- Problemy są zwykle czysto techniczne - ograniczona liczba osób umocowanych do podpisywania umów notarialnych, czy ograniczona liczba terminów u notariusza - dodaje.
- Terminy dotyczące przeniesienia tzw. prawa odrębnej własności wraz z karami za zwłokę powinny być określone w umowie z deweloperem - uważa Michał Wielhorski z BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni. - W interesie klienta leży, aby akt notarialny został podpisany jak najszybciej, gdyż dopiero po jego podpisaniu można dokonać wpisu hipoteki.
To z kolei jest warunkiem zniesienia przez bank tzw. pomostowego ubezpieczenia kredytu, czyli obniżenia marży kredytowej, co jest mocno odczuwalne, gdyż miesięczna rata kredytu spada o kilkaset złotych.
Przykładowo dla kredytu w euro, oprocentowanego na poziomie 4 proc., obniżenie marży (zakładamy stawkę wyższą o 1 pkt. proc. do czasu wpisu hipoteki) powoduje spadek raty z 2257 zł do 2008 zł. W ciągu 6 miesięcy daje to dodatkowy koszt obsługi kredytu na poziomie prawie 1,5 tys. zł - wyliczają eksperci z Home Broker.
W większości wypadków, umowa deweloperska przewiduje kary umowne za opóźnienie w wydaniu lokalu kupującemu. Zazwyczaj kary te określone są procentowo w stosunku do ceny sprzedaży lokalu. Ponadto, często, w przypadku przekroczenia określonego (zazwyczaj dość długiego) okresu opóźnienia, kupującemu przysługuje umowne prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej, a wpłacane przez niego kwoty powinny zostać zwrócone wraz z odsetkami od dnia wpłaty do dnia zwrotu.
- Jeśli w umowie nie ma takich postanowień, kupującemu przysługują uprawnienia wynikające z kodeksu cywilnego - wyjaśnia Michał Wiel-horski. - Odpowiedzialność dewelopera w takim przypadku oparta jest na zasadach ogólnych, czyli na artykule 471 Kodeksu cywilnego, sankcjonującym skutki niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika.
Niewydanie mieszkania w terminie przewidzianym w umowie deweloperskiej uznać należy przy tym za nienależyte wykonanie zobowiązania. Jeśli opóźnienie nie jest następstwem okoliczności, za które deweloper nie ponosi odpowiedzialności, klinet może domagać się odszkodowania - dodaje prawnik.
Deweloper jest zobowiązany do wypłaty odszkodowania wówczas, gdy nie wykonał lub nienależycie wykonał to, do czego się zobowiązał (mieszkanie, budynek i jego otoczenie), a jego klient wskutek tego doznał szkody majątkowej.
W wielu przypadkach postanowienia umów deweloperskich, poza karami umownymi, zastrzegają możliwość dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, jeżeli szkoda poniesiona przez kupującego przewyższy kwotę zastrzeżonej kary umownej.
Umowa deweloperska jest umową wzajemną, zatem kupującemu przysługują uprawnienia powstające w przypadku niewykonania tego rodzaju umów. Stosownie do art. 491 KC, jeśli deweloper nie wydaje mieszkania w terminie, kupujący ma prawo wyznaczyć mu dodatkowy termin do wydania lokalu z zagrożeniem, że jeśli deweloper nie wyda mieszkania w tym nowym terminie, nabywca będzie mógł odstąpić od umowy z deweloperem.
opr. Barbara Sobańska
