Protestują, bo nie chcą Szklanych Tarasów pod oknami swoich domów

Kiedy Justyna i Dariusz Woźniakowie kupowali dom przy ul. Iszkowskiego, cieszyli się, że nic nie przysłoni im widoku w stronę Dunajca. Uważnie sprawdzili plany miasta związane z przeznaczeniem terenu u podnóża dziesięciometrowej skarpy, na której znajduje się ich „szeregówka”.

- Z jednej strony okna domu wychodzą co prawda na ulicę i blok, ale z drugiej, gdzie jest skarpa, była cisza i zieleń. I to w głównej mierze dla nich zdecydowaliśmy się tu zamieszkać - mówią Woźniakowie.

Mieszkający na sąsiedniej ulicy - 5 Kresowej Jacek Tabasz z podobnych powodów postawił tutaj swój dom.

- To była enklawa spokoju. Mieliśmy namiastkę wsi w mieście. Do niedawna oglądałem sarny, podchodzące pod skarpę - opowiada Tabasz.

Dziś z przerażaniem obserwuje jak dźwig wznosi do góry kolejną kondygnację bloku, który wyrasta tuż pod jego oknami.

Miasto, mimo protestów mieszkańców i sprawy w sądzie administracyjnym, pozwoliło, żeby pod skarpą, przy ulicy Podmłynie, deweloper wybudował trzy bloki z 23 mieszkaniami każdy. Pierwszy budynek, według planów inwestora, ma być oddany do użytku już jesienią 2017 roku.

Co wam to przeszkadza?

- Prezydent w ogóle nie liczy się z nami, wydając decyzję, którą łamie przepisy - uważa Jan Mikołajczyk, któremu również nowo powstający budynek przysłoni widok.

Wyjaśnia, że dwa lata temu otrzymał wraz z sąsiadami informację, że Wydział Architektury i Budownictwa w Nowym Sączu wydaje decyzję o warunkach zabudowy (WZ) dla działki pod skarpą, z którą ich domy bezpośrednio sąsiadują. Dotyczyła budowy właśnie trzech budynków wielorodzinnych o wysokości 16,5 metra. Na to nie było zgody mieszkańców ul. Iszkowskiego, 5 Kresowej i Podmłynia.

- Nie sprzeciwialibyśmy się niskiej jednorodzinnej czy szeregowej zabudowie, takiej jak nasza. Ale bloki? To psuje cały ład przestrzenny i jest sprzeczne ze studium uwarunkowań, uchwalonym dla tego terenu przez radnych - mówi Dariusz Woźniak, wyjaśniając, że studium zakłada powstanie w tym miejscu zabudowy osiedlowej lub jednorodzinnej, ale niskiej, czyli do 12 metrów.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że warunki zabudowy miasto wydało zgodnie z prawem. Mieszkańcy jednak odwołali się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a ten uchylił zaskarżoną decyzję SKO, a także władz miasta, wytykając urzędnikom błędy popełnione przy powstaniu warunków zabudowy. Główne dotyczyły sposobu wyznaczania wielkości i granic tzw. obszaru analizowanego.

- Przyjęto, że w obszarze tym znajdują się bloki tuż za naszymi domami. Tylko, że naszym zdaniem one w ogóle nie powinny być brane pod uwagę. W najbliższym sąsiedztwie jest zabudowa jednorodzinna i na taką tylko można było wydać zgodę - przekonuje Justyna Woźniak.

Wyrok WSA z 18 grudnia 2015 r., choć od niego inwestor odwołał się do Najwyższego Sądu Administracyjnego, uspokoił mieszkańców.

- Sądziliśmy, że sprawa załatwiona i nic nie zagraża naszemu spokojowi, dopóki w sierpniu tego roku na teren działki pod skarpą nie wjechał ciężki sprzęt - opowiada Dariusz Woźniak.

Mieszkańcy Kaduka nie mogą uwierzyć, że mimo toczącej się sprawy w sądzie, miasto wydało decyzję o pozwoleniu na budowę trzech bloków, które będą sięgać ponad skarpę, a ich dach zrówna się z wysokością dachów ich domów. Nawet nie zostali o tym poinformowani. - Uznano, że nie jesteśmy stronami w tej sprawie, a przecież taka budowa nie pozostaje bez wpływu na nasze działki - twierdzą. - Mamy poczucie, że władze miasta faworyzują inwestora, a nas mieszkańców marginalizują. Wartość naszych nieruchomości spada, a inwestora rośnie - dodają.

Są zdegustowani spotkaniem z prezydentem Ryszardem Nowakiem i pracownikami Wydziału Architektury, podczas którego, jak twierdzą, nie uzyskali odpowiedzi na nurtujące ich pytania. - Za to usłyszeliśmy z ust urzędników: „A co wam te bloki przeszkadzają?” - opowiada Mikołajczyk.

Na działania władz miasta mieszkańcy poskarżyli się wojewodzie, od którego domagają się teraz unieważnienia decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zgodnie z pozwoleniami

Mirosław Trzupek, dyrektor Wydziału Architektury i Budownictwa UM Nowego Sącza przekonuje, że wszystkie decyzje wydał zgodnie z przepisami. Zauważa, że niekorzystny dla miasta wyrok WSA jest nieprawomocny. Podkreśla również, że zgodnie z prawem postępowanie prowadzone przez sąd nie wstrzymuje wykonania decyzji administracyjnych.

- Nie mogliśmy więc na tej podstawie wstrzymać decyzji o pozwoleniu na budowę. Nasza decyzja o warunkach zabudowy jest bowiem ostateczna - mówi Trzupek.

Wyjaśnia też, że warunki zabudowy zostały wydane, bo na tym terenie nie ma planu przestrzennego zagospodarowania. Studium uwarunkowań nie jest natomiast aktem prawa miejscowego i nie jest wiążące w podejmowaniu decyzji o warunkach zabudowy.

- Nie możemy odmówić decyzji, powołując się na to studium. Warunki zabudowy wydajemy na podstawie analizy urbanistycznej - mówi.

Zdaniem dyrektora Trzupka inwestycja nie wpłynie na sąsiednie działki Pod względem architektonicznym też wpisuje się w istniejącą zabudowę.

- Żyjąc w mieście trzeba liczyć się z postępującą urbanizacją. Miasto przecież się rozwija - uważa Jarosław Stępień, jeden z inwestorów budowy bloków, które funkcjonują już w sprzedaży jako „Szklane Tarasy”. Mówi, że na zakup działki pod ich budowę zdecydował się dopiero, gdy miasto wydało prawomocne pozwolenie na budowę. Teraz jest zmęczony szumem wokół inwestycji.

- Zaczynam powoli żałować, że się na nią zdecydowałem - mówi. Twierdzi, że nie rozumie działań swoich sąsiadów. Ma dość ich skarg.

- Robią wszystko, żeby zablokować budowę. Gdybym działał niezgodnie z prawem, to jeszcze bym zrozumiał ich pretensje, ale ja po prostu chcę uczciwie realizować budowę, która ma przecież służyć ludziom - mówi Stępień.

NSA jeszcze nie rozstrzygnął jego skargi kasacyjnej dotyczącej decyzji o warunkach zabudowy. Do końca 2016 roku natomiast wojewoda miał rozpatrzyć legalność wydanego pozwolenia na budowę.
ZDANIEM PRAWNIKA
Marcin Król, radca prawny z Nowego Sącza:

Samo uchylenie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny decyzji o warunkach zabudowy nie powoduje wstrzymania robót budowlanych, bo te prowadzone są w oparciu o decyzję o pozwoleniu na budowę. Jeśli Naczelny Sąd Administracyjny utrzyma decyzję WSA, to może stanowić podstawę do wznowienia postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Może wówczas dojść do uchylenia tego pozwolenia z powodu braku wymaganej decyzji o warunkach zabudowy. Dopiero wtedy właściwy organ powinien wstrzymać prowadzenie prac budowlanych i wdrożyć procedurę legalizacyjną prowadzonej budowy.

Studium uwarunkowań nie jest aktem powszechnie obowiązującego prawa, dlatego nie może stanowić podstawy prawnej do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Niemniej jednak w literaturze i orzecznictwie sądowo-administracyjnym dość powszechnie prezentowany jest pogląd, zgodnie z którym całość dokumentacji planistycznej na obszarze gminy powinna pozostawać spójna, co oznacza, że treść decyzji o warunkach zabudowy nie powinna pozostawać w sprzeczności z treścią studium uwarunkowań.