaczego? Czy czekają nas dalsze podwyżki stawek? [RAPORT]

FLESZ - Miliony dni na L4

- Deweloperzy sprzedali u nas dużo więcej mieszkań, w tym sporo jeszcze nie wybudowanych. To pokazuje potencjał wzrostu sprzedaży, ale też - niestety – sygnalizuje dalszy wzrost cen, jeśli będą nadal drożeć grunty i koszty wytworzenia. Ten wzrost deweloperów wcale nie cieszy. Wysokie ceny oznaczają, że mieszkania stają się dostępne dla coraz mniejszej grupy osób. A nam zależy, żeby były dostępne dla jak najszerszego kręgu krakowian

– komentuje Marek Bolek, prezes Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań skupiającego czołowe firmy, przede wszystkim z Krakowa.

Krakowski 13-procentowy wzrost cen mieszkań to trzeci wynik w kraju. Stolicę Małopolski wyprzedziła Gdynia ze wzrostem 18-procentowym, absolutnym krajowym (europejskim?) fenomenem jest jednak Sosnowiec, gdzie Expander odnotował wzrost cen o… 66 procent rok do roku!

Co napędza ceny mieszkań? Bardzo wysoki popyt, pobudzany wysokimi zarobkami i najtańszymi w dziejach kredytami hipotecznymi.

Mieszkania w Krakowie: przyczyny wzrostu cen

Polacy mają wyjątkowo dużo gotówki: NBP szacuje, że od początku pandemii finansowe zasoby gospodarstw domowych wzrosły w naszym kraju o 10 proc. (europejska średnia to 6 proc.), czyli o 140 mld złotych, m.in. dzięki szybko rosnącym płacom (w Krakowie prawie 10 procent rok do roku; średnia zbliża się do 7 tys. zł brutto), zaś w branżach najsilniej dotkniętych pandemią – za sprawą znacznego wsparcia z publicznej kasy (czyli różnym tarczom). Te pieniądze są masowo wycofywane z lokat, bo ludzi zniechęca dramatycznie niskie oprocentowanie depozytów, będące pokłosiem niemal zerowych stóp procentowych wprowadzonych przez NBP w reakcji na kryzys.

Z drugiej strony te same niskie stopy procentowe doprowadziły do rekordowego obniżenia cen kredytów hipotecznych, co z kolei zachęca Polaków do pożyczania pieniędzy i kupowania mieszkań. Dotyczy to zarówno tych, którzy marzą o własnym lokum (bądź zamianie mniejszego na większe i bardziej komfortowe), jak i inwestorów kupujących po kilka lokali. Ci ostatni widzą wprawdzie, że dziś nie zarobią na wynajmie, ale wierzą, że kryzys wkrótce się skończy, a wtedy mieszkania pod Wawelem znów będą czymś niezwykle pożądanym.

- Z tego powodu obserwujemy olbrzymi wzrost popytu na kredyty hipoteczne. Według BIK w marcu banki udzieliły aż 23,6 tys. kredytów. Takiego boomu nie było nigdy, nawet w szczycie hossy przed pandemią. Aby ograniczyć napływ wniosków, część banków zdecydowała się znacząco podwyższyć marże. W kwietniu średnia marża dla kredytów w wysokim (20 proc.) wkładem własnym wyniosła 2,32 proc., co oznacza, że w ciągu miesiąca podskoczyła aż o 0,12 pkt. proc. Po raz ostatni tak znaczące skoki w tak krótkim czasie obserwowaliśmy na początku pandemii oraz w 2016 roku, gdy wprowadzany był podatek bankowy

– opisuje Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.

Zakup mieszkań: kredyty droższe, ale wciąż zachęcająco tanie

W przypadku kredytów z wysokim (20 proc.) wkładem własnym najbardziej wzrosły marże w Pekao Banku Hipotecznym i BNP Paribas, gdzie w porównaniu z początkiem roku podskoczyły odpowiednio o 0,8 pkt. proc. i 0,6 pkt. proc. W przypadku najniższego (10 proc.) wkładu własnego największe podwyżki wprowadził bank Millennium, gdzie marża wzrosła o 0,4 pkt. proc. W efekcie w kwietniu średnia marża dla kredytów z wysokim wkładem własnym wyniosła 2,32 proc., a więc w ciągu miesiąca wzrosła aż o 0,12 pkt. proc. W rezultacie zauważalnie wzrosło średnie oprocentowanie. Na początku roku wynosiło 2,42 proc. i było najniższe w historii, a obecnie wynosi 2,55 proc. Pomimo wzrostu wciąż jest zdecydowanie niższe niż przed rokiem (3,01 proc.). Co doskonale wyjaśnia kredytowy boom… Oraz wzrost cen mieszkań.

Wedle raportu, analiza cen w internetowych ogłoszeniach sprzedaży sugeruje powrót rynku nieruchomości w największych miastach do stabilnych wzrostów. - Stawki są wyższe zarówno w porównaniu do poprzedniego kwartału, jak i do poziomu sprzed roku. W porównaniu rocznym jest tylko jeden przypadek spadku cen: średniej wielkości mieszkania w Katowicach staniały o 1,6 proc. Co ciekawe w I kwartale odnotowaliśmy też zauważalny spadek liczby nowo opublikowanych ogłoszeń (unikalnych, bez uwzględnienia duplikatów) o sprzedaży mieszkania. Było ich 108,1 tys., czyli o 9,4 tys. mniej niż w poprzednim kwartale. Wciąż jest ich jednak o 9,9 tys. więcej niż przed rokiem – zwraca uwagę ekspert.

Mieszkania w Krakowie: ile kosztuje małe, a ile duże

W przypadku małych (do 35 m kw.) mieszkań największe wrażenie robi wspomniany wzrost o 66 proc. stawek w Sosnowcu. Warto jednak dodać, że mimo to mediana cen wynosząca 5 366 zł za m kw. jest najniższą wśród analizowanych przez Expandera miast. To stawka bardzo atrakcyjna zarówno dla mieszkańców aglomeracji śląskiej, jak i… posiadających wolną gotówkę krakusów; pod Wawelem muszą zapłacić za metr kwadratowy małego mieszkania ponad dwa razy więcej – 11 245 zł (wzrost rok do roku o 7 proc.)

Co ciekawe, najmocniej zdrożały w obserwowanych miastach mieszkania duże, co świadczy o tym, że Polacy się bogacą i chcą żyć w coraz bardziej komfortowych warunkach. Średni wzrost ofertowych cen lokali o powierzchni powyżej 60 metrów kw. wyniósł w kraju (poza Sosnowcem) 7,4 proc., a średnich, czyli od 35 do 60 m kw. – o 6,1 proc. W Krakowie te wzrosty okazały się znacznie wyższe: lokale duże zdrożały o 14 procent (do 9225 zł za metr kw.), a średnie o 15 proc. (do 9470 zł).

Drożej jest tylko w Warszawie, gdzie ceny dużych i średnich lokali dobiły do 12 tys. zł, a małych zbliżyły się do 13 tys. zł. Bardzo zbliżone do krakowskich (lub minimalnie wyższe) są także ceny ofertowe w Gdańsku.

Mieszkania w Krakowie: co dalej z cenami?

- Ogromny popyt na kredyty hipoteczne sugeruje, że ceny mieszkań nadal mogą rosnąć. Zakupom, zarówno na swoje potrzeby, jak i jako inwestycja, sprzyja nie tylko to, że kredyty wciąż są bardzo tanie. Mamy też najniższe w UE bezrobocie, znaczący wzrost wynagrodzeń (8 proc. rok do roku), najwyższą w UE inflację i bliskie zera oprocentowanie lokat bankowych. To wszystko będzie napędzało wzrosty cen do czasu, aż coś się zmieni. Obecnie wydaje się, że czynnikiem, który zatrzyma ten boom, może być znaczący wzrost stóp procentowych

– komentuje Jarosław Sadowski.

Deweloperzy w Krakowie zwracają też uwagę na szybki wzrost cen materiałów budowlanych, zwłaszcza stali (o jedną trzecią!), ale też cementu i betonu (tu powodem jest z kolei dramatyczny skok stawek za energię elektryczną) oraz styropianu i chemii budowlanej. W zeszłym roku producenci wstrzymywali się z podwyżkami w związku z pandemią, w tym roku te podwyżki się skumulowały – i mają coraz większy wpływ na ceny gotowych mieszkań.

W Krakowie nakłada się na to jeszcze jeden ważny czynnik, o którym mówią coraz głośniej wszyscy deweloperzy: dojmujący brak nowych działek pod zabudowę wielorodzinną. – Z tego powodu ceny gruntów szybują jak szalone i musi się to przekładać na ceny mieszkań – komentuje Marek Bolek, prezes Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań.

Jego zdaniem, władze miasta winny intensywniej działać na rzecz udostępnienia nowych terenów pod budownictwo mieszkaniowe oraz przyspieszenia wydawania pozwoleń na budowę, bo w przeciwnym razie – przy obecnym popycie – ceny będą dalej rosły mocno ponad inflację.

- Deweloperzy sprzedali u nas więcej mieszkań, ale jest wśród nich dużo jeszcze nie wybudowanych. To pokazuje potencjał wzrostu sprzedaży, ale też - niestety – wzrostu cen, jeśli będą nadal drożeć grunty i koszty wytworzenia. Ten wzrost deweloperów wcale nie cieszy. Wysokie ceny oznaczają, że mieszkania stają się dostępne dla coraz mniejszej grupy osób. A nam zależy, żeby były dostępne dla jak najszerszego kręgu krakowian – kwituje Marek Bolek.