Porównanie objęło dzielnice Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Łodzi, Poznania, Katowic, Gdańska i Gdyni. Aktualne stawki to mediany cen ofertowych i dotyczą okresu między grudniem 2024 a lutym 2025 roku. Ceny te zostały zestawione z okresem poprzednim listopad 2024 - styczeń 2025 roku.
"Kolejność dzielnic centralnych pod kątem cen mieszkań jest następująca: prowadzi Warszawa ze stawką ofertową w Śródmieściu na poziomie 22 980 zł za 1m2. Stare Miasto w Krakowie jest niewiele tańsze i kosztuje 20 695 zł za metr. Trzecia na podium jest Gdynia ze stawką 17 807 zł za m2. Wrocławskie Stare Miasto i gdańskie Śródmieście mają prawie taką samą cenę – nieco ponad 15 tys. zł za m2. W centrum Katowic i Poznania trzeba zapłacić 11-12 tys. zł za m2. Śródmieście w Łodzi jest jedyną dzielnicą centralną w naszym zestawieniu, w której przeciętna cena m2 jest niższa niż 10 tys. zł. (wynosi 9 880 zł)" - komentują autorzy raportu.
Zwracają uwagę, że w porównaniu z poprzednim okresem (listopad 2024 – styczeń 2025) stawka za 1m2 najbardziej wzrosła na Starym Mieście w Krakowie (+3,47%), a najmniej w Warszawie na Śródmieściu (+1,02%). W pozostałych miastach mieszkania położone w centrum staniały. Najbardziej w Gdańsku (-1,49%). Jedynie w centralnej dzielnicy Poznania stawki nie drgnęły.
W Krakowie najmocniej tanieją Grzegórzki
Ceny mieszkań w dzielnicach Krakowa są nieco bardziej wyrównane niż w Warszawie. Najdroższe mieszkania mają Stare Miasto (20 695 zł/m2), Grzegórzki (18 909 zł) i Krowodrza (17 652 zł). Stawki powyżej 17 tys. zł za metr notują także Zwierzyniec i Podgórze.
Tańsze dzielnice w Krakowie to te ze stawką poniżej 14 tys. zł za metr mieszkania. Tak jest w przypadku Mistrzejowic, Swoszowic czy Wzgórz Krzesławickich. Nowa Huta to obecnie najtańsza dzielnica Krakowa spośród zestawionych w raporcie – ofertowa stawka za 1m2 wynosi równe 13 tys. zł.
Powiększa się cenowy kontrast między dwiema najdroższymi dzielnicami Krakowa. W porównaniu do poprzedniego okresu 1m2 na Starym Mieście podrożał o 3,47% do poziomu 20 695 zł, a w drugich z zestawienia Grzegórzkach potaniał o 4,82% do wartości 18 909 zł.
Z najtańszych dzielnic poprzednio były nią Wzgórza Krzesławickie, jednak tam odnotowano wzrost cen o 1,01%, a na Nowej Hucie spadek o 0,25% i dlatego ta ostatnia jest teraz najtańszą w Krakowie. Na 18 analizowanych dzielnic Krakowa w 7 mieszkania zdrożały, w 10 potaniały, a w 1 nie zmieniły się (Zwierzyniec, 17 500 zł).
Coraz większy problem z dostępem do działek
Dlaczego ceny mieszkań na Grzegórzkach zanotowały największy spadek? To dzielnica, o której ostatnio głośno w mediach z powodu różnych problemów, w tym związanych z zabudową.
Zdecydowano, że przy rondzie Grzegórzeckim powstanie nowa Filharmonia Krakowska. Są jednak protesty, by za nią nie budować wysokiego apartamentowca, który będzie dominował w tym rejonie. Mieszkańcy tej dzielnicy zwracają uwagę na coraz większą i wyższą zabudowę. Domagają się więcej terenów zielonych.
W nieco innej okolicy dzielnicy mieszkańcy obawiają się o hałas i zakłócanie porządku w związku z sygnałami, że w części Hali Targowej ma powstać dyskoteka.
Zdaniem ekspertów na ceny mieszkań w danej dzielnicy bardziej wpływ ma dynamika transakcji.
- Trzeba mieć na uwadze, że w tego typu rankingach brane są pod uwagę ceny ofertowe. Mam dostęp do aktów notarialnych i mając to na uwadze mogę zapewnić, że w całym Krakowie ceny mieszkań są stabilne od kwietnia 2024 roku - – komentuje Piotr Krochmal z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości. - Jeżeli gdzieś, w jakimś rejonie następują spadki cen ofertowych, to oznacza, że sprzedający urealniają ceny, aby dostosować je do rynku i w końcu sprzedać nieruchomość. Dam przykład ze swojej okolicy. W zeszłym roku wystawiono dom do remontu za 1,8 mln zł, a został sprzedany za 1,3 mln zł. Na sąsiedniej ulicy teraz wystawiono podobny dom aż za 2,8 mln zł. Taka oferta zawyża średnią cen. Żeby ją sprzedać trzeba głęboko obniżyć cenę ofertową, co właśnie obserwujemy w wielu miejscach na rynku ale tak się dzieje, kiedy rynek jest w trendzie bocznym - dodaje.
Piotr Krochmal przyznaje, że na ceny w danym regionie ma też wpływ dostęp do terenów pod inwestycje. Tam, gdzie jest mniejszy, ceny mogą być wyższe. - Obecnie mamy w Krakowie niecałych 100 inwestycji wielorodzinnych w budowie lub w sprzedaży. To nie jest dużo. Do 2016 roku nie schodziliśmy poniżej 200. Mamy coraz większy problem z dostępem do działek – dodaje Piotr Krochmal.
Najwyższy wieżowiec w Europie w Krakowie? Powstała futurysty...
