Mieszkania w Krakowie. O niebo taniej wynająć niż kupić! Stolica Małopolski jedynym miastem, w którym korzyści najemców są tak duże

Co istotne, raport ten oparty został na średnich stawkach z III kwartału 2021 (zaczerpniętych z 49 263 ogłoszeń najmu oraz 87 454 ogłoszeń sprzedaży mieszkań), a więc sprzed podwyżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej NBP. Kredyty hipoteczne były wtedy jeszcze niemal najtańsze w historii, a w konsekwencji ich raty wydawały się zachęcająco niskie.

W tym tygodniu to się zmieniło, a eksperci przewidują dalsze podwyżki stóp, w ramach przeciwdziałania rekordowej inflacji (zdaniem niektórych może ona dojść nawet do 7 procent rok do roku). Efektem jest podwyżka oprocentowania, a co za tym idzie – zwiększenie rat. Jest oczywiste, że powiększy to jeszcze różnicę między wysokością rat a stawkami za wynajem – na niekorzyść tych pierwszych.

W Krakowie jest to niemal pewne, bo podaż mieszkań na wynajem jest bodaj największa w dziejach, a chętnych wciąż nie tak wielu, jak przed pandemią. Załamał się przede wszystkim wynajem krótkoterminowy, a głównym powodem jest drastyczny spadek liczby turystów, zwłaszcza zagranicznych. Ale poważny kryzys przeżywa też rynek najmu długoterminowego. Tu przyczyną jest to, że – w związku z czwartą falą pandemii - część uczelni wybrało hybrydowy model kształcenia, z mniejszym lub większym udziałem nauki zdalnej, przez co zmalała wyraźnie liczba studentów zainteresowanych wynajęciem lokum.

Równocześnie na hybrydowy, w znacznej mierze zdalny, model pracy przechodzi także wiele krakowskich firm z sektora ICT i nowoczesnych usług dla biznesu; prowadzi to nie tylko do przerzedzenia biurowców, ale i obniżenia popytu na mieszkania z górnej półki; nakłada się na to fakt, że akurat pracownicy tych sektorów bardzo dobrze zarabiają i z tego powodu decydują się na zakup mieszkań za gotówkę, rezygnując z najmu.

Suma tych wszystkich – oraz jeszcze innych – zjawisk sprawiła, że w III kwartale 2021 roku Kraków był jedynym w Polsce miastem monitorowanym przez Expandera, w którym opłacanie czynszu za nawet najmniejsze, 30-metrowe, mieszkanie kosztowało mniej niż spłacanie rat za podobne lokum. Średnia opłata za taką kawalerkę wyniosła bowiem 1500 zł, a w przypadku 30-letniego kredytu z 10-procentowym wkładem własnym właściciel takiego samego lokum musiałby co miesiąc wpłacać do banku 1629 zł, a więc 129 zł więcej. Dla porównania: w Warszawie wciąż bardziej opłacało się mieszkanie kupić, bo opłaty za wynajem kosztowały 1929 zł, a rata kredytu – 1867 (53 zł mniej). We Wrocławiu korzyść nabywcy nad najemcą była jeszcze większa: 329 zł, natomiast rekordowy poziom – 347 zł - osiągnęła w Łodzi.

Wynajem w Krakowie wypadł także katastrofalnie źle (z punktu widzenia właścicieli oferujących swe mieszkania) w przypadku lokali średniej wielkości, czyli 50-metrowych. Wynajęcie takiego mieszkania kosztowało średnio 2 tys. zł miesięcznie, natomiast rata kredytu przy zakupie takiego mieszkania na 30-letni kredyt z 10-procentowym wkładem własnym dobiła do 2348 zł – czyli była aż o 348 wyższa. To absolutny rekord Polski. W Warszawie różnica na korzyść najemców wyniosła zaledwie 70 zł, a w trzecim na liście „stratnych” Białymstoku – 35 zł. Pod kreską byli też wynajmujący tego typu mieszkania w Toruniu (czynsz za mieszkanie był tu o 21 zł niższy od raty kredytu za takie lokum). W pozostałych miastach bardziej opłacało się kupić mieszkanie na kredyt i je spłacać. W Częstochowie, Szczecinie i Katowicach korzyść tego, kto zdecydował się na takie rozwiązanie, sięgnęła 300 złotych miesięcznie.

Kraków okazał się również czerwoną latarnią zestawienia opłacalności wynajmu w kategorii mieszkań dużych. Średnia opłata za wynajęcie 70-metrowego lokum wyniosła w III kwartale 2021 r. 2450 zł, a rata 30-letniego kredytu po zakupie takiego lokalu – 3179 zł, czyli 729 zł więcej. Zbliżone „straty” ponosili wynajmujący swe mieszkania jedynie w Gdyni (opłata za wynajem była tu o 637 zł niższa od raty kredytu); w trzecim na liście Gdańsku ta różnica była już sporo niższa (309 zł), zaś we Wrocławiu lekko tylko przekroczyła 50 zł. W Bydgoszczy, Łodzi, Katowicach i Szczecinie kupno dużego mieszkania na kredyt było wciąż tańsze od jego wynajęcia; w tym ostatnim opłata za wynajem wyniosła 2450 zł, a rata tylko 2157 zł, czyli 293 zł mniej.

Jarosław Sadowski z Expandera zwraca uwagę, że w większości miast pandemiczne spadki opłat za wynajem to już przeszłość. - Drugi kwartał z rzędu stawki rosły. W porównaniu z I kwartałem najem małego mieszkania zdrożał średnio o 5,7 proc., lokalu średniej wielkości o 5,4 proc., a dużego o 4,8 proc.. W omawianym okresie wzrost kosztu najmu odnotowaliśmy aż na 35 rynkach, a spadek jedynie na trzech – mówi ekspert.

Największe wzrosty stawek pojawiły się w Trójmieście, Wrocławiu i Szczecinie. W porównaniu z I kw. 2021 r. najem małego lokalu w Gdańsku zdrożał aż o 18 proc., a średniego w Gdyni o 16 proc. Należy jednak dodać, że to w dużej mierze efekt letniego sezonu turystycznego. We wrześniu stawki były tam już nieco niższe niż w sierpniu i jest dość prawdopodobne, że w kolejnych miesiącach będą dalej spadały.

W porównaniu z I kw. 2021 r. najmocniej staniał najem małych lokali w Sosnowcu. Obniżka wyniosła prawie 8 proc. Staniał również najem średnich i małych mieszkań w Częstochowie – odpowiednio o 3 proc. i niecałe 2 proc. Po raz pierwszy od początku pandemii nieco podniosły się natomiast stawki w Warszawie i Krakowie. W przypadku małych mieszkań ów wzrost wyniósł odpowiednio - 4 proc. i 6 proc. Wciąż był jednak wyraźnie niższy od wzrostu cen samych mieszkań.

- Do niedawna to zakup mieszkania był zdecydowanie tańszy niemal na wszystkich rynkach. Wynikało to m. in. z rekordowo niskiego oprocentowania kredytów hipotecznych. Po podwyżce stóp procentowych kredyty jednak drożeją. Do tego dochodzi także znaczący wzrost cen mieszkań. W rezultacie sytuacja nie jest już tak jednoznaczna. W przypadku małych i średnich lokali wciąż w większości miast bardziej opłacalny kosztowo jest zakup, ale różnica w kosztach jest mniejsza niż w przeszłości. Najciekawsza jest natomiast sytuacja w przypadku dużych mieszkań. Tu w większości miast koszt najmu jest niższy niż rata kredytu. Największa różnica występuje w Krakowie. Warto przypomnieć, że najem nie wymaga posiadania 10-proc. wkładu własnego

– komentuje Jarosław Sadowski.

Ponieważ ceny mieszkań rosną szybciej niż stawki najmu, rentowność nowych inwestycji w mieszkania na wynajem spada. W przypadku zakupu za „gotówkę” średniej wielkości mieszkania rentowność netto w III kw. wyniosła 3,56 proc. (przy 11 miesiącach obłożenia). Dla porównania w I kwartale było to 3,61 proc., a więc opłacalność spadła, ale minimalnie. Nieco bardziej pogorszyła się sytuacja w przypadku zakupu finansowanego w połowie kredytem. Tu rentowność netto, już po uwzględnieniu wzrostu oprocentowania kredytu, spadła z 3,1 proc. do 2,7 proc. Gdyby natomiast stopy procentowe jeszcze bardziej wzrosły i np. powróciły do poziomu sprzed pandemii, to rentowność dla kupowanych obecnie mieszkań spadnie do 2,1 proc.

- Należy jednak zaznaczyć, że tak liczona rentowność nie uwzględnia wszystkich korzyści związanych z inwestycją w mieszkanie. W przypadku zakupu z pomocą kredytu wyliczona przez nas rentowność jest niska, gdyż całą ratę potraktowaliśmy jak koszt. W rzeczywistości jest nim jednak tylko jej część odsetkowa. Część kapitałowa, choć musi być płacona, nie przepada bezpowrotnie. Te pieniądze można będzie odzyskać przy sprzedaży mieszkania

– mówi ekspert.

Załóżmy, że ktoś kupił mieszkanie za 300 000 zł (150 000 zł kredytu i 150 000 zł środków). Po kilku latach zdążył spłacić 50 000 zł zadłużenia, a więc pozostało 100 000 zł zadłużenia. Gdyby mieszkanie sprzedał za tyle samo, za ile kupił (300 000 zł), to do banku trafi 100 000 zł, a do niego 200 000 zł. Odzyska więc nie tylko 150 000 zł, które wpłacił na początku, ale również 50 000 zł wpłacane jako raty kapitałowe.

Kolejny dodatkowy element, to zysk ze wzrostu wartości mieszkania. W większości miast ceny są dzisiaj o kilkadziesiąt procent wyższe niż kilka lat temu. Ktoś, kto w przeszłości kupił mieszkanie za 300 000 zł prawdopodobnie mógłby je teraz sprzedać za 400 000 zł. Uzyskałby więc dodatkowy zysk w wysokości 100 0000 zł. Z drugiej strony – nie ma żadnych gwarancji, że ceny nadal będą rosły.

- Jeżeli podwyżka stóp doprowadzi do zahamowania inflacji, znaczącego wzrostu kosztu kredytów hipotecznych czy istotnego podwyższenia stawek oprocentowania na lokatach bankowych, to możliwe jest zmniejszenie się popytu na nieruchomości. To z kolei może doprowadzić do zatrzymania wzrostu cen lub w skrajnym przypadku nawet ich spadku

– kwituje Jarosław Sadowski.

Mimo licznych korzyści jakie dotychczas przynosiły tego rodzaju inwestycje, osoby planujące zakup mieszkania na wynajem z pomocą kredytu powinny być bardzo ostrożne. Jeżeli stopy znacząco wzrosną, to opłacalność wynajmu mieszkań kupionych na kredyt może drastycznie spaść lub nawet taka inwestycja może zacząć przynosić straty. Sama październikowa podwyżka nie wydaje się co prawda na tyle istotna, aby wpłynąć poważnie na rynek mieszkaniowy. Warto jednak monitorować dalsze decyzje RPP, bo jeśli pojawią się kolejne podwyżki, to mogą przyczynić się do zmian trendów cenowych na rynku.