Zakopane. Radni zmienią plan zagospodarowania, by powstrzymać budowę apartamentowca w rejonie Równi Krupowej

Zakopane postawiło się deweloperowi. Chodzi o plan zagospodarowania Rówień Krupowa – obejmujący rejon ulicy Sienkiewicza. To ścisłe centrum Zakopanego. Znajdują się tam domy jednorodzinne w sąsiedztwie Równi Krupowej - dużej łąki w centrum, która od 2001 roku wpisana jest do rejestru zabytków. Problem w tym, że w planie przyjętym w 2010 roku znalazł się zapis dopuszczający budowę wielkogabarytowych budynków hotelowych dla całego obszaru. Maksymalna wysokość budynku hotelowego mogła sięgnąć 16 metrów – czyli o cztery metry więcej niż wysokość domów jednorodzinnych.

Hotel długi na 50 metrów

Gdy pięć lat temu mieszkańcy ul. Sienkiewicza dowiedzieli się o planach dewelopera, dopiero wtedy zorientowali się co im grozi. Ten chciał postawić budynek na 16 metrów wysoki i na 50 metrów długi. Budynek miał składać się z pięć kondygnacji, w tym cztery nadziemne. Miało tam znajdować się kilkadziesiąt apartamentów na wynajem. Co ciekawe, inwestor przygotował taki projekt dla budynku, do którego prowadzi szeroka na trzy metry droga. Gdyby hotel stanął, przysłoniłby całkowicie widok dla sąsiednich domów. A lokalna droga dojazdowa do domów zostałaby sparaliżowana – najpierw przez auta budowlane, a następnie przez gości hotelu.

Mieszkańcy rozpoczęli walkę. Pisali odwołania, za nimi stanął miejski konserwator zabytków, który negatywnie zaopiniował projekt dewelopera - z uwagi na fakt, że rejon Równi objęty jest ochroną konserwatorską. Deweloper odwołał się do sądu. Wojewódzki Sąd Administracyjny podtrzymał opinię konserwatora. Inwestor jednak nie zaprzestał walki. Odwołał się do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Tam sprawa nadal nie została rozpatrzona.

Problem w tym, że opinia konserwatora dotyczy konkretnego projektu. A to oznacza, że każdy inny pomysł inwestora (aktualnego i kolejnego) znów może oznaczać walkę mieszkańców.

Dlatego jedynym sposobem "zmuszenia" inwestorów do obniżenia wielkości budynków są zmiany w planie zagospodarowania. I do tego dążyli mieszkańcy. Zmiany zostały przygotowane przez Biuro Planowania Przestrzennego urzędu miasta już kilka miesięcy temu. Ograniczenia oznaczają jednak, że dotkną wszystkich właścicieli ziemi w tej części miasta – nie tylko dewelopera. Dlatego protestujący mieszkańcy notarialnie zrzekli się ewentualnych roszczeń wobec miasta – z tytułu utraty wartości swoich nieruchomości na skutek zmian w planie. To de facto oznacza, że sami dobrowolnie zgodzili się i zaakceptowali utratę wartości swojej ziemi.

Radni przyjęli uchwałę

W czwartek projekt zmian wszedł pod obrady zakopiańskiej rady miasta. Choć były one przygotowywane od długich miesięcy, do końca nie było wiadomo, czy radni będą głosowali projekt. Trzy dni przed sesją niespodziewanie inwestor hotelu zaproponował spotkanie z radnymi i mieszkańcami, by przedstawić swoje propozycje. Radny Jacek Kalata, przewodniczący komisji urbanistyki i rozwoju rady miasta, zaproponował zdjąć z porządku obrad projekt uchwały dot. zmian w planie i chciał zorganizować spotkanie z inwestorem. Na to jednak nie zgodziła się większość radnych. Ci bowiem uznali, że skoro przez pięć lat inwestor nie miał czasu rozmawiać, to obecna jego propozycja to nic innego jak odwlekanie w czasie zmian w planie.

Ostatecznie większość radnych przyjęła proponowane zmiany. Tym samym wprowadzono zakaz budowy obiektów hotelowych w rejonie ulicy Sienkiewicza. Dopuszczono budowę pensjonatów i budynków usługowych na wynajem pokoi dla turystów. Ograniczono także wysokość nowo budowanych budynków do 12 metrów, a także ograniczono kubaturę do maks. 2 tys. metrów sześciennych (dla pensjonatów).

- Do samego końca były nerwy. Przez pięć lat o to walczyliśmy. Czujemy się usatysfakcjonowani decyzją radnych. Mamy świadomość, że to nie koniec walki – mówi Moniak Pabiś-Sięka, mieszkanka ulicy Sienkiewicza. - To nas dużo kosztowało i czasu, i prywatnych pieniędzy. Ale pokazaliśmy, że da się to zrobić. Nie chodziło nam o to, by całkowicie przystopować rozwój Zakopanego. Ale o to, by zatrzymać agresywną zabudowę, która spowoduje brak możliwości mieszkania w tym mieście.

Agata Nowakowska-Wolak z Towarzystwa Opieki nad Zabytkami dodaje, że gdyby ta uchwała nie została przyjęta, a budowa hotelu by ruszyła, były to precedens dla innych: że w Zakopanem można zabudować wszystko – także Rówień Krupową. - Jest to sygnał dla deweloperów, dla inwestorów, że my jako mieszkańcy nie zgadzamy się na taki rozwój Zakopanego – mówi Nowakowska-Wolak. - Determinacja dewelopera jest ogromna. My walczymy o Zakopane. Nasz interes jest nadrzędny. Bo nie walczymy o partykularny interes jednego mieszkańca. Ale o to, by Zakopane zachowało resztki swojej godności, swojego charakteru.

Będą procesy o odszkodowania?

Zmiana w planach została dokonana, choć to oznacza, że deweloper będzie mógł domagać się od miasta odszkodowania – za obniżenie wartości swojej działki. Jak poinformowała na sesji Marta Gratkowska, szefowa Biura Planowania Przestrzennego urzędu miasta, kilka dni przed sesją wpłynęło do urzędu miasta pismo od jednego z właścicieli ziemi w tym obszarze, że zmiana planu będzie dla niego oznaczała stratę w wysokości 5 mln zł. O którego właściciela nieruchomości chodzi i na jakiej podstawie wyliczył taką kwotę – tego nie wiadomo.

- Radni byli poinformowani o tym, co grozi miastu po zmianie planu. Każda taka zmiana, która jest na niekorzyść właściciela nieruchomości, może oznaczać proces o odszkodowanie. Nie wiem, czy do takiego procesu dojdzie i czy właściciel nieruchomości wygra przed sądem odszkodowanie. Jednak mieć świadomość, że taki proces może nam grozić – mówi Leszek Dorula, burmistrz Zakopanego.

Zapisy dopuszczające budowę wielkogabarytowych budynków są także w wielu innych planach zagospodarowania przestrzennego dla miasta. Według audytu planów przygotowanego dla urzędu miasta kilka lat temu, gdyby miasto chciało zmienić wszystkie zapisy dopuszczające wielkogabarytowe budynki, naraziłoby się wówczas na odszkodowanie rzędu 200 mln zł.

- Miasta na to nie stać. Musielibyśmy zrezygnować z inwestycji i rozwijania miasta – kwituje Dorula. Dodaje jednak, że w najbliższym czasie miasto chce zrobić kilka podobnych zmian w planach, nawet jeśli będą one oznaczały odszkodowania.

Problematyczne zapisy w planach powstały 10-12 lat temu – gdy większość planów dla miasta była tworzona i przyjmowana. Wówczas burmistrzem był Janusz Majcher, a Leszek Dorula – radnym miejskim.