Wojenne ceny mieszkań w Krakowie. Więcej ofert, ale popyt też wciąż wysoki. Masa kupców za gotówkę, bo kredyt zdrożał o… 83 procent!

Analitycy zwracają uwagę, że po kolejnych podwyżkach stóp procentowych drastycznie spadła dostępność kredytów hipotecznych, przez co radykalnie stopniała grupa osób, które mogą kupić mieszkanie za pożyczone pieniądze. Za sprawą nowej rekomendacji Komisji Nadzoru Bankowego szczególnie boleśnie odczuwają to wnioskodawcy mający na utrzymaniu dzieci - kwota kredytu dostępnego zmalała w porównaniu z wrześniem 2021 r. nawet o połowę!

Równocześnie topnieje szybko grupa osób, które w ogóle chciałyby zaciągnąć wieloletni kredyt w obecnych warunkach. Pomimo wprowadzanych przez banki obniżek marż, średnie oprocentowanie zmienne dla kredytów z najniższym – dziesięcioprocentowym - wkładem własnym przekroczyło właśnie 8 proc. – Jeśli poskładamy wszystkie negatywne czynniki z ostatnich miesięcy, to okaże się, że raty kredytów na zakup mieszkania o powierzchni 50 m kw. zwiększyły się w zależności od miasta od 60 proc. do 111 proc. w porównaniu z okresem tuż przed pandemią – wyjaśnia Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Kraków znalazł się tutaj w górnej strefie stanów średnich: w porównaniu z lutym 2020 r., a więc ostatnim miesiącem przed wybuchem pandemii, rata kredytu na 50-metrowe mieszkanie wzrosła z 2.132 zł do 3.906 zł miesięcznie, a więc o 83 procent. Wyższe procentowo wzrosty odnotowano tylko w Sosnowcu (111 proc.), Białymstoku (98 proc.), Szczecinie (97 proc.) i Gdyni (86 proc.) , a porównywalne – w Radomiu i Wrocławiu. Kwotowo największy szok przeżyli kredytobiorcy w Warszawie, gdzie rata skoczyła z 2,6 tys. do prawie 4,6 tys. zł, a więc o blisko 2 tys. zł miesięcznie. Kraków zajął tutaj drugie miejsce, z podwyżką spłat o prawie 1,8 tys. zł; minimalnie mniej wzrosły raty w Gdańsku.

Dla porównania – w Katowicach rata kredytu na takie samo lokum wzrosła z 1,6 do 2,6 tys. zł, jest więc dziś taka, jak w Warszawie przed pandemią. Natomiast szokujący skok w Sosnowcu wygląda w konkretnych liczbach nieco łagodniej: przed pandemią rata wynosiła 993 zł miesięcznie, a teraz 2.091 zł. To niewątpliwie szok, ale kwota jest ciągle niższa niż w Krakowie dwa lata temu. A mówimy o mieście, do którego można dojechać spod Wawelu w godzinę i kwadrans.

- Obawy związane z wojną w Ukrainie w parze z napływem ponad 2 milionów uchodźców mają niewątpliwy wpływ na sytuację na rynku nieruchomości. Ważnym czynnikiem jest też najwyższa od 22 lat inflacja (10,9 proc. rok do roku w marcu), siódma z kolei podwyżka stóp procentowych oraz wejście w życie rekomendacji KNF, która drastycznie obniżyła dostępność kredytów hipotecznych

– wyjaśnia Jarosław Sadowski. I dodaje, że część z tych czynników zniechęca do zakupu mieszkań, ale część (inflacja) powoduje, że taka inwestycja jest wciąż opłacalna – za gotówkę.

Widać wyraźnie, że ci, którzy kupili mieszkania na kredyt lub przy wsparciu kredytu, chcą się teraz pozbyć problemu. Nałożył się na to niepokój, iż z różnych powodów ceny lokali mogą przestać rosnąć ponad inflację: w marcu w sześciu z 17 obserwowanych metropolii faktycznie spadły, a w pozostałych – z wyjątkiem Rzeszowa i Gdańska - ich wzrost wyhamował. W grupie miast o malejącej dynamice wzrostów cen mieszkań znalazł się Kraków – wzrost rok do roku o 14 procent w marcu już tylko trochę wyprzedził inflację; podobnie było w Gdańsku, dla porównania w Warszawie i Wrocławiu podwyżki sięgnęły 17 procent, a w Poznaniu i Łodzi 20 proc. Rekord padł w Białymstoku: 28 procent!

Analitycy Expandera odnotowali znaczący wzrost liczby ogłoszeń sprzedaży mieszkań. W marcu było aż 106 925 aktywnych ogłoszeń, z czego 42 556 to oferty nowo dodane. To o ponad połowę więcej niż w grudniu 2021 r., kiedy zakończył się trend spadkowy obserwowany w drugiej połowie 2021. - Należy dodać, że marcowa liczba ogłoszeń nie jest jeszcze niebezpiecznie wysoka. Dla przykładu w marcu 2021 r. aktywnych ogłoszeń było 135 848, a więc jeszcze więcej niż obecnie. Warto jednak obserwować ten wskaźnik, ponieważ pozwala dostrzec problemy na rynku dużo szybciej niż poziom cen - obniżany dopiero po kilku miesiącach bezskutecznych prób sprzedaży – komentuje analityk.

Zwraca uwagę, że już po ataku Rosji na Ukrainę ofertowe ceny mieszkań w 11 z 17 monitorowanych ośrodków osiągnęły rekordowo poziom w historii. W Warszawie po raz pierwszy mediana przebiła 13 tys. zł za metr kw., a w Gdańsku 11 tys. zł za metr kw. W porównaniu z wiosny 2021 stawki są przeciętnie o 16 proc. wyższe.