Czy można przejąć na własność cudzą nieruchomość? Na pytanie odpowiada radca prawny Jonasz Kita

W polskim prawie wskazuje się, że posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Jednakże po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Warto wyjaśnić, iż przez pojęcie posiadacza samoistnego należy uznać stan władztwa nad rzeczą odpowiadający posiadaniu na poziomie właścicielskim, gdyż posiadacz samoistny włada rzeczą "jak właściciel". Wykonuje zatem faktycznie uprawnienia właścicielskie, w szczególności korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią.

Istotne pozostaje, iż o samoistnym charakterze posiadania decydują przede wszystkim okoliczności faktyczne o charakterze zewnętrznym, tj. zachowanie się posiadacza dostrzegalne dla innych osób, za pomocą którego posiadacz demonstruje swoją wolę wykonywania pełnego władztwa nad rzeczą dla siebie. Mogą one polegać np. na zagospodarowaniu nieruchomości poprzez zabudowania, ogrodzenie posesji itp.

Kolejnymi istotnymi pojęciami są „dobra wiara” oraz „zła wiara” posiadacza. W nauce prawa wskazuje się, iż dobra wiara to stan psychiczny polegający na błędnym, ale usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, iż pozostaje się właścicielem danej nieruchomości, z kolei w złej wierze pozostaje ten, kto wie albo wiedzieć powinien (przy dołożeniu należytej staranności), że prawo własności nie przysługuje jemu, lecz innej osobie.

Co do koniecznych okresów nieprzerwanego posiadania, tj. 20 lat (dotyczy uzyskania posiadania w dobrej wierze) oraz 30 lat (dotyczy uzyskania posiadania w złej wierze), należy dodatkowo wskazać, że jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika.

Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

Istotne również pozostaje, iż jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

Zasiedzenie pozostaje zatem ustawowym sposobem nabycia własności rzeczy przez długotrwały upływ czasu związany z wykonywaniem uprawnień właścicielskich przez osobę niebędącą właścicielem.