Kraków. Sprzedaż mieszkań w Małopolsce i jej stolicy gwałtownie maleje, ale ceny raczej nie spadną. Deweloperzy wstrzymują inwestycje

Oferty sprzedaży mieszkań w Krakowie i innych rejonach Małopolski w ostatnich miesiącach były równie liczne, jak przed rokiem, ale chętnych na zakup w dramatycznym tempie ubywało. Powód jest oczywisty: deweloperzy, siłą rozpędu po znakomitym roku 2021, oddawali w pierwszych miesiącach 2022 do użytku więcej lokali niż w latach minionych, a w tym samym czasie Rada Polityki Pieniężnej NBP – w walce z rekordową inflacją - podnosiła stopy procentowe, odstraszając tym samym kolejne tysiące krakowian i Małopolan od zaciągnięcia kredytu hipotecznego.

Kredyty mieszkaniowe: w rok wyparowało dwie trzecie klientów. Takiego spadku nie było nigdy

- W segmencie najpopularniejszych mieszkań zdecydowaną większość lokali kupowało się dotąd przy wsparciu kredytu. Ten kredyt stał się po podwyżkach stóp bardzo nieatrakcyjny, więc niemal wszyscy rozważający zakup mieszkań, a nie dysponujący odpowiednią gotówką, znikli z rynku – mówi Małgorzata Nowodworska, szefowa krakowskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Skala owego zniknięcia jest niespotykana w historii. Z danych BIK („Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe) wynika, że we wrześniu 2022 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 13,6 tys. osób, w porównaniu do 42 tys. rok wcześniej – spadek wyniósł więc 68 procent. Jeszcze bardziej zmniejszyła się kwota, jaką zainteresowani chcą pożyczyć od banków na zakup mieszkań. A przecież mamy ponad 17-procentową inflację, zaś same mieszkania zdrożały rok do roku średnio o 15 procent.

- Nie tylko wysokie stopy procentowe, ale też zaostrzenie wymogów regulacyjnych oraz obawy przed skutkami spowolnienia gospodarczego, a nawet możliwej recesji, skutecznie zamroziły popyt na kredyty mieszkaniowe – komentuje prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK. Dodaje „na pocieszenie”, że odczyty wrześniowe są nieco lepsze niż sierpniowe, co daje pewną nadzieję.

Mariusz Bryksy, wiceprezes krakowskiego Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań, przyznaje, że zarówno klienci, jak i oferujący mieszkania przedsiębiorcy, stali się w ostatnich miesiącach wyjątkowo ostrożni. – Wynika to z niepewności, jaki będzie dalszy rozwój wypadków w gospodarce. Niewiadomych i zmiennych jest tak wiele, że większość ludzi woli się wstrzymać przed podjęciem wieloletnich zobowiązań finansowych. Z kolei moi koledzy przedsiębiorcy starają się nie podejmować nadmiernego ryzyka – wyjaśnia Mariusz Bryksy.

- Deweloperów czekają naprawdę ciężkie miesiące, zapewne najtrudniejsze od lat. W tzw. normalnych warunkach zdecydowaną większość klientów stanowiły osoby kupujące mieszkania na kredyt, a dzisiaj 90 procent to nabywcy gotówkowi, czyli ludzie dysponujący dużymi zasobami finansowymi - przekonani, że inwestycja w mieszkanie dobrze chroni ich kapitał przed inflacją – opisuje Małgorzata Nowodworska. W jej opinii, takie kalkulacje w Krakowie mogą mieć sens, ponieważ z wielu powodów spadek cen mieszkań w stolicy Małopolski wydaje się nieprawdopodobny.

Mariusz Bryksy zwraca uwagę na swoisty paradoks: popyt drastycznie spadł, a ceny – nie (bo trudno za taki spadek uznać wahnięcie o 1 procent w stosunku do sierpnia). Szalony wzrost kosztów materiałów, robocizny, energii doprowadził do tego, że deweloperzy nie mają jak obniżyć cen, bo ponieśliby dotkliwe straty. W SBDiM przewidują stabilizację cen lub ich wzrost – i to już niebawem. Podobnie z PZFD.

- Sądzę, że ceny na jakiś czas się ustabilizują, a w drugiej połowie przyszłego roku zaczną znów dynamicznie rosnąć. Grupa zainteresowanych kupnem mieszkania jest bowiem w Krakowie wyjątkowo liczna, a mieszkań będzie za rok rekordowo mało – prognozuje Małgorzata Nowodworska. Zauważa, że deweloperzy masowo wstrzymują inwestycje: na dziesięć planowanych wcześniej projektów realizowany będzie w najbliższym czasie przeważnie tylko jeden. Ta obserwacja w pełni zbieżna z tym, o czym dyskutują ostatnio członkowie SBDiM.

Wedle GUS, liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, spadła w sierpniu 2022 o połowę w porównaniu z sierpniem 2021. Równocześnie na rynku pojawia się radykalnie mniej nowych mieszkań: „We wrześniu 2022 krakowscy deweloperzy wprowadzili na rynek aż o 91 proc. mniej mieszkań niż w sierpniu 2022” – czytamy w świeżej analizie portalu RynekPierwotny.pl. W efekcie zainteresowani mają w mieście do wyboru tylko 5,5 tys. – o 10 proc. mniej niż przed rokiem.

Jak podaje krakowski GUS, w sierpniu 2022 r. w całej Małopolsce oddano do użytkowania 1889 mieszkań (połowę w Krakowie), czyli aż o 30,5 proc. więcej niż przed rokiem. U deweloperów wzrost liczby oddanych lokali był jeszcze większy – o 60 procent! Równocześnie nasilały się problemy ze sprzedażą oferty. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w pierwszych dziewięciu miesiącach 2022 r. deweloperzy sprzedali w Krakowie aż o 27 procent mniej mieszkań niż w tym samym okresie 2021 roku. Można się pocieszać, że jest to najmniejsze załamanie wśród siedmiu największych metropolii (średni spadek wyniósł tutaj 37 proc., przy czym we Wrocławiu aż 48 proc., a w Gdańsku - 38 proc.), ale faktem jest, iż z każdym miesiącem kupców ubywało. I nadal ubywa, zwłaszcza że po październikowej przerwie NBP zapowiada kolejne podwyżki stóp procentowych.

- Sytuację mógłby poprawić jedynie proponowany przez nas program, w ramach którego młode rodziny mogłyby otrzymać kredyt na zakup mieszkania na specjalnych, przystępnych warunkach. Wiemy, że rząd nad tym rozwiązaniem pracuje, ale naprawdę trzeba by działać szybko. W przeciwnym razie czeka nas totalne załamanie rynku i masowe zwolnienia pracowników – ostrzega Małgorzata Nowodworska.

Studiowanie w Polsce jest coraz droższe. Ekspert wyjaśnia powody