Przyszłość biur w Krakowie jest niepewna, ale wciąż powstają nowe. Właśnie przekroczyliśmy kolejną granicę: 1,6 milionów metrów kwadratowych

FLESZ - Rynek pracy odporny na pandemię

Jeszcze w pierwszym kwartale 2021 roku w branży panował marazm: liczba transakcji była niewielka i dotyczyła przede wszystkim renegocjacji wcześniej zawartych umów. Z ponad 200 tys. do 150 tys. m kw. zmalała tez wielkość budowanych powierzchni. Ale już w drugim kwartale popyt na biura w Krakowie wzrósł rok do roku o… 78 proc. Klienci wynajęli blisko 47,5 tys. m kw., co jest przyzwoitym wynikiem nawet na tle wyśmienitych kwartałów przed pandemią. Wprawdzie ponad 60 proc. transakcji (w tym trzy największe) dotyczyło wciąż renegocjacji umów, ale 35 proc. to były całkiem nowe umowy, a kilka procent najemców postanowiło wręcz powiększyć swoje biura. Czwarta największa umowa dotycząca biur w Krakowie została zawarta przez centrum usług wspólnych Heinekena i obejmowała wynajem 8,6 tys. m kw. w Podium Park A. Ukończone zostały także dwie duże inwestycje: Tertium Business Park III Bumy o pow. 13,3 tys. m kw. i Aleja Pokoju 81 Atala – 7,6 tys. m kw.

Przebudzenie biurowców w Krakowie. Na jak długo?

- Rynek biurowy w Krakowie zaczął się budzić po największym zastoju od lat – spowodowanym, oczywiście, przez pandemię i radykalną zmianę trybu pracy. Najwięksi najemcy zaczęli w końcu podejmować decyzje, w jaki sposób zamierzają dalej pracować. Nie ma tu jednak jednego uniwersalnego rozwiązania. Zauważyłam, że polscy pracodawcy woleliby mieć pracowników pod okiem, w biurze. Natomiast duże globalne korporacje skłonne są zapewnić załodze więcej elastyczności, dopuszczając pracę w domu przeplataną niezbędnymi spotkaniami w biurze. Jest to zgodne z oczekiwaniami i postulatami wielu, jeśli nie większości zatrudnionych - wyjaśnia Karolina Słysz, dyrektor krakowskiego biura Cresa Polska, oddziału największej na świecie firmy doradczą na rynku nieruchomości komercyjnych.

Wedle jej obserwacji, pandemia gruntownie zmieniła zasady funkcjonowania biur i jest raczej pewne, że nie ma już powrotu do poprzedniego stanu. Rynek biurowy czekają zatem głębokie zmiany. Duże korporacje już dostosowują swoje powierzchnie biurowe do pracy hybrydowej nie tylko w pandemii, ale i po niej. Biura mają być jeszcze bardziej komfortowe, a zarazem elastyczne – by w tym samym miejscu mogli pracować różni pracownicy o różnych potrzebach. Część firm zastanawia się nad ograniczeniem wynajmowanych powierzchni z uwagi na hybrydowy model pracy. Inne, szczególnie z sektora IT i e-commerce, nadal się rozwijają, zatrudniają nowych pracowników i zwiększają powierzchnię biurową.

- Funkcje biura ewoluują. Myślę, że w przyszłości będą to głównie miejsca spotkań, interakcji z pracownikami, generowania innowacyjnych rozwiązań, a nie permanentnej pracy biurowej. Tę pracę będzie można bowiem wykonywać dosłownie z każdego miejsca na świecie. Ważny jest także aspekt budowania kultury organizacyjnej oraz możliwość identyfikowania się z daną firmą i jej misją. Biuro nadal będzie elementem budowania marki pracodawcy – komentuje Karolina Słysz.

Przyznaje, że większość pracowników – nie tylko krakowskich biur – deklaruje potrzebę powrotu do normalnych „fizycznych” spotkań, twarzą w twarz. Niemal wszyscy przyznają, że są zmęczeni nieustanną pracą w domach. Co istotne, dotyczy to nie tylko doświadczonych kadr, które przez lata czy wręcz dekady mogły przywyknąć do tradycyjnej pracy biurowej, ale i młodych specjalistów czy menedżerów, którym – jak podpowiada intuicja – łatwiej jest się przestawić na tryb zdalny.

- Jeśli jednak przejść do konkretów, to okazuje się, że większość pracowników chce mieć możliwość pracy zdalnej, np. 2 dni w tygodniu, przede wszystkim w domu, a „teamsy i zoomy” (którymi „jesteśmy zmęczeni”) okazują się poręcznymi narzędziami - przynoszącymi korzyści zarówno pracownikom, jak i pracodawcom. Firmy inwestują w technologie i systemy ułatwiające kontakt z klientami i pracownikami. Także pod tym kątem aranżują na nowo przestrzeń biurową, czy oferują np. rozwiązania tłumiące hałas

– podkreśla szefowa krakowskiego biura Cresa Polska.

Sama zauważyła, że kiedyś musiała jechać do Katowic czy Warszawy na – często – kilkunastominutowe spotkanie i zajmowało jej to w zasadzie cały dzień. Dziś to spotkanie zajmuje po prostu kwadrans i przynosi identyczny efekt, jak to „w realu”. Podobnie jest ze szkoleniami: w jej branży, ale też w wielu innych, możliwość kształcenia online daje lepsze efekty niż wcześniejsze szkolenia związane z koniecznością wyjazdów, zapewnienia zakwaterowania, cateringu itp. – Nie tracąc czasu na dojazdy, zyskuję więcej czasu na samorozwój oraz wykonywanie innych ważnych zadań dla firmy, co ma duże znaczenie także dla mojego pracodawcy – wyjaśnia Karolina Słysz.

Gdzie jest najwięcej biur w Krakowie i ile świeci pustkami

Wedle danych Cresa, największe zasoby powierzchni biurowych są na południu Krakowa – to w sumie 665 tys. m kw. wynajmowanych w cenie od 10 do 14,5 euro za metr. Relatywnie mało jest tu pustostanów – stanowią 11,7 proc. ogólnej powierzchni. Drugi największy zasób biur mamy w centrum Krakowa – to 427,8 tys. m kw. wynajmowanych po 13,3 – 15,5 euro za metr. kw. Tu pustostanów jest dużo, bo aż 16,2 proc. Trzeci zasób biur znajduje się ma północnym zachodzie Krakowa – 324 tys. metrów kw. wynajmowanych po 11-14 euro za metr. Odsetek pustostanów jest tutaj rekordowy i zbliżył się w pierwszym półroczu do 20 proc. oferowanej powierzchni. Czwarte zasoby biurowe znajdują się na północnym wschodzie Krakowa – 195 tys. m kw. wynajmowanych jest po 11-14 euro za metr. Pustostany stanowią tu 12,7 proc. powierzchni.

- Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem wydaje się dziś ten ostrożnie optymistyczny. Czeka nas gruntowna reorganizacja pracy biur. Nasi najemcy analizują właśnie swoje potrzeby pod kątem nie tylko powierzchni, ale też zapewnienia pracownikom bezpieczeństwa i generalnie takich warunków, by ci chcieli w biurach pracować i by robili to najefektywniej. To się wiąże z przemodelowaniem funkcji przestrzeni biurowej. Najemcy mówią nam, że muszą zapewnić większą przestrzeń dla każdego z pracowników, inne drogi komunikacji pomiędzy strefami, spore zmiany dotyczą także wyposażenia, w tym mebli - mówiła nam kilka tygodni temu Jadwiga Wiśniowska, prezes MIX Group, zajmującej się wynajmem od dwóch dekad i zarządzającej 60 tys. metrów kw. powierzchni biurowej.

Wedle jej obserwacji, sami najemcy jeszcze często nie wiedzą, jak będzie zorganizowana ich praca. Nie są też pewni, czy faktycznie przestrzeń, którą dziś zajmują, nie będzie im przypadkiem niezbędna do bezpiecznego funkcjonowania w realiach nowej normalności, choćby z uwagi na inne wymogi. -Dlatego bardzo niewielki odsetek najemców rozmawia z nami o zmniejszeniu wynajmowanej powierzchni, a jednocześnie mamy coraz więcej takich, którzy chcą zrobić coś wręcz przeciwnego – czyli wynajmowaną od nas powierzchnię powiększyć – podkreśla Jadwiga Wiśniowska.

Biurowce w Krakowie: Co jeszcze powstanie pod Wawelem

Według raportu Walter Herz, w 2020 roku Kraków zyskał ponad 140 tys. m kw. nowoczesnej przestrzeni biurowej, po raz kolejny zostawiając w tyle inne ośrodki regionalne. W budowie jest kolejne 150 tys. m kw., a nowe projekty znajdują się w fazie przygotowań do realizacji. Prawie jedna trzecia powstających na terenie miasta biur ma zostać oddana do końca tego roku. Oprócz wymienionych inwestycji Atala i Bumy, zakończyły się już inne: Cavatina oddała Equal Business Park D z 11,6 tys. m kw. powierzchni i biurowiec Ocean Office Park A1 z 7,8 tys. m kw. biur, a dodatkowo Lubicz I Business Centre zwiększył powierzchnię o 2 tys. m kw. W tym roku stolica Małopolski zyskała też lub zyska The Park Cracow I (12,5 tys. m kw.) firmy White Star. Z kolei w I kw. 2022 roku Skanska ma ukończyć trzeci etap zlokalizowanego w centrum miasta kompleksu biurowego High5ive (10,6 tys. m kw.). Z kolei Echo Investment kontynuuje budowę kompleksu biurowego Brain Park (w trzecim kwartale 2022 roku dostarczy on około 30 tys. m kw.). Pozwolenie na budowę nowych biurowców w Krakowie otrzymała też firma Warimpex.

Eksperci przyznają, że właściciele biurowców, których budowa rozpoczęła się jeszcze przed pandemią, mieli przez wiele miesięcy problemy ze znalezieniem chętnych na nowe przestrzenie: przedwstępne umowy obejmowały ok. 40 proc. powstającej powierzchni w Warszawie i zaledwie 26 proc. w pozostałych metropoliach, w tym w Krakowie. W żadnym z dużych miast komercjalizacja biurowców będących w budowie nie przekroczyła 50 proc., choć w niektórych lokalizacjach udało się wynająć 70, a nawet 100 proc.

Zdaniem analityków Cresa Polska, największy od co najmniej dekady spadek aktywności deweloperskiej na rynku biurowym w Polsce może doprowadzić do wystąpienia luki podażowej w latach 2023-2024. „Duże międzynarodowe firmy takie jak Google czy JPMorgan zapowiadają wprowadzenie modelu hybrydowego, łączącego w różnych proporcjach pracę z biura z pracą zdalną, co oznacza, że pracownicy będą powracać do biur. Praca w systemie hybrydowym spotkała się z bardzo dobrym przyjęciem ze strony pracowników i większość firm nie planuje odebrania im tej możliwości. Firmy nadal będą potrzebowały fizycznego biura, ponieważ nie tylko zapewnia ono miejsce do pracy, lecz także sprzyja wymianie wiedzy, pomysłów i rozwiązań oraz umożliwia budowanie relacji. Znajdzie to swoje odzwierciedlenie w oczekiwaniach najemców, którzy przy wyborze powierzchni będą uwzględniali nowe czynniki” – czytamy w opracowaniu Cresa Polska.

Jaka przyszłość czeka biura? Wyniki badania wśród najemców

Eksperci Cushman & Wakefield w swoim badaniu realizowanym metodą CAWI w czerwcu 2021 roku na próbie 132 osób decyzyjnych w zakresie zarządzania przestrzenią biurową (CEO, Dyr. Administracyjny, Dyr. Operacyjny, Office Manager) zapytali badanych, na ile dni docelowo pracownicy wrócą do biura po wygaszeniu pandemii.

45 proc. ankietowanych wskazało, że docelowo wdroży hybrydowy model pracy, który zakłada dzielenie pracy z biura z pracą z domu. Najpopularniejszą formą pracy hybrydowej jest model zakładający 3 dni pracy zdalnej (38 proc.) oraz całkowita elastyczność (27 proc.). Tradycyjny model pracy został wskazany przez blisko 25 proc. ankietowanych, z tego 63 proc. dopuszcza pracę zdalną wyłącznie w wyjątkowych sytuacjach. Ponad 30 proc. wszystkich ankietowanych nie podjęło jeszcze decyzji w jakim modelu ich organizacja wróci do biura, co przekłada się na brak konkretnych działań w kontekście dalszego wykorzystania przestrzeni biurowej.

- Łączenie pracy z domu i z biura to bezpieczna alternatywa, która pozwala utrzymywać więzi i kontakty wewnątrz organizacji oraz czerpać to, co najlepsze z pracy zdalnej. Wiele osób nie wyobraża sobie już powrotu do biura 5 dni w tygodniu. 2-3 dni pracy z biura są optymalne, ponieważ pozwalają wszystkim pracownikom przynajmniej raz w tygodniu spotkać się z członkami swoich zespołów. Pozostały czas można spokojnie wykorzystać, by nadgonić pracę w skupieniu czy odbyć spotkania wirtualne - komentuje Dominika Kowalska, Associate, Workplace Strategy, Office Department, Cushman & Wakefield

Blisko jedna trzecia ankietowanych wprowadziła zmiany w funkcjonowaniu przestrzeni biurowej w trakcie pandemii (11 proc.) lub planuje je wprowadzić w przeciągu najbliższych 12 miesięcy (20 proc.). 30 proc. wszystkich ankietowanych nie podjęło jeszcze decyzji odnośnie dostosowania powierzchni biurowej do nowej rzeczywistości. Brak jednoznacznej informacji o końcu pandemii skłania część firm do stosowania strategii „wait & see” w kontekście dalszego wykorzystania powierzchni biurowej. Niespełna 30 proc. ankietowanych zadeklarowało, że nie wprowadzi żadnych zmian, co może wynikać z etapu trwania umowy najmu lub braku nakładów kapitałowych udzielanych zwyczajowo przez właściciela na wykończenie lub modernizację powierzchni.

16 proc. respondentów wskazało, że w zajmowanych biurach zdecydowano się na rozgęszczenie stanowisk pracy oraz zwiększenie liczby małych salek lub budek do spotkań. Wśród nowych elementów, które firmy planują wdrożyć w momencie powrotu pracowników do biura, blisko 25 proc. respondentów wskazało aplikację wspierającą proces rezerwacji sal, biurek oraz miejsc parkingowych.

Prawie trzy czwarte respondentów nie jest obecnie zainteresowana wynajmem przestrzeni konferencyjnych u zewnętrznych operatorów. Głównymi sposobami organizacji wydarzeń są obecnie wykorzystanie własnej powierzchni biurowej oraz podtrzymanie formy online. Niemniej, cały czas istnieje grupa najemców preferujących wynajęcie profesjonalnej przestrzeni konferencyjnej, która oferuje miejsce na spotkania branżowe, eventy, szkolenia i konferencje.

- O ile widzimy już wzrost liczby spotkań i eventów biznesowych, powrót do aktywności sprzed pandemii będzie procesem rozciągniętym w czasie. W kolejnych miesiącach spodziewamy się stopniowego wzrostu popytu na tego typu powierzchnie - mówi Jan Szulborski, Senior Consultant, Consulting & Research, Cushman & Wakefield.

Prawie dwie trzecie ankietowanych wskazało restaurację lub kantynę jako najważniejszą usługę spośród wszystkich oferowanych w budynku. Drugie miejsce zajęła dostępność infrastruktury rowerowej. Kolejne miejsca w rankingu usług przydatnych w biurowcach zajęły bankomat i sklep spożywczy. Te wybory to dowód na potrzebę wygody i optymalizacji czasu u pracowników. Brak tych udogodnień w budynku nie jest jednak tak dotkliwy, jak w przypadku dwóch pierwszych wskazań w ankiecie. Wśród pozostałych istotnych dla najemców usług wskazane zostały: kawiarnia, siłownia / fitness i biuro coworkingowe. Wszystkie powyższe wybory są wskazaniem kierunku, w jakim powinni podążać właściciele obiektów biurowych, aby uzyskać przewagę konkurencyjną i mieć tętniący życiem obiekt pełen najemców – podsumowuje Agnieszka Małysa-Bartos, Key Account Manager, Asset Services, Cushman & Wakefield.

28 proc. badanych wskazało, że obecnie potrzebuje więcej miejsc parkingowych niż przed pandemią. 12 proc. respondentów zadeklarowało, że potrzebuje ich mniej.