Krakowianie nie kupią mieszkań bez wkładu własnego? Limity zaproponowane przez rząd są zbyt niskie, by uzyskać wsparcie państwa

Jakie limity uchwalił Sejm zgodnie z propozycją przedstawioną przez rząd? Aby załapać się na wsparcie z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym (czyli głównie od deweloperów) trzeba znaleźć w Krakowie lokal kosztujący mniej niż 7937 złotych za metr kw. W gminach sąsiadujących z Krakowem limit ten wynosi 6749 zł, zaś w pozostałej części Małopolski – 5624 zł. Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym („używanego”), limity te są niższe i wynoszą: 7326 zł w Krakowie, 6229 zł pod Krakowem i 5191 zł w pozostałych rejonach Małopolski.

Eksperci Expandera zwracają uwagę, że limity te są niemal w całej Polsce sporo niższe od aktualnych stawek rynkowych, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, a dotyczy to zwłaszcza metropolii. Nie ma jednak większego problemu, gdy różnica między owym limitem a średnią sięga 10 – 12 proc. , jak w Gdańsku, Wrocławiu, Poznaniu, Białymstoku, Rzeszowie czy Toruniu, a nawet 14 proc., jak w Lublinie; oznacza to bowiem, że na tych rynkach znaleźć można tańsze lokale i tym samym załapać się na rządowe wsparcie.

Prawdziwe schody zaczynają się wówczas, gdy ustalony limit jest o ponad 25 procent niższy od średniej ceny rynkowej: to sygnał, że na danym rynku właściwie nie ma mieszkań, które mieściłyby się w tym limicie, a więc szansa na skorzystanie z państwowego wsparcia w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” maleje do zera. Wedle analiz specjalistów Expandera, tak jest przede wszystkim w Krakowie: ustalony przez rząd i uchwalony przez Sejm limit w przypadku lokali z rynku pierwotnego jest aż o 25 proc. niższy od średnich cen rynkowych, a w przypadku lokali z rynku wtórnego różnica ta sięga aż 31 procent (równie ogromna jest tylko w Szczecinie). Dla porównania: w Warszawie limit dla rynku pierwotnego jest tylko o 8 proc. niższy od bieżących cen rynkowych, w Częstochowie o 3 proc. niższy, w Sosnowcu o 1 procent niższy, zaś w Bydgoszczy nawet… wyższy od cen rynkowych (o 2 proc.)!

Co ciekawe, limity zaproponowane przez rząd i przyjęte przez Sejm na rynku wtórnym skrajnie odbiegają od rynkowych. Jako się rzekło, w Krakowie i Szczecinie są aż o 31 proc. niższe od tego, co możemy dziś znaleźć w dostępnych ofertach, w Warszawie o 28 proc. niższe, w Lublinie i Gdańsku o 24 proc. niższe – co oznacza, że znalezienie tam używanego lokalu, którego zakup można by sfinansować kredytem wspartym z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” jest właściwie niemożliwe. Tymczasem w Sosnowcu ustalony limit jest aż o 23 procent… wyższy od średnich stawek rynkowych. W Bydgoszczy jest on o 10 proc. wyższy, w Częstochowie o 7 procent wyższy, a w Katowicach – o 5 proc. wyższy; czyli w tych miastach bez problemu znajdziemy lokal, który spełni wymagania programu.

Teraz wszystko w rękach senatorów, którzy mogą jeszcze próbować zmienić uchwalone limity.

Jak tłumaczy rząd, dzięki rosnącym dochodom wiele rodzin w Polsce stać na zaciągnięcie kredytu na mieszkanie lub budowę domu, ale istotną przeszkodą jest brak pieniędzy na wkład własny, wynoszący od 10 do 20 procent wartości kredytu hipotecznego. Jedno z rozwiązań zapisanych w Polskim Ładzie ma zwiększyć dostępność finansowania własnego mieszkania. Właśnie w tym celu rząd zaproponował program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Sejm przyjął go 1 października, teraz zajmuje się nim Senat. Ustawa ma wejść w życie pół roku po ogłoszeniu, a więc jest szansa, że chętni mogliby skorzystać z jej dobrodziejstw już wiosną 2022 roku.

Państwo chce wesprzeć trzy grupy osób:

• te, które chcą mieć swoje pierwsze mieszkanie z rynku pierwotnego,
• te, które szukają mieszkania na rynku wtórnym, społecznym,
• te, które chcą wybudować własny dom.

Państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego będzie gwarantować wkład własny nawet do 20 proc. do kwoty 100 tys. zł przez okres minimalnie 15 lat. Co ważne, w miarę jak powiększać będzie się rodzina, BGK ma pomagać jej w spłacie części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Będzie to tzw. spłata rodzinna, która wyniesie w przypadku przyjścia na świat drugiego dziecka w rodzinie 20 tys. zł, a po urodzeniu się trzeciego i kolejnego dziecka - aż 60 tys. zł.

Jak to ma wyglądać w szczegółach? Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) będzie udzielał gwarancji do 20% kwoty kredytu, nie więcej niż 100 tys. zł, przez okres co najmniej 15 lat. Po urodzeniu się drugiego albo kolejnego dziecka w rodzinie, BGK spłaci część tego kredytu.

• Gwarantowanym kredytem mieszkaniowym będzie mieszkaniowy kredyt hipoteczny spełniający warunki określone w ustawie i udzielany przez banki przystępujące do programu na podstawie umowy zawartej z BGK.
• Państwo, za pośrednictwem BGK, będzie gwarantować do 20% kwoty kredytu, jednak nie więcej niż 100 tys. zł.
• BGK będzie jednorazowo spłacał część gwarantowanego kredytu mieszkaniowego, w związku z urodzeniem się dziecka. Będzie to tzw. spłata rodzinna, która wyniesie:
• 20 000 zł – w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o drugie dziecko,
• 60 000 zł – w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o trzecie albo kolejne dziecko.

Kredyt jest udzielany na minimum 15 lat. Gwarantowany kredyt mieszkaniowy będzie mógł być udzielony w walucie polskiej. Dzięki temu nie wystąpią ryzyka kursowe. Projekt zawiera ponadto mechanizmy ograniczające ryzyko stymulowania wzrostu cen mieszkań Pierwszym są właśnie wspomniane maksymalne limity cen (w tym wkładu budowlanego) w przeliczeniu na 1 metr kw. powierzchni użytkowej finansowanego mieszkania. Drugim natomiast - upoważnienie dla rządu pozwalające mu obniżyć, w rozporządzeniu, wysokość współczynników wpływających na ustawowe limity cenowe.

Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, zwraca uwagę, że w ustawie pojawiło się „co najmniej kilka ciekawostek”.

• Najważniejsza jest ta, że gwarancję wkładu własnego jak i dopłaty będzie mogą uzyskać osoby, które już posiadają dom lub mieszkanie, ale nie więcej niż jedną nieruchomość i pod warunkiem, że mają przynajmniej dwoje dzieci.
• Przy dwójce pociech mogą posiadać mieszkanie czy dom, ale nie większy niż 50 m kw.
• Przy trójce dzieci może to być maksymalnie 75 m kw.
• Przy czwórce pociech może to być 90 m kw.
• W przypadku piątki lub większej liczby dzieci nie ma limitu powierzchni.
• Aby uzyskać dopłatę przy urodzeniu się dziecka należy pozbyć się nieruchomości, która nie została zakupiona na preferencyjny kredyt.
• Nie ma ograniczenia wieku uczestników programu.

„Mieszkanie bez wkładu własnego” (MBWW) ma działać 10 lat (do 31 grudnia 2030 r.). W ustawie znalazł się też zapis, że za udzielenie gwarancji (która zastąpi wkład własny) trzeba będzie zapłacić prowizję w wysokości 1 proc. kwoty objętej gwarancją.
Gwarancja nie będzie trwała przez cały okres spłaty preferencyjnego kredytu. Będzie wygasała, gdy tylko dokonane spłaty kredytu odpowiednio obniżą poziom zadłużenia (np. poniżej 90 proc. wartości nieruchomości). Dopóki gwarancja będzie działała, taki lokal nie może służyć do wykonywania działalności gospodarczej.