Kraków. Rynek mieszkaniowy w Krakowie i Małopolsce. Ile trzeba mieć pieniędzy by kupić mieszkanie w dużym mieście?

Jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w sierpniu za m kw. nowego lokum w Krakowie trzeba było zapłacić średnio 16 399 zł. Osoby, które zdecydowały się na zakup M na początku roku, zaoszczędziły na metrze średnio ponad 800 zł. Aktualnie najdrożej jest na Zwierzyńcu. Tu za m kw. mieszkania zapłacimy 20 148 zł. Niewiele tańsze mieszkania znajdziemy w dzielnicy Grzegórzki - 19 885 zł/m kw. Na Starym Mieście natomiast m kw. nowego M kosztuje przeszło 19 646 zł/m kw. Najtańsze oferty można wyszukać w dzielnicy Wzgórza Krzesławickie - 10 315 zł/m kw.

Niestety ceny krakowskich mieszkań są coraz wyższe. Biorąc pod uwagę wszystkie pozostałe miasta wojewódzkie, m kw. nowego lokum jest droższy tylko w stolicy (17 870 zł).

Przed rokiem sierpień był wyjątkowo pracowity dla deweloperów. W ofercie banków pojawił się „Bezpieczny Kredyt 2%”. W tym roku biura sprzedaży firm deweloperskich opustoszały, ale… nie w Krakowie. W stolicy Małopolski sprzedaż nowych mieszkań w miesiącach wakacyjnych wyraźnie się ożywiła. W lipcu lokalni deweloperzy znaleźli nabywców na 582 mieszkania, a w sierpniu na 615. W czerwcu natomiast przeprowadzono 416 transakcji.

Deweloperzy odpowiadają na zainteresowanie kupujących zwiększeniem podaży. W ubiegłym miesiącu lokalni deweloperzy wprowadzili do oferty 1 031 mieszkań. W lipcu natomiast - 1546. Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl w sierpniu w stolicy Małopolski, dostępnych było blisko 7,5 tys. ofert mieszkań z rynku pierwotnego. W porównaniu z końcówką ubiegłego roku wzrost oferty nowych M jest imponujący. W odniesieniu do grudnia 2023 roku oferta wzrosła aż o 55%.

Zakup wymarzonego M bez hipoteki jest dla większości Polaków praktycznie poza zasięgiem. Problemem są jednak nie tylko drogie mieszkania, ale także wysokie stopy procentowe. Zatem ile metrów kwadratowych nowego M może w obecnych warunkach kupić na kredyt singiel oraz rodzina “2+1” w stolicy województwa małopolskiego? Z obliczeń ekspertów portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w czerwcu br. singiel poszukujący własnego M w Krakowie mógł zakupić na kredyt 26-metrową nieruchomość. Z kolei rodzinę 2+1 stać było na mieszkanie o wielkości 49 m kw.
Obliczenia wykonano przy założeniach, że wkład własny wynosi 10%, a okres spłaty rozłożony jest na 25 lat. Przyjęto również, że kredyt spłacany w ratach równych ma oprocentowanie odpowiadające średniej dla nowych „hipotek” podawanej przez NBP w czerwcu 2024 r.

W największych miastach nowe mieszkania są bardzo drogie, ale to nie tych najtańszych deweloperzy sprzedali w tym roku najwięcej. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, ile ich klienci byli skłonni wydać na własne M.
300 tys. zł to za mało, żeby kupić obecnie mieszkanie w Warszawie, Poznaniu, Krakowie, Wrocławiu czy Trójmieście. Tak tanie lokale zniknęły z oferty tamtejszych firm deweloperskich. Za taką kwotę można jeszcze kupić niewielkie lokum w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii i w Łodzi. Jednak najprawdopodobniej nie potrwa to długo, bo chętnych nie brakuje. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w tym roku łódzcy deweloperzy sprzedali 140 mieszkań z ujawnioną ceną poniżej 300 tys. zł. Pod koniec sierpnia w ofercie było już tylko niespełna 200 takich lokali. Generalnie obie te metropolie wyróżniają się na tle innych wysokim odsetkiem mieszkań, które można kupić mając do dyspozycji 500 tys. zł

Dlatego też ponad połowa mieszkań sprzedanych w ciągu ośmiu miesięcy tego roku przez łódzkich i śląskich deweloperów nie przekraczała tego pułapu cenowego. Przy czym nie wszyscy rzucili się na najtańsze mieszkania, które najczęściej mają niewielki metraż lub są zlokalizowane na obrzeżach miast. Trzech na 10 kupujących mieszkania w Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii przeznaczyło na zakup mieszkania kwotę między 500 tys. a 700 tys. zł. Nieliczni wydali zaś ponad 1 mln zł, choć trzeba zaznaczyć, że oferta tak drogich lokali również nie jest duża.

Oczywiście wybór mieszkań w ofercie firm deweloperskich zwiększa się wraz z wysokością kwoty, którą ma do dyspozycji kupujący. W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście trzeba mieć ponad pół miliona, a najlepiej ponad 700 tys. zł, żeby móc przebierać w ofertach deweloperskich. Przedział cenowy od 500 tys. do 700 tys. zł wybrało najwięcej nabywców nowych mieszkań w Poznaniu (46%), Wrocławiu (39%) i Trójmieście (32%). Z kolei na mieszkania za ponad 700 tys. do miliona złotych decydowali się najczęściej kupujący w Krakowie (42%) i w Warszawie (39%). W obu tych metropoliach najwyższy jest też odsetek mieszkań kupionych za ponad milion złotych. Najwyższa jest tam też ich oferta. W stolicy taką cenę ma co trzecie mieszkanie dostępne na rynku, a w Krakowie – co czwarte.

– Wygląda na to, że największą grupą popytową są osoby, które chcą poprawić swój standard zamieszkania. Sprzedają więc swoje dotychczasowe mieszkanie i kupują większe, lepiej zlokalizowane, o wyższym standardzie – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Deweloperzy wciąż mogą też liczyć na zamożnych Polaków, którzy inwestują w mieszkania chcąc zarabiać na ich wynajmie, albo traktujący je jako lokatę.

Na jaki kredyt mieszkaniowy mogą liczyć przeciętnie zarabiający single, bezdzietne pary i rodziny? Jaki mają wybór nowych mieszkań w siedmiu największych metropoliach? Jak co miesiąc eksperci portali RynekPierwotny.pl i Rankomat.pl prześwietlili pod tym kątem ofertę banków i firm deweloperskich.

Na początku warto nadmienić, że w analizie przyjęto założenie, że przeciętnie zarabiający 30-letni singiel to taki, którego wynagrodzenie netto, czyli „na rękę” wynosi 6 tys. zł. W przypadku bezdzietnej pary 30-latków bierzemy pod uwagę zarobki na poziomie 8 tys. zł, a małżeństwa w wieku 35 lat z dzieckiem – 10 tys. zł. Co ważne, młodzi mają umowę o pracę na czas nieokreślony. Mieszkając wcześniej kątem u rodziców zdołali odłożyć wkład własny na pokrycie 20% kosztów zakupu mieszkania. Nie mają też żadnych zobowiązań kredytowych, które obniżałyby ich zdolność kredytową.

Po lipcowym ożywieniu na rynku kredytów mieszkaniowych sierpień przyniósł spadek liczby złożonych wniosków kredytowych. Biuro Informacji Kredytowej (BIK) podało, że do banków zgłosiło się ok. 26,4 tys. chętnych, czyli o 14% mniej niż miesiąc wcześniej. Czy można to tłumaczyć wyłącznie sezonem urlopowym? Rankomat.pl przeanalizował ofertę 10 największych banków i okazało się, że w sierpniu ich polityka kredytowa była mocno zróżnicowana.

– Część banków zdecydowała się złagodzić sposób liczenia zdolności kredytowej, co częściowo wynikało z obniżenia stawek oprocentowania stałego. Z drugiej strony niektóre banki zaostrzyły sposób liczenia zdolności kredytowej dla wszystkich klientów lub dla określonych grup – komentuje Konrad Pluciński, ekspert Rankomat.pl.

W efekcie średnia zdolność kredytowa liczona na podstawie danych z 10 banków wyraźnie wzrosła w przypadku singli zarabiających 6 tys. zł na rękę. To dobra informacja, bo przez ostatnie miesiące zdolność osób, które samemu chcą wziąć kredyt hipoteczny była na stabilnym, ale niskim poziomie.

Singiel mógł w sierpniu liczyć na średnio 386,6 tys. zł kredytu na zakup mieszkania (o ok. 3,1 tys. zł więcej niż w lipcu), bezdzietna para – blisko 477,5 tys. zł (o ok. 2,4 tys. zł więcej), zaś para z dzieckiem – 575 tys. zł (o blisko 1 tys. zł mniej).

Przy tym należy tradycyjnie zwrócić uwagę na ogromne różnice w sposobie liczenia zdolności przez poszczególne banki np. w przypadku singielki czy singla, z dochodem na rękę na poziomie 6 tys. zł, różnica między pierwszym i ostatnim bankiem w zestawieniu wynosiła w sierpniu aż 132,5 tys. zł. Problem w tym, że banki oferujące największe kwoty nie zawsze są jednocześnie najtańszymi. Dlatego bardzo duże znaczenie ma właściwe rozpoznanie rynku i dobór właściwej oferty.

Pytanie, jak duży jest wybór mieszkań na kieszeń przeciętnego kredytobiorcy? – Sytuacja kupujących we wszystkich metropoliach wydaje się dość komfortowa. W sierpniu w większości miast liczba mieszkań w ofercie deweloperów wzrosła, a nawet jeśli spadła, to niewiele. Rosnąca konkurencja spowodowała, że zaczęli oni oferować różnego rodzaju bonusy, a nawet kilkuprocentowe rabaty – odpowiada Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Nie zatrzymało to jednak wzrostu średniej ceny metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie firm deweloperskich. W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu sierpień przyniósł wzrost średniej o 1%. Za to w Trójmieście, Łodzi i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii utrzymała ona poziom z lipca.

Dostępność mieszkań powinno się jednak oceniać nie tylko przez pryzmat średniej ceny metra kwadratowego, ale także cen jednostkowych lokali dostępnych w ofercie deweloperów. Na tej podstawie można ocenić, czy i jakie mieszkanie mogą kupić w danym mieście nasze „przeciętne” gospodarstwa domowe. Rzecz jasna, dzięki wkładowi własnemu, kwota na zakup mieszkania, którą dysponują jest większa. Dla uproszczenia przyjęto dodatkowo, że wszystkie koszty transakcyjne mieszczą się w tej kwocie. Ponadto rodzice obiecali młodym pomoc w ewentualnym wykończeniu oraz umeblowaniu mieszkania. Oznacza to, że rodzina 2+1 mogła sobie pozwolić na wydatek 718,8 tys. zł, a bezdzietna para – blisko 596,9 tys. zł. Z kolei przeciętnie zarabiająca singielka lub singiel na zakup nowego mieszkania za kredyt wraz z wkładem własnym mogła przeznaczyć 483,3 tys. zł.

Dobra wiadomość jest taka, że na ogół czas grał na korzyść tych grup potencjalnych nabywców. W niemal wszystkich metropoliach wzrosła bowiem oferta mieszkań, które są w ich finansowym zasięgu.

Więcej lokali, także czteropokojowych i większych, znajdą w obu tych metropoliach bezdzietne pary. Natomiast w pozostałych największych miastach za niespełna 597 tys. zł można kupić głównie mieszkania dwupokojowe, choć – z wyjątkiem Krakowa, Warszawy i Wrocławia – jest też całkiem sporo trzypokojowych.

Także tę grupę potencjalnych nabywców najpewniej ucieszy wiadomość, że w sierpniu mieli do wyboru więcej mieszkań niż miesiąc wcześniej. Największy wzrost liczby lokali odnotowano w Łodzi (o blisko 200), Krakowie (ponad 180) i Wrocławiu (ok. 160). W stolicy Małopolski było ich jednak najmniej, bo tylko niespełna 1,1 tys. Dla porównania, w Łodzi gospodarstwa dwuosobowe mogły przebierać w sierpniu wśród blisko 5 tys. nowych mieszkań, zaś w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – prawie 4,5 tys.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że singielki i single znajdą dla siebie lokum w każdej z największych metropolii. Największy wybór mieszkań w cenie do ok. 483,3 tys. zł jest w Łodzi i w miastach wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (ponad 2,7 tys. lokali). Dzięki poprawie zdolności kredytowej singli, ale też wprowadzaniu na rynek mieszkań „na kieszeń” kredytobiorców, oferta deweloperska zwiększyła się we wszystkich największych miastach. Przy czym jest ona wciąż bardzo skromna szczególnie w Warszawie i Krakowie (niespełna 400 mieszkań). Za kwotę, którą dysponuje przykładowy singiel można kupić w większości największych metropolii co najwyżej dwupokojowe mieszkanie, choć w Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii znajdzie też bez problemu trzypokojowe.

W najbardziej komfortowej sytuacji są rodziny z dzieckiem, bo w sierpniu mogły przebierać w tysiącach ofert firm deweloperskich. Wprawdzie w Trójmieście i Poznaniu spadła nieco liczba mieszkań będących w finansowym zasięgu takich rodzin, ale wciąż miały one duży wybór. Największy był w Łodzi (ponad 6,4 tys. mieszkań), zaś najmniejszy w Krakowie (2,1 tys.).

Mając do dyspozycji 718,8 tys. zł niemal we wszystkich metropoliach (wyjątkiem jest Kraków) w zasięgu były nawet mieszkania czteropokojowe i większe. Najwięcej tak dużych metraży było w sierpniu w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (przeszło 400) i Łodzi (ok. 250). Wciąż można je było znaleźć w ofercie deweloperów w Poznaniu, Trójmieście, Wrocławiu i Warszawie, choć w tej ostatniej metropolii było ich tylko ok. 20. - Niestety, decydując się na mieszkanie w dobrej lokalizacji trzeba się pogodzić z tym, że będzie ono miało niewielki metraż. Dla kogoś, komu zależy na większej powierzchni mieszkania, może to oznaczać konieczność przeprowadzki do peryferyjnych dzielnic miasta – komentuje ekspert RynekPierwotny.pl.

ŹRÓDŁO: https://rynekpierwotny.pl/

Starzejmy się w dwóch kluczowych momentach To musisz wiedzieć!