Stolica Małopolski stała się ośrodkiem atrakcyjnym nie tylko dla miejscowych planujących małżeństwo czy urodzenie dzieci, ale i dla przyjezdnych ciągnących do szkół, uczelni oraz pracy, także z dalekich zakątków świata. To wpływa na rynek mieszkaniowy

Dawid Kowalski, Narodowy Bank Polski: - W ostatnich latach mieliśmy krótkie okresy, w których liczba mieszkańców Krakowa malała, ale generalnie można mówić o trendzie zwyżkowym, czym stolica Małopolski wyróżnia się na tle większości dużych miast w Polsce. One od pewnego czasu wyludniają się. W roku 2017 r. realna liczba ludności Krakowa okazała się większa od prognozy GUS. Dobijamy do 770 tys. mieszkańców.

Przyrost i migracje

Populacja krakowian rośnie z dwóch głównych powodów. Pierwszym jest dodatni przyrost naturalny. Przed 2008 r. był on ujemny, ale od tego czasu jesteśmy cały czas nad kreską, a w ostatnich latach, 2015-17, obserwujemy przyspieszenie, które wywindowało wskaźnik przyrostu naturalnego do poziomu 2 promili. To jest dość dużo na przestrzeni poprzednich lat i w porównaniu z innymi miastami (w skali kraju w lipcu 2018 r. wskaźnik ten wyniósł 0,9).

Drugim czynnikiem zwiększającym liczbę ludności jest dodatnie saldo migracji. Miasto jest atrakcyjne nie tylko dla zawierania małżeństw przez miejscowych, ale i jako miejsce nauki i pracy dla przyjezdnych, także z dalekich zakątków świata, głównie za sprawą coraz liczniejszych centrów obsługi biznesu.

Jak to wpływa na rynek mieszkaniowy?

Od 2002 roku liczba mieszkań w Krakowie rośnie. Jesteśmy tu w połowie stawki wśród sześciu największych miast w kraju, z 495mieszkaniami na 1000 mieszkańców. Wyraźnie odjeżdża nam jedynie Warszawa.
Na początku 2002 roku na jedno mieszkanie przypadało średnio 2,7 osoby, w 2017 wskaźnik ten wyniósł równo 2.

CZYTAJ WIĘCEJ: Mieszkanie Plus w Krakowie: Dużo więcej niż osiedle na Klinach. Przytulne gniazdo, zatopione w przyrodzie i tradycji, z usługami i pracą

Budownictwo mieszkaniowe w Krakowie w ostatnich latach przeżywało fazy zmiennej koniunktury – były okresy przyspieszenia wzrostu, ale rok 2017 okazałam się rekordowy. Tylu mieszkań oddanych do użytku – ponad 10 400 - nie mieliśmy jeszcze nigdy w historii. W 2016 r. było to niespełna 8 tys., a rok wcześniej – 5,5 tys., zaś w rekordowym dotąd 2009 r. – poniżej 10 tys. Trzeba tu zauważyć, że zdecydowaną większość tych mieszkań zbudowali deweloperzy.

Jaki jest trend?

Od drugiej połowy 2016 r. liczba mieszkań oddawanych do użytku zaczęła przeważać nad liczbą tych, których budowa dopiero się rozpoczęła. Tak jest nadal, można więc mówić o trendzie zniżkowym, czyli w najbliższych kwartałach możemy się spodziewać mniejszej liczby oddawanych do użytku. Inne duże miasta utrzymały dynamikę.

Ceny mieszkań w Krakowie rosną od 10 lat dość stabilnie, w tempie raczej bezpiecznym. Ciekawie wypada to w porównaniu ze wzrostem wynagrodzeń – rosną one w Krakowie dużo szybciej od przeciętnej w kraju i są w tej chwili sporo wyższe od średniej krajowej, gdy w połowie poprzedniej dekady były niższe. Wpływa to zasadniczo na siłę nabywczą krakowian, a co za tym idzie - dostępność mieszkań. Dekadę temu za przeciętną pensję można było kupić 0,4 metra kw. mieszkania na rynku pierwotnym, dziś jest tu już 0,8 m kw., zatem dostępność się podwoiła.

Wysoce prawdopodobny dalszy wzrost dochodów i populacji

Z tegorocznych danych GUS wynika, że liczba ludności Krakowa będzie dalej rosnąć, m.in. za sprawą najwyższej od połowy lat 80. dzietności kobiet: przeciętna krakowianka rodzi dziś 2 lub więcej dzieci, podczas gdy wcześniej, przez dekadę, średnia ledwie przekraczała 1. Rośnie także liczba zawieranych małżeństw, co przekłada się na potrzeby mieszkaniowe.

Z kolei wzrost dochodów skłania wiele rodzin do zmiany mieszkania na większe, bardziej komfortowe, lepiej położone. Nie ma wiarygodnych danych, ani badań mówiących o tym, ilu krakowian w tej chwili to rozważa, ale normą jest, że liczba takich gospodarstw rośnie wraz z przeciętną siłą nabywczą, a przede wszystkim – wspomnianym wyżej współczynnikiem dostępności mieszkań.

I wreszcie trzeci czynnik: napływ ludzi z zewnątrz. Tysiące osób przyjeżdżających do Krakowa na studia i do pracy szuka zwłaszcza mieszkań na wynajem, bo zapewniają im one zdecydowanie większą mobilność. Populacja migrantów stale rośnie, a wraz z nią – zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem.

KONIECZNIE SPRAWDŹ: